“隔壁的老小区最近又火了，价格涨了10%，销量还翻翻，最近老破小房子怎么越来越抢手了？”邻居小马不解的问我。
其实，最近市场又发生了转向，很多人之所以抢购老破小，只因为官方定调落地以后，他们已经看到了其中的优势，另外买了这2类房子的家庭已经在受益了。
01、老小区“逆袭”的背后
首先官方已经定调，以后老房子无论什么建的，70年产权从1995年1月1日后开始计算。
也就是作为商品房买卖时，再老的房子到现在产权最多过了28年。
另外，房屋的土地使用权到期后也将自动续期，房屋的所有权仍归业主个人。以后大家再也不用担忧70年产权没住处了！
另外，老破小逆袭的背后还有三大根本原因：
1、旧改政策支持，价值洼地
老小区改造力度已经开始加码，去年改造完工5.8万个，超额完成目标。今年还将继续加速推进。
而且，随着加装电梯门槛降低，政策补贴力度的提升，还有第三方监管确保改造质量，改造以后的老房子价值升值潜力就上来了。
就拿北京西城区某1998年建成的老小区来说吧，旧改以后，挂牌价从去年410万飙升至495万，租金更是上涨30%，这变化真的太明显了。
2、价格触底，跌出了60%的“黄金坑”
老小区从2021年调整到现在，很多房子的价格已经回到了2015年。
比如上海黄浦区的老房子，原来7万多一平米，现在只要4万多，跌幅超40%，这样的价格吸引了不少年轻买家“捡漏”。
再说了，售价不到400万，但是租售比提升到了4%—5%，这样的出租回报率比存银行香太多。
3、配套优势，核心地段“不可再生”红利。
像一线城市，这一次抢购老房子热潮中，年龄35岁以下的年轻人占比高达57%。
他们买老破小的目的，因为老破小基本上都在城市的核心区，地段优势、配套更丰富。
比方说我认识一个北京做网络通讯的年轻人，400多万买老破小，从家里到公司，走路十分钟路程，出门就是商超、地铁公交，通勤时间短生活方便…
老破小已然成为了很多新市民的“过渡首选”
02、2类家庭受益最大
1、列入拆迁的预制板房家庭
上面已经很明确了，旧改/拆迁扩围，从原来35城扩大到300城，很多老预制板楼房经鉴定，达到了危房标准，都会优先列入到拆迁。
所以说现在拆迁支付概率不大，但拆迁之后的补偿肯定还是有的。
比如某二线城市有个1980年建造的预制板小区，危房拆迁以后，业主可获得1:1.3产权置换或货币补偿，相当于资产增值30%。
持有这类房产的家庭，将迎来意想不到的惊喜！
2、核心区“旧改+学区”优势的老小区
旧改以后的老房子你生活更便利了，消除了过去的安全隐患，居住品质得到提升的同时，价值也开始上涨。
再加上学区优势，这样的老小区已然成为中产家庭的最热衷的选项。
比方说上海徐汇区某板块的老小区，因为有学区优势，再加上旧改翻新后品质上升，去年的成交量同比上升120%，单价也从5万涨到了6万多。
03、老小区还有没有机会？
上海有一个专门“撸”老小区的投资客，2024年一次性收购了4套房，拿回来翻新改造一番，租金回报率上升到5%，资产也增值30%。
这样的投资回报，太令人羡慕了！
但是，“撸”老小区，不能瞎干，得注意以下几个问题：
1、远离“三无”远郊老破小
所谓的“三无”，就是无产业支撑、无学区、无旧改预期。
没有产业支撑的地方，连人都没有；
没有学区优势，以后出租都难
无旧改预期，以后翻新的所有成本都得靠自己。
这种老小区投入大，回报几近为零，买回来，只会砸手里。
2、优选教育强区
以学区优势买房的家庭，要考虑达到多效划片政策可能会有变动，建议优选教育强区。
另外买学区老破小，还要核实学校本部与分校的升学率差异。
比如南京就有个学区分校学区房，因为教育集团调整，2025年学区房价格暴跌20%多。
3、只选核心区能租能售的老破小
城市核心区的老破小，如果能租能售，将来不论出租还是出售，都会获得不错的投资回报。
你如果选择，如果你选择非核心区，挂出去半年都无人问津，这种房子拿在手上只会是烫手的山芋。
建议可以从一二线城市或强省会城市的核心区域寻求好的老破小。
4、警惕旧改“流产”风险。
有的老破小一开始就感特别积极，但是改到半路资金跟不上，导致家装电梯“流产”，一直处于停工状态。
所以选择老旧小区时，一定要查清楚政府备案和施工单位的资质，低资质的施工单位，我往更容易出现“旧改流产”的情况。
买到这种房子，只会越住越糟心，搞不好房子都会跟着贬值。
文末结语
从“被嫌弃”到成为“香馍馍”，老小区的优势已经越来越明显了。
但并不是所有的老小区都值得购买，建议优选“城市核心区+旧改+强学区支撑”的老小区，潜力更大。
