在经历了1、2月份DeepSeek引发的春季科技躁动之后，时间转眼来到3月份，A股也将迎来一个新的窗口期。之所以说3月会是一个窗口期，这是因为每年的全国两会是在3月份召开。届时将确定全年经济和社会发展方向，尤其是全年GDP增长目标和相关产业的新政策，对A股往往会产生不小的影响。
在经济弱复苏的大背景下，进一步提振内需的政策是市场普遍期待的方向。而在内需产业中，房地产显然是绕不过去的一个话题。近期，地方两会密集召开，各地围绕释放需求、改善供给等方面提出一系列新举措、新任务，着力巩固市场止跌回稳的势头。
“止跌回稳”、“好房子”、“保障性住房”、“存量土地和用房”、“保交房”、“城中村”、“房地产发展新模式”等成为关键词，频频出现在各地政府工作报告中。
那么问题来了，2025年的房地产行业有哪些政策期待？
01 政策拐点已经出现
在回答这个问题之前，让我们先把视角聚焦在刚刚过去的这两三年。
2023年7月，政治局会议明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，随即23-24中央及有关部门在各类会议上均弱化了“房住不炒”的相关表述。
2024年4月，政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产、优化增量住房的政策措施”，开启新一轮“去库存”周期，5月央行3000亿保障房再贷款用于收储启动。
2024年9月，政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，9-11月需求侧“限制性政策宽松、存量房贷利率下调、房地产税费减免”等举措相继落地。
政治局会议的定调变化意味着房地产的政策拐点已经出现。于是，在2024年，中央及地方的房地产行业提振政策如雨后春笋般推出。
中央层面，包括下调首套房和二套房首付比例、下调房贷和公积金贷款利率、税费减免、收购存量房、允许专项债用于收储存量房和土地、通过货币化安置实施100万套城中村及危旧房改造、加大“白名单”贷款力度等。
地方层面主要以各地持续放松限购政策，下调房贷利率下限为主。
02 新政策箭在弦上
尽管2024年的政策大礼包非常给力，但对房地产行业的复苏来说，这些依然不够。2025年，市场依然对更大力度的房地产提振政策抱有预期。
需求侧方面，降息、城中村改造和落户是三个热门话题。
据天风证券分析，降息方面，近期部分城市上调商贷加点，除指向解决与公积金利率倒挂外，或同时为未来LPR调降保留空间，关注上半年国内继续降息可能。
城中村改造方面，近期住建部宣布城中村改造范围从35个超大特大城扩大到近300个地级及以上城市。城改扩围结合货币化安置形式，利好低能级、弱需求城市更快解决高库存问题，近期如郑州惠济区房票投放及使用情况效果良好，在地方政府专项债及银行专项借款等工具对本轮城改的明确支持下，关注城改推进速率及潜在效果预期差。
落户方面，年内武汉、杭州、苏州、南京等超10城出台购房落户政策，广州作为一线城市11月率先放松落户标准具备信号意义，利于进一步激发基本面活力，关注其他高能级城市落户存在宽松可能。
而在供给侧方面，收储力度和白名单额度的增大值得期待。
收储方面，聚焦专项债置换用于收储额度，目前被收购主体以地方平台类居多，开发商系已有越秀地产、华侨城等主体项目土地被回收案例，回收地块多为商用等非居住用地，回收后以调规后用作居住用地再出让，回收价格包括原价及折价等情况。
白名单方面，白名单项目贷款审批通过金额超过3万亿元，预计到24年末将超过4万亿元。
图片来源：wind，天风证券研究所，《天风证券房地产年度策略：转折点与下半程》，2025.1.13
03 金三银四蓄势待发
而眼下，房地产板块又来到了一个敏感的时间点——金三银四。房地产行业中的“金三银四”是指每年3月和4月是二手房和新房交易的传统旺季，这一期间市场成交活跃，开发商和中介通常会加大促销力度，购房者也更容易出手。
金三银四现象的主要成因包括：
一、季节性因素——气候与流动性：（1）天气转暖，看房便利；（2）年底资金释放，购买力增强。
二、政策与市场节奏驱动：（1）年初政策窗口期；（2）开发商冲刺季度目标。
三、需求集中释放：（1）春节后需求反弹；（2）置换链条启动。
除此以外，两会的政策预期近期也在快速升温。
华泰证券认为房地产行业已经迈过“最坏时刻”。“止跌回稳”是2025年要一鼓作气完成的目标，并不会半途而废。2025年将有望看到：
1、一线及部分二线城市总体成交量（新房+二手房）有望稳中有升，其他城市逐步走向平稳；
2、一线城市为代表的重点城市房价有望实现“止跌回稳”，同时这些城市的核心地段地价或将“稳中有升”；
3、政策会加力护航“止跌回稳”之路，包括核心城市行政政策、房贷利率、去库存和城中村改造等的继续优化。
另外，根据贝壳披露，春节后第二周(2月10日——2月16日)重点城市二手房的带看量快速上涨，从环比来看七大城市带看量节后第二周环比上周上涨接近80%，其中北京、上海环比增幅超过100%。从绝对值来看，节后第二周带看数据已接近去年四季度的高位水平，其中上海比去年高峰期带看量高出2.1%。
国金证券认为，考虑到近期并未新增政策刺激市场，当下带看量激增反映潜在购房需求仍有较大释放空间，预计今年三月份楼市“小阳春”行情有望兑现。
因此，站在当下这个时间节点，房地产ETF基金（515060）或许是一个值得关注的标的。
相关ETF：
房地产ETF基金（515060）
华夏中证全指房地产ETF联接A（008088）
华夏中证全指房地产ETF联接C（008089）
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