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2月28日，北京通州区八里桥FZX-0401-6044、6049地块（简称“八里桥地块”），进入用地预申请流程。
一周前，它出现在北京2025年第二轮供地清单里。
它这次被激活，是比较幸运的。
去年12月27日，北京2024年第七轮供地清单有9宗地，八里桥地块位列其中。
另有五宗地：海淀宝山村0016和0017；石景山黄庄村0002和002；石景山西黄村640、648、649、650；通州潞城0705、0706、0707、0708、0810地块（简称“潞城地块”），过期了。
也就是说，供应9宗地，最后只成交了3宗：保利+金茂拿下朝阳三间房两地块，中海地产拿下昌平0029地块。
同样是通州地块，潞城地块却比较"惨”，即便曾出现在2025年第一批供地清单里，甚至传出被某房企发布了招标计划，但最终依然不了了之。
北京土拍的流程是：1、进入供地清单；2、进入预申请；3、上架；4、申请受理；5、竞拍。
由于多种原因，一些地块会止步于预申请之前。当然，也不排除进入竞拍环节，偶尔会出现流拍的现象。
最近这段时间，花姐观察到，通州的土拍，有点不按常理出牌。
其异常表现，体现在三宗地上：
1、八里桥地块"二进宫"后，成功进入预申请阶段；
2、通州梨园强力家居FZX-0303-6007地块“空降”，不仅“变性”，容积率也变得超低；
3、潞城地块两次进入供地名单，两次未激活。
它们都是有故事的。下面，花姐来逐个解析。
一、八里桥地块：河景与地铁下穿
八里桥地块由6044、6049地块组成，将于4月初产生竞拍结果。
它们的总占地3.47公顷，规划地上建面8.68万平方米，交易起始价23.29亿元，起始楼面价为2.68万元/平米。
这个价格是高还是低？
往东1000米是缦云ONE，由珠江投资开发，合生创展操盘，在2024年5月开盘，一期供应218套，网签125套，成交均价6.96万元/平米，总成交价19.63亿元。
在通州楼市，缦云ONE是个“另类”，197平米、215平米、261平米和338平米四类纯大平层户型，填补了区域空白。
它的成功，有合生缦系品牌的加持。但八里桥双地块，也有缦云ONE不具备的优点：河景。
它们的正南方向，紧邻通惠河，均为纯居住用地，容积率2.5——缦云ONE为2.65，限高48米。6044地块地上建面3.33万平方米，6049地块地上建面5.45万平方米。
北京缺水，正南面的河景房，可谓是凤毛麟角。
花姐预计，这两个河景房的售价预计在7万元/平米，如果以底价成交，4.4万元/平米的缝差，买家回报相当丰厚。
当然，好地块的争夺，也会异常激烈。
实际上，它们也是地铁盘，距离地铁22号线永顺镇，只有100-200米。这条地铁线，亦称平谷线，西起朝阳区东大桥，东至平谷新城，全长81.82公里，预计2025年底建成通车。
根据地图，这条地铁线可能会从6049地块的地下西北角穿过，带来一定的噪音和震感。
另外，它们的西北面两百米处，有一条铁路线和八里桥铁路货场，将西面通道"隔断"了。再往西500米是通燕高速。
二、梨园地块：“变性”与超低容积率
梨园6007地块一出现，北京地产圈就炸锅了。
它是一块纯居住用地，占地面积1.27公顷，地上建面2.16万平方米，容积率只有1.7，距离地铁八通线梨园站约800米。
它东面一路之隔，是招商云璟揽阅，土地面积约1.60万平米，建筑规模约3.47万平米，容积率2.17，控高36米（局部48米），楼面积2.86万元/平米，销售指导价6.2万/平米。
一路之隔的地块，容积率差异不小，一个1.7，一个2.17。如果成交楼面价差异不大，后来者就成了背刺者。
目前，招商云璟揽阅已取证马上要开盘。业内人士纷纷猜测，招商蛇口也会把6007地块揽入囊中。但不到最后一刻，一切都有变数，土拍是公开、公平、公正的。
6007地块很有故事。
在去年9月份，它曾出现在6001地块的土拍文件里。当时，它的编号还是FZX-0303-0133，用地性质为F3其他类多功能用地。
这个其它多功能用地，实质是产业用房。
根据北京市通州区人民政府专题会议纪要（2021年第184 期），由北京市通州区梨园镇梨园村村民委员会，以单价11236 元/平方米，回购FZX-0303-0133地块产业用房，回购面积约4万平方米。
当时，它的用地规模为1.3公顷——没变，地上建面为3.99万平方米——现在降至2.16万平方米，建面恰好等于村委会回购的面积。
在6007地块拍出后，0133也摇身一变，变成6001地块，不仅“变性”了——由"F3其他类多功能用地"变成"R2二类居住用地"，还把容积率从3.08降至1.7。
这种土地“变性”术，是比较罕见的。但，存在即合理。
三、潞城地块：命运多舛与缘分
潞城0705、0706、0707、0708、0810五地块，命运多舛。
2月25日上午，它出现在2025年北京商品住宅用地推介会上69宗地名单里，没有说明具体供应时间。
潞城地块起了个大早，却赶了个晚集。
它曾在去年第七次、今年第一次清单都出现过，但都没有被激活。
今年首次清单里的其它三宗地，顺义新城86、93、96地块，被本土国资托底；顺义后沙峪2007、2008地块被华润置地60亿底价拿下；海淀树村0035-1地块将于3月18日产生结果。
当然，潞城地块也有过被企业提前招标的绯闻，但最终没有下文。
潞城五地块，用地面积7.44万平米，地上建面17.88万平米，容积率约2.4。
在花姐看来，它有三大优势：
1、一次性供应四块住宅用地，每块建面3至4万平米，大小适中；
2、景观很好，西南面紧邻北运河，是河景房；
3、交通及配套发达。西北方向紧挨北京城市副中心站，是亚洲最大地下综合交通枢纽，地下建面128万平米，地上建面139万平米，将于2025年通车。
此外，地铁6号线北运河东站、地铁22号线副中心站，就在潞城地块北面100-200米处。
有好的景观，有好的交通和商业配套，潞城地块注定是一块璞玉。
它只是在等待有缘的买家。
花姐点评：
通州，有北京城市副中心的名头，占尽了地利人和。
前不久，北京印发平原多点地区“好房子”规划管理技术要点，城市副中心（通州区）可参照执行。
它有一个关键，封闭阳台算一半建面面积。按照建筑规范，封闭阳台全计入建筑面积。
和北京城六区相比，这是一个莫大的福利。
或许基于这一点，八里桥FZX-0401-6044、6049地块抓紧复活了，梨园6007地块也迅速改头换面了。
甚至，潞城那五兄弟也想着卖个更好的价格呢。
有了政策东风，通州土拍市场将进入加速度阶段，不断调整出牌的顺序，也是很正常的。
不按常理出牌，背后就有精彩的故事。
