这两年，行业呈现出一个明显的趋势：
刚需在减少、改善需求在持续扩大。
趋势之下，过去那些靠一招鲜吃遍天下的房企不灵光了，要么被动被市场出清，要么主动躺平。
不过，也有少数能精准把握改善需求结构性机会的房企，正在收获市场的奖励，也将有更大的机会穿越周期。
艳姐最近就看到这样一个案例：
大华集团。
在2023年的时候，大华聚焦改善客群，推出了全新的产品矩阵，并落位到上海等城市的多个项目，最重要的是还都得到了市场验证。
像星樾系首作，闵行大华·星樾，三开三罄认筹率从212%跃升到272%，每次都触发积分，成为区域现象级项目；
像柏翠系首作，宝山大华·公园柏翠，首开当月即问鼎全市成交面积TOP1；
像星曜系首作，闵行大华·星曜，目前8个批次1300套房源去化率超80%。
行业下行，产品进化后的大华究竟如何逆势走出独立行情的？艳姐独家对话了大华的设计团队，拆解出了3个核心关键词：区域标杆的单盘产品力、革命性的产品进化论、低调务实的实力派。
01
超级产品力
先从区域标杆卷起
在艳姐的印象中，大华一直给人低调务实，认真做产品的印象。
尤其是2024年以来，大华在上海推出“迭新三子”——大华·星曜、大华·星樾、大华·公园柏翠后，更是让艳姐深刻体会到了大华身上的特质：
打造持续进化的区域标杆产品。
比如位于闵行浦锦的大华·星曜，大华除了使用石材、铝板外，竟然还使用了全铜壁灯和奢石，并且将海派经典的拼花等元素，非常丝滑地融入到立面、景观中，营造出一种优雅的松弛感。
上海大华·星曜实景
还在产品配置等方面有很多超出预期的打造，也让艳姐明显感受到大华对于产品品质的严苛追求，已经极致到这种地步了，也理所当然成为区域的标杆产品。
大华的产品进化，还体现在替客户思考如何提升空间感受总量，把握生活的情绪价值。
比如闵行浦江的大华·星樾，在建面约109㎡的户型上，做到了南向超11米的面宽，近30㎡的家庭社交空间，让空间场景可以有更多可能性；大横厅、短进深的设计，带来的空间尺度感堪比别墅。
上海大华·星樾建筑面积约109㎡户型示意
还有共康板块的大华·公园柏翠，他们将中心场地抬高1米，利用12级叠水、2座树池、9步水上汀步的六重造景的手法，打造近500㎡的中央水景；还用一颗柏翠树型的构筑物形成独具艺术气质的“大树咖啡厅”，拔高整个社区的整体审美艺术和品味。
上海大华·公园柏翠实景
我们说特色，自然是人无我有、人有我优。以己之长对人之短，才能给到市场惊喜，成为最后的赢家。
看到这里，艳姐感受到了大华的变化：
以一体化设计方法论打破空间界限，实现建筑、景观、城市界面的无界融合，开创轻海派的设计风格；
以更高阶的颜值美学、更奢雅的艺术质感、更先锋的生活态度，赋予建筑新的生命力，也让生活在其中的人，感受到城市的温度。
深耕上海37年的大华，显然看懂了市场未来的趋势。
02
主攻改善市场
一次革命性的产品进化论
行业已经进入改善市场时代，卷产品是房企最好的出路。怎么卷？
第一种是局部升级，建筑、景观、室内3个专业，结合在地市场做局部的适应性升级；
第二种是全面迭代，多维度革新自己的产品谱系和产品线。
第一种路径很好理解，投入最低，风险最小，但打补丁式的升级又回到了过去一招鲜吃遍天下的老套路；第二种路径投入较大，也有一定风险，但如果能得到市场验证，无疑就会手握穿越周期的利器。
大华就选择了第二种路径。
于是在过去一段时间，他们做了一个非常细致的工作：基于70万业主，开了100多场客户座谈会，访问了1000多组客户，汇集了近万份问卷。
在这张清晰勾勒出的业主画像里，他们发现了一个趋势：中国的购房者越来越年轻。
在大华的业主中，90后占比超过一半，他们对产品的审美更加多元、需求更加立体。
这也就意味着，大华产品进化确定了顶层逻辑：
聚焦改善市场，提供基于客户视角的定制化产品。
基于客户画像，大华提炼出全新的产品谱系：人文谱系、自然谱系、都市谱系。
然后又基于大华“两核心六价值”方法论之上，以产品价值为横轴、以模块化配置为纵轴，目前落地四大产品系：映系、年华系、星曜系、柏翠系。
①人文谱系：人文与艺术的无界融合
人文谱系的产品气质是人文、艺术，会通过光感立面、人文景观、尊崇归家、高定装标、高阶服务等客户触点，实现人与空间、人与自我、人与邻里、人与文化的无界融合，让生活充满想象力。
像代表性的年华系，以海派精神为内核，强调社区的人文底蕴与品质腔调，更偏向于名流新贵。
比如西安的“卷王”产品大华·锦绣年华，油画框式的海派立面、星空地库、奢石林立、立体园林，方寸之间弥漫着一种泰然自若的海派气韵。
西安大华·锦绣年华实景
②自然谱系：自然与生态的完美结合。
自然谱系的产品气质是自然、生态，通过融合在地的自然基底，在设计思路中置入森系美学、精致花园等客户触点，构筑返璞归真的生活场景，实现繁华都市之中稀缺的松弛感、度假感。
像柏翠系，在风格上突出挺拔的美学质感，通过立体式的森系园林景观，以灯塔精神左右板块乃至区域天际的“美”。
上海大华·公园柏翠实景
③都市谱系：都市与烟火气的高频互动。
都市谱系的产品气质是城市、烟火，通过先锋立面、悦己空间、全龄聚场等客户触点，为年轻新贵营造一个充满活力、丰盛、有质感的先锋社区。
像星曜系，风格上强调时尚先锋的高颜值美学，从体验价值、形象价值、居住价值、服务价值、景观价值、社交价值6大维度，营造温暖、精致、松弛的生活场景。
上海大华·星曜实景
在产品谱系之上，大华还进化出了聚焦高端改善客群的TOP级的映系。
映系更注重以在地文化内核，强调人文底蕴的生活意境，营造可收藏传承的希贵资产，更偏向于塔尖圈层。
比如昆明大华·翠湖映，这是映系的首作。基于紧邻昆明最核心的翠湖公园的在地特征，大华选择了去风格化的立面、高奢酒店式的公区设计，最终塑造出高标识度的豪宅气质，刷新昆明豪宅天花板。
昆明大华·翠湖映实景
艳姐在前面提到，大华的这次产品进化的顶层逻辑是聚焦改善、定制化。这4条产品系，在市场中又扮演着不同的角色：
主攻改善类客群：星曜系、柏翠系；
主攻高端或终极改善客群：映系、年华系。
看到这里，艳姐觉得大华的产品进化足够革命性。不过就像艳姐在前面提到的那样，大华似乎跳脱出一招吃遍天下的套路，创出了新意：
2+X模块化IP配置模式。
2就是“城市会客厅”“单元会客厅”IP，前者涵盖入口门廊、入口前场、社区大堂等模块，后者涵盖单元大堂前场、单元门头、公区装修等模块。
X就是架空层、中央会客厅、混凝聚场等主题空间模块。
这个模式下，“城市会客厅”“单元会客厅”2个IP模块作为标配，X模块则会根据产品价值、市场竞品等进行差异化动态配置。
这样做的好处是：
主攻改善类客群的产品系，如同军队里的快速反应部队，可以做到快速迭代，快速适应市场和客户变化；主攻高端或终极改善客群的产品系，如同特种部队，形成大华独有的，可以穿越周期的超级IP。
热销之外，大华迭新的产品系也拿奖到手软：
像昆明大华·翠湖映斩获了2024年美国缪斯设计大奖Muse Design Awards金奖、第十九届金盘奖最佳豪宅空间奖；
上海大华·星曜也收获了AHLA亚洲人居景观奖官方年度大奖榜单方案规划类银奖等。
站在客户视角，重塑产品系，为产品注入有时代感、生命力的内核，给到客户更有温度的产品；站在市场视角，以革命性的产品来撬动市场、引领市场。
或许这才是大华这次产品进化的终极意义吧。
03
一场全专业全周期的产品共创
艳姐注意到，在上海迭新3子大华·星樾、大华·星曜、大华·公园柏翠热销的同时，昆明大华·翠湖映、大理大华·山海映等都呈现多点爆发的向上走势。
像昆明大华·翠湖映，2023年6月首开当天销售额达 1.4亿，成交均价持续蝉联昆明高层住宅均价 TOP1。今年1月首次交付，品质兑现赢得业主、市场、媒体一致好评。
大理大华·山海映，2024年10月中旬首开，当日销售额1.08亿，刷新当地高层住宅售价天花板。
热销，是产品力具化的结果。
单盘热销或许是偶然，但多盘的爆火一定是产品力的胜利。
那么，大华产品力进阶背后的法宝是什么？答案只有——体系化全局视角。
所以大华的产品进化，呈现出3个明显特征：
①一把手工程。
一个有意思的细节是，大华的总裁竟然是自家的一号产品经理。一方面是源于大华创立之日起，自上而下形成的产品执念；另一方面是因为大华的体量适中，管理半径可达。
其实在大华内部，每一个项目从拿地、出方案、落位、交付，一直都是一把手工程。
艳姐就了解到，从建筑、景观、室内方案，甚至样板间软装方案，总裁都会参与深度研讨。
②全专业、全周期一体化共创。
房企的产品研发，从客户调研，到产品设计、开发、交付，链条很长，涉及的条线很多。
这次的产品进化，其实不单单是大华产品研发部门在“卷”，包括营销、成本、工程、客服、物业等涉及产品的所有专业全部参与共创，仅全专业拉通的会议就不下百次。
这么做的好处也很明显，效率非常高。各专业聚焦从调研到交付的产品开发全周期流程，把业主关注的各种难点、痛点、堵点都摆到同一个空间，并最终形成1+1>2的效果。
③研发管理的顶层设计。
作为民营房企，大华身上很大的一个标签是务实、灵活。这一点也体现在它的研发管理机制上。
与大多数房企总部研发集权、强管控，区域更多严格执行不同的是，大华的研发管理机制很强调放权一线、赋能一线。
在权责上，集团聚焦体系化、定标准、做创新、搭平台，一线设计团队一方面抓落实，还须承接更多的裁判员和教练员的职责，结合在地市场特点，不断丰富模块化的配置内容。
在这一套全周期全专业共创的机制下，大华的交付体系也同步做了进化，并形成品质交付“6321”体系。
交付前6个月,组织集团级交付启动会,启动竣备工作、分户查验；交付前3个月启动公区查验，包含三大类145个查验关键点；交付前2个月完成90%的交付准备；交付前1个月组织集团级交付方案提报会，围绕集中交付，部署工作细节。
在交付当天，还会由各专业岗组成“客户大使团”，多对一陪同业主验房，快修工程师现场待命，给到业主更有温度的交付体验。
2024年，大华在全国19个城市品质交付约2.1万户，100%提前或准时交付。
上海大华·锦绣四季作为宝山区首个“交付即办证”的项目，得到了宝山区建设管理委、区住房保障房屋管理、区不动产登记确权中心、区税务局的大力支持。
上海大华·锦绣四季交付现场
大连大华·锦绣华城提前100天交付，过硬品质和暖心服务还被当地省级电视台报道《圆安居梦 暖百姓心》，据透露也是大连地产圈首上省台的项目。
大连大华·锦绣华城交付实景
海口大华·锦绣四季400余套房源一次性全部交付，做到交付率100%、满意度99%；交付当月经历海口建国以来最强台风考验，品质和服务受业主和社会认可，最近还被纳入当地区政府团购战略合作项目。
海口大华·锦绣四季交付实景
杭州大华·峰汇华城提前164天交付，交付口碑也非常不错。
杭州大华·峰汇华城交付实景
无锡大华·公园荟提前30天高标准、高品质交付，还实现了“交房即交证”。
无锡大华·公园荟交付实景
大华交付口碑的进阶，正是产品全专业全周期的共创带来的裂变式反应。
04
低调的实力派
大华的突围秘诀
产品，是企业战略的终极体现。
站在现在这个时点，大华这次的产品进化无疑是成功的。 艳姐觉得，这其实是大华强悍体系化打法的终极体现：
①持续迭代的城市更新能力：
回溯一下大华的发展脉络，能发现大华身上有很强的“城市更新”特质。
一方面城市时间跨度很长，从1992年上海宝山大华社区开始，跨度超过30年；另一方面覆盖了不同城市圈，从长三角的上海、南京，到大湾区的广州，东北的大连等。
要知道30年间城市更新理念在持续迭代，而不同城市城市更新的内涵也不尽相同。但大华持续迭代出的大城规划能力、资源适配能力、长期运营能力，在不同的地域和城市都得到了验证。
目前大华在全国开发了8个平方公里级项目、18个百万方规模的超大社区，仅在上海就有4个平方公里级超级项目，面积近12平方公里。
规划面积约3.3平方公里的上海大华·锦绣华城
可以说，大华城市更新的每一个动作都能成为行业风向标，艳姐还是挺佩服大华的前瞻性眼光的。
②极强的市场化专业化能力：
在央国企挤压市场的大趋势下，民营房企想打造自己的护城河并不容易。
但艳姐看到，大华灵活、务实的民企特质，在产品、营销等方面都展现出了极强的市场化专业化能力。
从行业视角来看，2023年大华以385.7亿权益销售位居行业第27位；2024年进阶到行业第21位。从企业视角来看，在2024中国民企500强中，大华位列第172位，提升100多个位次，也是上海20家入围民企之一。
在民营房企大面积卧倒的现实下，大华的表现足够亮眼。特别是从这一轮产品进化后的市场表现来看，大华的市场化、专业化能力在实战中不断跃升。
③稳健的财务底盘：
过去几年行业整体下行，大华反而实现了难得的业绩逆势增长，是TOP30民营房企中业绩表现最稳健的房企之一。
最重要的是，大华是少数几个没有债务暴雷的民营房企，目前已经全额存量兑付了公司债券，财务安全垫足够高。
特别是2024年，大华还在上海、北京、海口、西安等多个高量级城市拿下多宗优质地块；在上海、昆明、西安等多个城市都出现热销。
这几乎锁定了大华接下来的业绩爆发。
再回过头看大华的这次产品进化，大华似乎成为民营房企中率先拿到了穿越周期的利器。
结语
大华，是一家高进化力的房企。
在当下的政策加持和未来改善需求增长的趋势下，持续进化的大华，又一次站上了时代的风口。
未来，大华又会带给行业哪些惊喜？我们拭目以待！
主编：张艳
责编：Eric
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