“大楼内不少单位都搬走了，现在市中心写字楼闲置情况较为普遍。”叶先生是市区某律师事务所律师，春节过后，他和同事搬到新址办公，办公条件好多了，但他对原先工作了10多年的某大厦还是有些不舍。
近日，记者走访市中心部分写字楼，发现租赁市场呈现两极分化状况：老旧房源空置率高，租金低，而新的次新的房源空置率低，租金较高。
老旧房源，警惕过剩风险
位于市区李渔路与永康街交叉口的创新大厦，记者发现该大厦不少办公用房待出租，大楼14层整层空置，12楼某建筑公司搬走已多时，透过上锁的玻璃门，可以看到房间地上堆积着厚厚的灰尘。
记者走访环市民广场周边的多幢写字楼，大堂、大门口均可看到醒目的招租广告。记者搜索金华房网等网站有关写字楼租赁信息，发现不同区域、新旧写字楼租金差异大。金华之心、浙中总部经济中心租金达到2元/平方米/天左右，且空置率低，创新大厦等房源老旧的写字楼租金降到1元甚至0.8元/平方米/天，但吸引力还是低，空置率达到30%左右，甚至更高，四五十平方米的月租金不到1500元，低于部分住宅租金。
老旧写字楼设施陈旧，维护不足，近年来入驻商户逐渐搬离，更倾向于选择设施完善的新建写字楼。进入这些房龄近20年的写字楼，给求租者的第一印象：昏暗、陈旧，公用设备年久失修，且停车难问题突出……
市区某房产中介公司经纪人潘女士说，城市更新过程中，写字楼新旧业态交替，近年来涌现一批新写字楼群，供给增加，市场整体饱和，市中心老旧楼宇区域集中，供过于求，导致租金下跌，出现部分闲置的情况难以避免。
位于市区江北黄金地段的金茂大厦高133.9米，有“浙中第一高楼”之誉。这幢高楼负一层至地面七层是40年产权的商铺，八至十五层是50年产权的写字楼，十六至三十一层则是70年产权的公寓（住宅）。金茂大厦自2002年建成至今已过20年，20多年来，金华城市快速发展，市区涌现多个核心商业圈，加之婺城区行政中心迁移至婺城新城区，周边营商、办公环境发生巨大变化。虽然地处人民广场核心商圈，商业购物、餐饮消费氛围较好，但受交通拥堵，停车泊位一位难求，噪音问题等困扰，与近年新建的金华之心等写字楼相比，已失去优势。
“当初花大价钱投资，如今换来长期空置，而且还需承担比普通住宅高得多的物业持有成本。”金茂大厦业主徐先生说，他是金茂大厦第一批购买写字楼的业主，当年他以比公寓（住宅）每平方米贵五六百元的价格买了一套80平方米的写字楼，现在行情确实不太好出租。
空置率高，如何突破困境
老旧写字楼空置率高的困境如何突破？相关人士认为，老旧写字楼需通过功能重塑和运营创新，才能实现可持续发展。具体来说，老旧写字楼可尝试转型，比如改造成长租公寓或养老机构，行业主管部门也可通过补贴翻新费用，推动老旧楼宇设施升级改造，或引入专业物业管理等。此外，老旧写字楼还可通过降低租金的办法，吸引更多商家入驻。
记者了解到，金茂大厦八至十五层共136户业主，80%以上的业主要求“商改住”，希望借此恢复公寓功能，盘活存量房源。有热心业主代表到市城建档案馆查找金茂大厦原始设计图纸，并委托专业机构论证，结论是八至十五层写字楼结构同十六层以上住宅设计一致，变更回住宅不存在不可逾越的先天障碍。
这份由浙江华宇工程设计集团有限公司出具的金茂大厦八至十五层恢复公寓功能的可行性研究报告指出，改建项目符合规划原则。原图纸金茂大厦八至十五层主要功能为公寓，目前现状主要功能为办公（写字楼功能），改建时应对八至十五层功能布局、结构安全、消防设施、水电暖设施等，根据原施工图中的各专业内容进行严格核对，如有不符合的地方应进行相应整改直到达到原施工图纸中公寓设计的要求。
徐先生等业主表示，如果能通过改建恢复公寓功能，可以解决小孩入户读书问题，他和其他业主愿意为此补缴土地出让金，另外恢复公寓功能后，通过二手房市场转让，也能增加房源供给，满足想居住在市中心人群的需求。
事实上，“商改住”是城市更新方式之一。老旧写字楼空置、办公需求降低、写字楼租金与住宅租金存在差异等问题，均成为写字楼改造的动因。而评估写字楼是否具有潜在可改造属性，主要可考虑的指标包括租金、空置率、区位条件、交通距离、建筑年代及结构情况等因素。从满足市民需求、优化供给结构等目标出发，考虑将过剩写字楼向保障性住房进行转换，成为破题点之一，全国多个热点城市如武汉、上海、深圳、杭州、长沙、昆明......已相继开启“商改住”进程。
金茂大厦尝试“商改住”有无可能？市建设局住房保障处相关工作人员表示，我市已出台加快发展保障性租赁住房的实施意见，类似金茂大厦等老旧写字楼“商改住”，如果是改成保障性租赁住房，“这个可以有”。
记者了解到，目前金茂大厦八至十五层业主代表已向市资规局等相关部门提交“商改住”申请报告。
来源：金彩云客户端 记者 徐枫 文/摄 等综合
最终规划进展解释按官方实际发布为准
