北京办公楼市场正经历一场安静的变革：2024年以人工智能、生命科学为代表的新质生产力1企业，在甲级办公楼市场的新租面积同比激增106%。究其根本，得益于这类企业的商业化进程加快：从技术研发到产品市场化，相关周期不断压缩；同时，此类企业规模持续扩大，直接带动其对优质办公空间扩张的刚性需求。新质生产力企业或将逐步重构中国多地办公楼市场的需求格局。本文将从北京办公楼市场切入，解读新质生产力企业的增长步伐及租赁活动特征。
1. 新质生产力是以数字化、网络化、智能化的新技术为支撑，以科技创新为核心驱动力，以深化高技术应用为主要特征，具有广泛的渗透性和融合性的生产力形态。（国家信息产业部，2024年）
新质生产力行业图谱及在京办公楼市场布局
新质生产力涵盖新一代信息技术、新能源、高端装备制造、生物医药和新材料等战略新兴产业，形成技术交叉融合、创新迭代加速的产业集群特征。在北京办公楼市场中，这些领域已逐渐呈现出租赁需求的全新增长机遇。
当前，北京新质生产力企业在产业空间布局上呈现双轨并行的特征：重点企业的头部及前端业务职场持续落址优质办公楼，服务于总部办公与商务展示；同时为满足高标准生产研发需求，在专业化产业园区布局适配性空间。
随着企业技术研发成果逐渐达到商业化标准，企业营收规模开始扩大，在驱动人员扩编、叠加政策扶持的背景下，办公空间需求正从基础研发向商务功能升级。
租赁动能增长的底层逻辑——业绩规模的爆发性扩张
2021-2023年，仲量联行研究10个行业的95家头部上市企业发现，新质生产力相关企业营业收入三年增速为23%，员工规模增长21%，带来办公面积扩张的刚性需求。目前新质生产力企业虽然体量基数相对较小，但近几年来增长步伐稳健。
头部企业使用权资产折旧总额（大多为办公楼等不动产租赁成本）三年激增242%，直观反映实体办公需求的指数级扩张。生命科学、高端装备制造等战略新兴产业表现尤为突出，其研发投入转化为商业化成果的速度显著加快。
数据来源：上市企业财报，仲量联行研究部整理
*新质生产力：在主营业务中应用了数智创新等高新技术的企业所在行业列为新质生产力。主要包括计算机及资讯设备、计算机软件、半导体、游戏、生物医药五个行业。
*使用权资产折旧：企业经营性租赁当年支付的租金费用可以体现在使用权资产折旧费用上。不含利息费用、短期租赁费用及土地使用权折旧，包括办公楼、厂房等房屋及建筑物。
对比传统生产力企业发展趋势，新质生产力企业业绩与员工的爆发性增长已对租赁需求形成一定补充效应。（点此回顾《调整、提质、加速：从八大行业头部企业年报看不动产需求沿革》）
仲量联行研究部统计的2024年北京办公楼市场租赁成交数据显示，新质生产力企业租赁成交数量同比大幅增长106%，租赁面积增长20%，企业规模和业绩表现的积累推动其不动产布局和租赁需求扩张，对商业地产行业而言，此类企业迈入了价值释放阶段。
从区域分布来看，望京、中关村和丽泽子市场因浓郁的科技属性或高性价比，吸引了全年成交总量中77%的新质生产力企业，呈现行业聚集的增长势头。行业细分层面，人工智能、芯片等新一代信息技术领域贡献了超60%租赁需求，技术迭代加速与研发投入加码正实质性提升行业发展。
在2024年新质生产力行业租赁需求增长的背景下，其全市办公楼租赁总面积已形成规模。仲量联行研究部2024年全市租户统计数据显示：
· 新质生产力企业的现存租赁面积已成规模，占据2024年北京甲级办公楼市场中存量租赁面积的十分之一（10.7%），构成市场中不可忽视的战略性需求。
· 新一代信息技术与高端装备制造类企业为存量面积租赁主力，占比分别为42%和27%，而新能源企业占比也达到22%。
· 新质生产力企业的选址倾向于锁定北京北部的传统科技带沿线区域，共计50.9%的租赁面积集中于中关村、亚奥和望京子市场，既沿袭产业基因又强化创新生态，形成较难替代的区位黏性。低租金的新兴区域对成本敏感的初创新质生产力企业也具备较强吸引力，丽泽子市场的新质生产力企业租户入驻面积占比超过东二环、东长安街和金融街三个子市场的总和。
