每经记者：陈梦妤 每经编辑：魏文艺
3月8日，北京最大电竞主题综合场馆“微博IN”开启首赛。这座由2008年奥运沙滩排球馆更新改造而来的场馆，也是北京市朝阳区亮马河文化经济带二期建设的重点项目之一。
亮马河曾经只是北京一条平平无奇的河流，经历数年改造，如今已成为热门打卡地。同时，亮马河与三里屯、蓝色港湾等商业融合，成为朝阳区城市更新的硕果。
《每日经济新闻》记者注意到，全国政协委员、中国城市规划学会副会长周岚日前在全国政协十四届三次会议首场“委员通道”受访时点赞了包括北京亮马河在内的多个城市更新项目，如南京的小西湖、苏州的十全街、上海的田子坊、广州的永庆坊等。
据周岚介绍，截至目前，我国已实施了超6.6万个城市更新项目，改造了25万个老旧小区，1亿多人直接受益。
引入专业化运营主体成“亮点”
据悉，亮马河文化经济带一期聚焦左家庄至蓝港段，全面提升城市活力；二期建设将重点围绕朝阳公园城市更新进行，聚焦“从城市公园到公园城市”的规划理念，多个点位同步推进改造提升。
3月11日，每经记者在现场看到，亮马河两侧滨水区域分布着数家别具一格的咖啡馆、小酒馆等，还有个别商户在加速装修，现场工作人员向记者表示“我们也希望早点开业”。
事实上，这两年亮马河的改造，还使其成为不少新楼盘的重要卖点。比如，北京宸园项目和待开的中海酒仙桥地块项目，都属于单价10万元/每平方米级别的高端住宅项目。
亮马河边的小店 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
亮马河只是北京城市更新的一个缩影。每经记者在采访中了解到，为突出市场主体在城市更新中的主要作用，2022年7月12日，北京城市更新联盟正式成立。2024年7月30日，中国建设银行与首开集团担任北京城市更新联盟第二届轮值主席，中建集团、中粮集团、万科集团、金隅集团、中交集团担任轮值副主席，会员单位已增至175家。
每经记者从北京市规划和自然资源委员会获悉，适合首都特色的北京城市更新模式不断固化稳定，《北京市城市更新条例》确定的五大类12项城市更新项目有序实施，建立城市更新项目库，重点滚动推进实施市级示范项目。项目数量逐年增多，2021年纳入项目库619个项目，重点实施59个示范项目；2022年纳入项目库870个项目，重点实施99个示范项目；2023年纳入项目库951个项目，重点实施153个示范项目；2024年纳入项目库1167个项目，重点实施177个示范项目。
在北京的城市更新中，商业运营模式更加高效灵活，很多商业类更新项目都引入了专业化运营主体。
比如，海淀五棵松万达广场改造后定位为“超感艺术新高地”，由传统零售向集商业、社交、亲子、艺术为一体的体验性消费转变；东城王府井喜悦购物中心则以“新国潮”为特色，空间场景融合潮流元素和传统文化，建立“主理人”带动的体验性商业运营模式；朝阳赛特购物中心以米其林、黑珍珠榜单的精致餐饮品牌为重要引进对象，打造适合社交游逛的消费场景等。
另据“北京西城”微信公众号，作为北京中轴线申遗成功后的标志性城市更新工程，北京中海大吉巷即将亮相，该项目整合地下微管廊系统，一次性解决水电、排污等基础设施隐患，提升居民生活便利性，定位“城市文化会客厅”，体量达36万平方米，商业面积8万平方米，城市森林绿地1.2万平方米。
持续改造中的亮马河畔 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
多地城市更新项目“出圈”
事实上，这两年，各地都已经出现了一大批取得社会效益和经济效益的城市更新项目。
周岚提到，南京的小西湖、苏州的十全街、上海的田子坊、北京的亮马河、广州的永庆坊等，都在改善百姓生活环境的同时，扩大了城市的有效投资，在保护城市历史文脉的同时，提升了城市的时代竞争力。
据周岚介绍，江苏扬州仁丰里的城市更新实践是政府、百姓、市场三方携手共建的结果。“政府一期工程实施的是水电气管网改造、消防能力提高和口袋公园建设，同时积极鼓励沿线的居民和商户参与进来，带动46户居民和62家商户的自我更新，撬动了8200多万元民间资本。”
此外，周岚提到的南京小西湖，据《扬子晚报》报道，小西湖更新实施、街区运营单位南京历史城区保护建设集团相关负责人介绍，2015年，小西湖启动更新改造，采用渐进式更新、“做减法”的策略，留下了原住户，融入了人间烟火。每逢节假日，来小西湖打卡的市民游客络绎不绝。目前，这座已更新十年的街区还在继续渐进性更新，打造新场景。
再如广州永庆坊，该项目位于广州恩宁路历史文化街区，探索多元产权下历史文化街区的活化利用，并成为住建部历史文化街区保护利用可复制经验做法清单中的案例。永庆坊构建了“政府主导、企业运作、多方参与、利益共享”机制，通过BOT模式引入企业参与街区保护利用工作，分离所有权与经营权，实现国有资产的盘活。
在周岚看来，城市更新是对城市现有区域的改善和优化，比如老旧小区改造、老旧管网升级、“一老一小建设”、社区设施配套以及老旧厂区转型、历史街区保护等。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从政府主导的基础设施投资的潜力和空间角度来看，地面上的很多基础设施都已经过剩了，地面下的“里子工程”还有很大的空间。在当前城市发展中，城市更新确实是可行的、结构性的有效投资里非常重要的部分。
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