新一年的土拍已经预告了，看到群友开始预测楼面价后面要卖多少，配合最近大家对很多项目的售价和楼面价比对，正好就顺着这个话题聊聊。
土拍内容
2025年第一场土拍，出让7幅地块，其中4幅纯商，起拍总价16.15亿。
分析：对于这次的土拍，由于去年底清库存结束，所以今年的土拍最明显的变化就是老面孔不多，由于近期市中心旧改才启动，还无法立刻上架，所以给出的土地基本都比较袖珍。
这也能解释为何近期每个区都发布巨型旧改，只能说实在没有好地拍了。
对于4幅住宅用地，位置都不算太差。
宗地2025-01，位于鼓楼，周边即保利天瓒，楼面价25764，容积率3，目前精装售价4.3W左右，卖得不理想。
作为对比，地块容积率更低，楼面价2.14W，少了4.3K，只不过地块更袖珍，如果按目前天瓒的行情，项目上市的精装售价应该4W左右。
宗地2025-02，位于二内晋，周边有几个地块，最大的是榕发锦珹大观，楼面价1.83W，容积率3.57，不远处新榕亦川，楼面价1.85W，容积率2.2。
项目楼面价1.57W，与北侧的福厝·紫阳缦宸接近，如果去对比外围的东区，这个价格也基本持平近期拿地的榕发和福厝。
而对于前几年的东区，楼面价基本都在2W以上，售价3W+，换言之这个楼面价，实际售价完全可以在3W以下。
宗地2025-03，位于五四北，周边就是前几年最代表的热销盘，绿城海棠映月，容积率1.6，楼面价14848，当时绿城在无数家房企中摇号拿下，售价2.67W，瞬间清盘。
这次的地块给了第四代加持，同时容积率1.4，限高36米，没有21米以上要求。
这样优秀的指标，最终楼面价9915。
地块指标和金山北地铁置业兜底的元璟TOD非常接近，不过那幅地块1.66W，五四北低了接近7K。
如果套到海棠价格计算，1W不到的楼面价，卖2.2W都能赚钱，加上这幅地块面积还不算袖珍。
只能说一切诚意可能都是为了挽留其他房企。
宗地2025-04，位于金山，不同于去年金山地块都位于高宅、工业区等，这幅纯商位于金山核心居住区。
奈何给的划片是四附小，没给金山小，只能说还是有点原则。
目前金山虽然待上市新盘不少，不过实际区位吸引力并不算高，这幅地块楼面价1.38W。
周边绿轴旧改的纯商地块，楼面价都在2-2.2W左右，最终售价3-3.6W。
相当于住宅区楼面价跌了7K左右。
综上，从这次的四幅住宅地块来看，基本在自身的板块里面都尚算优质，只不过除了五四北外，都过于袖珍，开发空间不大，预计还是国企兜底或者不知名企业拿下，至于五四北诚意满满的地块，个人感受，几大知名房企可能还是不会拿。
面粉价格
看到土拍楼面价持续下跌，拿地还是以兜底为主，这时候结合群友的讨论，反而大家对地块未来定价都觉得不会低，原因也很简单，近期国企上市的新盘，普遍价格不低。
正好趁此机会，盘点一下这几年的地块数据，整理2020年至今的纯商地块（个别安商），楼面价和当年开盘均价的对比，以及所谓的备案价等。
这里要特别说明一下，安商地块，经常会受到可售楼面价，对于纯商其实同样存在特殊情况。
其中以高比例配建商业面积的地块，都会出现成交楼面价偏低的情况。
当然还有配建幼儿园等，所以在统计数据的时候，个人手动调整了部分楼面价（计算公式：商业是住宅楼面价的70%，个别代表盘有公租房，计算成本4K），不好计算的标黄了。
随后就是建安成本，以及精装成本的计算等
建安3000基数，改善盘：+0.1-2
精装1500基数，改善盘：+0.1-2
额外基数1500，系数：
第四代：0.2
TOD：0.2
大盘：0.3
新规：0.1
当然实际系数都是个人随意评的。（有出入以自己为准）
最终就是保本公式，参考ai的公式计算：大概就是拿地价*1.28+建安成本+精装成本=保本价。
备注：这里面其实还是存在偏差，比如这2年楼市低迷，去化周期拉长，营销+财务成本更高，特别分销加持下，元素过多就忽略了。
数据定调之后，看看最终情况：
从表格来看，由于参考的是开盘那一年的均价，所以实际利润率远低于表格，毕竟不少项目随后就是降价，幅度还不小。
这么多项目分成几个点聊：
1、建发：前几年建发在福州操盘不少，都是改善盘，更是快速著名，项目最代表的建发养云，从计算公式来看，这个项目基本是没赚钱，无非依靠短期热销没亏本，当初还是顶着额外加价卖。
随着养云出圈后，建发在福州的利润率就上来了，基本都做到利润率20%左右，其中在奥体的缦云、鼓楼的臻园更是代表。
也有亏本的代表，君兰和鸣，给的售价3.5W计算，建安都按最低，这样都不能保本，实际亏得更可怕。
此外，这2年建发在鼓台拿地，从目前售价来看，也是难保本，这是最特色的一点。
在楼市遇冷之后，拿下鼓台纯商，结果是难保本，这里面不止是建发，同期拿地的芝蘭月华等，也基本如此，除非这些项目的实际成本远低于个人瞎猜，否则都是赔本赚吆喝。
加上目前鼓台改善卖得也不理想，反而造就了一个现状，2023年底到2024年初，那一波鼓台大量供应拿地的房企，可能都被套了。
2、小项目：前几年有些小地块受到追捧，从利润率来看确实不错，代表有几个，海棠映月、万科金域缇香、华林雍璟、建发臻园等。
这些项目的特色必须是短时间内热销清盘，毕竟小盘的成本均摊会被拉高，一旦偏差，利润就没了。
3、东区、金山：这两大热点区域，前几年大部分新盘都套了，金山的绿轴旧改，天序、紫金、天樾、玺云，基本都没赚到钱，破2W的楼面价，实际售价都很难支撑。
东区例子更多，从养云开始、桂语、君樾府、叁号院、君兰、云上、玺悦、天琴湖、揽湖郡等。
全部都是2W以上的楼面价，不少还突破2.5W，能少亏早清盘是最明智，后来的结局大家也都看到，好几个项目后来就是大幅下降，对比当初的楼面价，售价都快持平了。
综上，对于前几年的楼市，20年的金山、21年的东区、23年底的鼓台，拿地大概率都要被割，此外的时间，其实大部分项目还是有一定利润可赚。
后续项目
既然都盘点了已经上市的项目，那就盘点那些还未上市，或者近期刚上市的项目看看：
分析：系数依旧是个人随意评的，尽量给高了，鼓台都给1.6左右，相当于建安4800，已经对标目前鼓台新盘同样的价格。
从利润率15%的售价来看，目前几个待上市的项目，实际售价远高于表格，换言之利润率更高。
这里面有个项目代表，五四北的新投·映悦湖，1.8W拿地，100%确定是亏本了。
至于几个鼓台纯商，相比于几大知名房企而言，由于不是那两场拿地，所以成本优势更明显，大概率可以赚。
所以回过头发现，鼓台开仓，一直兜底的国企，看上去上不了桌，最后反而得力。
目前的市场，国企垄断市场后，即便看上去很多项目保本价很低，但是最终开盘价依然不低。
这也回到标题，以前土拍面粉会进一步影响后续市场，只不过如今市场，面粉其实早已经跌麻了。
奈何在二手已经崩溃的背景下，新盘市场还在支撑，只不过这样支撑到底能撑多久？
