各县（市）、区人民政府，市人民政府有关部门：
《新乡市市本级收购已建成存量商品房（含公寓）用作保障性住房的工作流程和实施方案（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
新乡市人民政府办公室
2025年2月20日
新乡市市本级收购已建成
存量商品房（含公寓）用作保障性住房的
工作流程和实施方案（试行）
为认真贯彻落实党中央国务院、省委省政府、市委市政府决策部署，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）要求，切实做好收购已建成存量商品房（含公寓）用作保障性住房工作，支持我市房地产业平稳发展，拟收购符合条件的商品房（含公寓）作为保障性住房，方案如下：
一、收购原则
坚持配套完善、价格合理、户型控制、套型合理、过程公开、结果公正、以需订购、分批实施的原则，面向一定区域范围内的房地产开发企业公开收购已建成存量商品房（含公寓）。
为方便日后管理，其中每个房产企业入围收购项目原则上以楼栋为基本单位，整栋楼收购为主。
二、收购主体
新乡新投保障性住房有限公司、新乡国晟置业有限公司为新乡市市本级已建成存量商品房用作保障性住房的收购主体（以下简称：收购主体）。
三、收购区域
本次收购区域原则上为我市城市总体规划市域范围内（即红旗区、卫滨区、牧野区、凤泉区、高新区、经开区）已建成的房源，以及生产生活等配套设施齐全的其他区域。
四、收购条件
收购的房源严格限定为已建成未出售的住房，同时应证件齐全，手续齐备，权属清晰，无产权纠纷，无抵押查封，可以办理房屋不动产权证书并符合银行贷款要求。
（一）证件齐全：应有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产权证；应提供竣工图纸、竣工验收备案证书、相关设备设施合格证书、使用说明书等。
（二）配套完善：已竣工验收备案、基础设备设施完善（上、下水、电、暖气、电视、电话、网络、电梯、道路等）、具备办理房屋不动产权证书条件。收购项目公共设施（机动车停车位、非机动车棚或库等）需同步配套完成。
（三）权属清晰：房源所属企业资产负债和法律关系清晰。房源在签订正式收购协议前应当已完成住房竣工备案手续、取得房屋实测面积报告、获得或在交易前能够取得该房源房屋所有权首次登记，且保证没有与房源直接相关的法律纠纷。
五、房源户型
（一）筹集方式：
公开向社会征集已建成存量商品房（含公寓）。
（二）收购标准：
1．原则上以楼栋为基本单位，整栋楼收购为主。
2．公开征集存量商品房（含公寓）：单套建筑面积以70（含）平方米以下为主。以整小区为单位收购的项目，可放宽面积限制，原则上最大户型建筑面积不超过144（含）平方米。
3．拟收购的项目房产企业应参照河南省住房和城乡建设厅《关于印发河南省保障性住房建设导则（试行）的通知》（豫建〔2012〕78号）“推荐标准”进行简约、环保的装饰装修，也可以按照公寓酒店式进行装饰装修，达到“拎包入住”条件优质优价。
六、收购价格
价格合适，收购房屋价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本（含装修）、加不超过5%的利润；收购配套设施价格按照成本价为参考上限，配套设施包含（不限于）地下车库、地下储藏间等。
选取五家评估公司出具初步评估报告加权平均，确定最终的评估公司。最终收购价格，不高于评估公司出具的正式评估报告书，评估费用由收购主体承担。
收购房屋面积以房屋测绘报告实测面积为准。
七、支持政策
（一）市财政部门负责统筹各类财政资金予以支持。
（二）关于保障性住房税收优惠政策，在正式出台专项税收优惠政策之前，参照执行《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2023年第33号）文件中有关公租房的税收优惠政策，具体如下：
1．收购主体：包括租金收入免征增值税、房产税和契税全免、按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税，以及对收购主体与保障性住房相关的印花税予以免征。
2．被收购主体：对转让旧房作为保障性住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
八、收购程序
收购存量住房用作保障性住房房源的，实行项目预收购制度。
（一）房源供给企业向收购主体申请列入收购备选房源。
（二）收购主体对计划收购的房源、面积，先签订《收购意向书（协议）》，纳入备选房源。
九、台账管理
收购的项目列入“河南省收购已建成存量商品房用作保障性住房计划表”台账，按照相关规定进行管理。收购的存量商品房（含公寓）由市住房保障主管部门出具“新乡市保障性租赁住房项目认定书”，收购主体到相关单位按照民用标准，办理水、电、气、暖等价格。
十、后期管理
收购的保障性住房纳入新乡市公租房信息服务与监管平台统一管理，通过保障房中心公众号发布房源信息，进行房源核验、房屋租赁合同网签，未完成信息录入纳入平台管理的项目,收购主体不得开展业务运营。
十一、配租管理
收购的保障性住房实行配租管理，优先保障符合条件的新市民、青年人特别是从事基本公共服务的机关事业单位和企业人员，以及相关部门确定的人才。剩余房屋预留一定比例后，按照新乡市公共租赁住房办法进行出租。配租价格和物业服务价格，参考同区域、同品质公租房标准，由收购主体测算或第三方机构评估后确定。
十二、其他事项
收购主体不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售等。收购主体作为新乡市保障性住房资产管理和运营服务专业单位，确保收购的保障性住房真正发挥应有的社会效益。租金收入按照公租房相关规定执行，专项用于偿还贷款本息及收购项目的维护、管理等。
本《工作流程和实施方案》仅限于落实《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）的要求，收购新乡市市本级符合条件的商品房（含公寓）作为保障性住房工作使用。
本工作流程和实施方案自发布之日起施行，有效期五年。
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