远山/文 房地产仍是关乎经济民生的重点行业。3月5日，国务院总理李强在政府工作报告中，以200多字的篇幅论及房地产业，再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并提到“更大力度促进楼市股市健康发展”。
纵观报告对房地产工作的整体规划，“稳”是贯穿始终的关键词。
过去一年的政策组合拳已初显“疗效”。房贷利率“三连降”、交易税费“瘦身”、保交楼工程推进等“降压组合疗法”让全国房贷族年均减负1500亿元，市场信心逐渐回升。
但国家统计局的监测数据显示，截至2024年年底，全国商品房待售面积超过7.5亿平方米，与2023年年底相比还在进一步增加。稳住基本盘仍是当务之急。
2025年的政策延续这一基调，明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，要求各地“因城施策调减限制性措施”。通过加力实施城中村和危旧房改造与充分释放刚性和改善性住房需求潜力双管齐下，政策既延续实施新型城镇化战略五年行动计划的既有路径，又以常住人口城镇化率提高到67%为牵引，为房地产市场需求端注入长期动力。
在政策创新层面，报告释放出三个重要信号。
其一，土地管理制度改革进入深水区。优化城市空间结构和土地利用方式与合理控制新增房地产用地供应形成组合拳，既控制增量又盘活存量。特别是推进收购存量商品房的具体部署，配合在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权的放权措施，为消化库存、优化资源配置提供了操作空间。此类政策创新将有效缓解部分城市供需错配问题。
其二，金融工具与保障体系协同发力，拓宽保障性住房再贷款的使用范畴。这一创新举措将货币政策的精准调控与住房保障工程的全面布局相融合，有望产生更明显的政策叠加效应，为住房保障领域注入新的活力。
与此同时，房地产融资协调机制的构建与运作，直击房企债务困境的核心，不仅为陷入困境的房企提供了流动性支持，更为有效防范和化解房企债务违约风险筑起了一道防火墙。
其三，行业发展模式迎来系统性变革。从有序搭建相关基础性制度，到推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，政策推动行业从粗放扩张转向精细化运营。此类转变标志着房地产行业从规模驱动向质量驱动的跨越，精准回应适应人民群众高品质居住需要的民生诉求。
透视政策设计的底层逻辑，可以观察到三个核心考量。首先是平衡短期与长期的关系。面对市场调整压力，调减限制性措施、释放住房需求潜力，着力稳定市场预期，同时，合理控制新增用地供应、统筹城市低效用地再开发则避免重回土地财政旧模式。
其次是协调中央与地方的施策空间。强调“因城施策”，赋予了地方更多灵活性和自主权，让地方能根据自身发展需求，做出更具针对性的政策调整和优化。
再次是统筹风险处置与制度建设。通过“继续做好保交房工作”，让付出大半生积蓄的购房者心有所托，是托起基本盘的关键之举。
从政策导向看，房地产行业正经历深刻转变。功能定位转型意味着，房地产从经济增长引擎转向民生保障支柱。随着新定位而来的是发展模式转型，从增量开发主导转向存量运营主导。“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”“统筹城市低效用地再开发”等部署，推动城市建设从外延扩张转向内涵提升。这种转变既适应城镇化率突破67%后的发展阶段，也符合土地集约利用的可持续发展要求。
当然，金融关系转型也将同步而行，从高杠杆扩张转向稳健经营。在实施适度宽松的货币政策背景下，优化和创新结构性货币政策工具的提法，强调金融资源精准支持实体经济，让房地产获得“该拿的钱”。
（作者系财经评论人 ）
