在政策力度加大、重点领域风险缓释的背景下，地产不良高峰已过，短期压力边际改善，在政策逐步加码的底线思维下，系统性冲击有限，信用风险压力可控。
本刊特约 方斐/文
2024 年 11 月 8 日，十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会披露化债方案，未来 5 年增加地方化债资金10万亿元。短期来看，一揽子化债政策对银行短期盈利产生压力，但长期来看，化债将有效化解潜在风险，扭转市场对银行资产质量的悲观预期，带动银行估值修复。
2022年至今房地产政策逐步放松，从供给侧发力到聚焦需求侧，政策密集落地，具体体现在供求关系、房贷利率、融资贷款、土地市场、楼盘处置等方面。
2022年11月，“金融十六条”支持房企贷款合理展期，此后地产融资三支箭上逐步放松；2023年1月，央行提出建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；7月，中央政治局会议首次未提“房住不炒”，强调供需关系变化。
2024年1月，央行对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业相关贷款和公开市场债券；同月住建部要求各地针对具体项目，研究并提出可获融资支持的房地产项目名单，随后强调“加快推进城市房地产融资协调机制落地见效”；4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策转向去库存。5月17日，监管部门落地多项政策举措，“取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”，“首套房最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%”，“设立3000亿元保障性住房再贷款”。6月7日，国务院常务会议再次强调“加快构建房地产发展新模式”。
2024年上半年，房地产行业未摆脱周期惯性下行，供需关系重构对居民资产、企业生产、经济发展等多维度连锁影响持续，房地产行业的基本状态为“去库存、去杠杆”，市场调整在短期内或仍有一定的惯性，但随着地产政策的推进，降幅有望趋缓。
长期来看，2024年政府工作报告指出“健全风险防控长效机制，完善商品房相关基础性制度”，房地产行业长期改革方向明确，一是扩大保障性住房建设规模，保障与市场并行；二是进行商品房基础性制度改革，如预售制度向现房销售转型，财税制度改革，城乡融合提速释放刚需等。二十届三中全会指明下阶段行业发展方向，即“既防风险、又促发展”，为加速新模式构建留有相对充足政策优化及改革空间。
中央自上而下高频强调守住不发生系统性风险的底线，动态化解风险，确保金融体系稳定安全，银行稳健、可持续经营已上升到国家金融安全层面，关系到经济稳定大局。预计增量风险可控，存量风险将有序消化。再新增扩散式的房企风险暴露概率极低，这是由中央层面对金融安全的宏观考虑和微观数据跟踪所决定的。
2018年开始信用债违约房企数量逐年上升，并在2022年进入违约高峰，但2023年新增首次违约房企的数量大幅回落，房地产行业债券违约规模也在2022年见顶，2023年违约规模回落，且主要集中在前期已经出险的房企上。
对银行而言，彻底消化房地产风险仍需合理时间，政策层面优先确保守住不发生系统性风险的底线，并严格把控增量风险。因此，需更加关注的是银行所面临的房地产风险暴露峰值是否过去、边际压力有无明显改善、中期维度是否会影响上市银行的利润表。
开源证券在通过对潜在不良上升进行测算分析，评估房地产不良对上市银行业绩的影响：假设对公房地产业不良率分别上升1%、3%、5%、10%，针对新发生不良计提拨备比例为25%，税率为25%，以上市银行2023 年年报数据为基准，测算对银行净利润负向影响相当于净利润的 0.66%、1.99%、3.31%、6.62%。分板块来看，对公房地产业贷款风险对国有大行影响较小，农商行次之，对股份制银行和上市城商行影响相对较大。
总体来看，地产不良高峰已过，短期压力边际改善，在政策逐步加码的底线思维下，系统性冲击有限。
（作者为资深投资人士）
本文刊于03月01日出版的《证券市场周刊》
