我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
新的一年，成都的楼市政策应该还是会有优化的吧？利率会不会降低呢？首付会不会更低呢？
房段子解答
2024年成都全面取消限购、限售并降低税费后，市场活跃度显著提升。2025年政策预计以“微调”为主，重点可能转向支持刚需和改善型需求，例如优化公积金贷款额度、鼓励房企提升产品品质等。
积极财政，宽松政策，经济回暖，拉动内需，整体向好，房地产止跌回稳。
维持大基调不变的背景下，依靠政策拉动成都楼市起伏的概率不大，更多的是依靠楼市自身的市场化来消化理解。
房价和利率。
房贷利率这玩意儿，整体来说还是看降的，但是降幅空间不大了。
纵观历史，房价涨的时候，利率就涨，房价跌的时候，利率就跌，银行也是见风使舵，“买涨不买跌”的。
以大家熟悉的LPR为例，虽迟但到，大致遵循这样的时间线，从2021年的4.65%，一路跌到了目前的3.6%，加减BP的话就更明显了。
所以基于房贷利率的预期，今年整体房价还是呈稳定、阴跌的形式，毕竟成都还是以天量二手房为主...能走出独立行情逆天改命的核心区、改善盘除外。
至于公积金贷款利率，这个是跟随商贷走的，商贷涨公积金就涨，商贷降公积金就降，要保持公积金政策的优势。
但是公积金也有傲娇的一面，比如现在成都二套公积金（首付三成，利率3.325%），就不如商贷灵活（首付2.5成，利率3.3%）。
前面有人问买房首付比例还会降低吗？
目前成都商贷首套最低首付比例已经来到了1.5成，这已经是极低的状态了，继续往下到1成首付，我觉得概率不大。
但市面上有所谓的什么0首付，这种算是偷换概念的，首付借给你，迟早要还。有些是开发商搞的金融产品，有的城市甚至是政府下场垫付，但肯定是要还的。
至于说二套房（2.5成），或者说公积金的首付比例（2-3成），倒可以幻想下。
这里再延展一下。
1、大家缺的不是首付，而是月供（成都月供1万以上压力就比较大了），或者说贷款意愿（经济下行，楼市萎靡，不想多贷款）。
2、买房的各种补贴，因城施策，看各区的财力，去年成都出台一系列的以旧换新政策，大家仔细看看，有些已经快到期了哈，能不能续不一定的。
这些小打小闹的能把握就好好把握，不能把握的话，我个人还比较期待140平以上的契税优惠。
会员提问
你好，我想买一套二手房，预算130万内，我在龙泉城区当老师，所以想买个上班近有地铁的位置，配套想完善一点最好。现在是单身自住，但是父母有时候也会来，所以想买个套三的，未来结婚的话也更合适。我今天只是去看了东山新的楼盘，但是还是更偏向买现房。
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前来说你是稳定在**上班的，所以考虑通勤还是很有必要，不知道你是自驾居多还是公交地铁或者电瓶车？公交地铁的话，到**还有点难，反正要步行+换乘，其实我个人建议你骑车或者开车上下班，骑车的话，可以适当看宽泛一点但价值更好的区域（书房东安湖），开车的范围就明显更大了（大面等）。
为啥不是特别推荐直接买龙泉城区或者东山、航天呢？主要还是因为我们不能只图便宜，只看通勤，买房还要融入到成都楼市大环境来看价值性，更好的板块有更好的楼市预期（保值性），加上地铁概念更为丰富（配套），就算你用不上，但是这房子也不会住一辈子的，适当的时候，也会置换，你下家需要地铁板块这类概念，就是符合你当前的买房思路。
也就是说，通勤虽然很重要，但我不建议放在非常近的区域，**老师也不是很忙的，开车或者电瓶车30分钟内的话，应该不成问题。然后板块来说，龙泉城区普遍偏向老化，东山航天楼市概念弱，流通性差，没有地铁预期，未来也不看好。反而是建议往2、13号线的书房东安湖以及大面方向走。前者适合电瓶车，后者可以自驾即达（也不限号的）。
具体来说，优中选优，看品质好一点的话，书房这边我建议你考虑下以下楼盘。
比如**，说实话，小区绿化环境是很不错的，地理位置也很优越，地铁商业政务都集合在一起了。目前你可以看三期的99平的套三户型，单价行情就是一万二三，总价130左右是可以拿下的，建议先选定优质房源（楼层朝向装修采光视野噪音等），再来慢慢磨价格，即便价格比瑕疵房贵一点，我觉得也是值得的。类似的还可以看它二期的94平套三双卫户型，130万内是完全没问题的，垫脚130出头的话还可以买101平的套四双卫，整体来说地段没问题，户型产品没问题，价格也没问题，通勤保值性也可以。
转过来看**，这个楼盘比较次新，品质也更高，单价会稍微高一点，但是97、98平的套三双卫，依然可以砍到130万内。
周边类似的，还有**，94p套三双卫，140出头拿下，等一等，熬到年底估计120-130万可以捡漏。楼下就是商业地铁，加上次新的格局，旁边就是东安湖，附近不堵车安静不吵，是比较舒服的一个状态和买法，这几个盘算是整个东安湖附近，比较有性价比的买法了，其他的要么偏远要么刚需要么老化，就不是很好推荐了。
我建议按照**的顺序去看房。
接下来假设你是自驾居多的话，可以往大面方向走，这边的楼盘众多，人口稠密，依托13号线，和主城区的联系更为紧密，**是一个很经典的买法，既属于大面核心复地（包括周边商业学校），又紧挨着13号线的龙华寺出口，可以考虑95平的套三双卫，现在行情是一百四五，但是我估计没多久也可能会讲到一百三四的样子。大面代表性还有**（次新盘，101平套三双卫，总价140左右，但是超高层，可能你不喜欢，顺带提一下即可）。
品质好的话，还可以看**，物业和品牌都很强，目前90平的套三双卫，总价也是140+，对于你单身独居和家人偶尔来住的话，绰绰有余了，这个盘你去看一下就知道内部品质高，外部配套好，你可能会比较喜欢的。
旁边类似的还有很多，比如**、**、**，基本格局就是次新房，地段好，套三双卫，总价可控。
总之，你的选择面放在以前很窄，但是现在来说，就比较宽泛了，大的方向来说，书房和大面肯定是没问题的，我建议把单价总价放在其次，优选前面提到过的楼盘，线下看品质，优选好的楼盘，然后选定好的户型（套三双卫，得房率高），好的装修，在这个基础上，最后一步才是砍价谈价哈。
会员提问
段老师，接昨天的龙泉看二手房的问题，我找了中介看了铂悦山的一套房子，想请你帮我分析下，看值不值得买？实地看了，拍照视频发给你看。晚上7点约了房东谈价格，她底价142万，因为装修是比较好的，所以有点眼缘的心动。其他也东拉西扯的看了几套，你一并帮我分析分析呢？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
铂悦山位置其实还是可以的，主打一个次新刚需吧，政务地铁商业都没问题，主要就是看满意的户型和价格，外部产品这个都无需多说了，就是刚需产品这个不要强求太多，这套房104.38平，价格146万，户型得房率还可以的。
装修的确巴适，不确定是不是串串房装修，但感觉不像，你再把控下？楼层也不是特别矮，大概四五楼，采光视野绿化也还可以的。
按照142来算的话，单价是1.36万。如果是特别满意的话，我觉得可以，但是正常点的行情，我觉得应该1.3吧，折合总价135万左右是合适的，超过142万，房东小赚（对于行情来说），你小亏（属于为情绪溢价），在135万左右（比如135-140万左右吧），我觉得是符合市场行情的，大家不亏不赚，低于135万，算你小赚。
房子其实还是可以，反正也不会有太大的差别，太迭代的买法，无非来说，就是价格，价格到位，缘分就到位了，这套房一定要砍到140万以内，如果你定力够好的话，我估计135左右是合适的，这个价格也不是非常大刀砍的状态，就是客观公正的市场行情。
至于如何判断串串房，就看装修的这些材料是否好，是不是表面光鲜亮丽，但实际内部很粗糙劣质，是不是主人家自住的还是出租给被人吸甲醛的，是不是有甲醛味道？问问房东啥时候装修的，花了多少钱，有没有明细单子。
房子多注意下，关灯状态下，东西的采光如何，噪音大不大。
另外一套比较紧凑蜗居，价格119的话，对比前面那一套140的，从套内单价得房率的角度来说，单价是比104平的这套更高的。如果很看重总价的限制，不要压力大的话，88平这套单价高总价低。如果预算不是很设限，希望单价性价比更高，更改善舒服的话，那么可以考虑104的这套。这套朝北的，装修也一般，感觉更适合拿来出租或者一家三口蜗居。
还有皇冠国际社区的这套房子，里里外外我也看了哈，整体来说还是不错的，户型空间大，楼层适中，小区整体环境好，外部配套方便，价格145万的话，我觉得房东算是报的一个市场价，而非惊喜价，这个价格对房东匹配行情不亏，你也不赚，就中规中矩，如果可以砍到140内的话，对你好些。
这套房也优缺点的， 比如次卧太小，装修老气（有磨损），采光从视频上看也不是非常好，你可以从这些角度来找理由砍价，此前有个群租房的同户型，大概是130多拿下的，所以你这个140万的话，我觉得还算合适。
对比昨天看的隆基泰和铂悦山，隆基就是更加次新，104的那个户型得房率更高，装修更好。如要插入其中的话，单纯看房子本身的情况，我觉得定位应该是介于两套房之间的感觉（88户型和104户型），但是考虑到皇冠国际社区的小区环境，以及砍到140万及以内的性价比，倒也可以拿下。
最好是135-140万的价格吧。房子收纳空间多，是优势，但是无效的地方也多，大而不合理不实用。还有装修老气，是可以砍价的防线。
自己重装，你按照2k一平来打算吧，面积越小其实单价越高，要心中有数。90p就要砍18万，100p就要砍20万。像89户型这种，我觉着户型朝向装修都不好，清水行情大概是110，这种你也是要费用的，往100万的角度去砍吧。但是从延展出来的角度说，全部装好都要120万了，和前面的100多平套三双卫差别不大。
我建议你不要盲目在网上东拉西扯的看房，你就直接找中介给你推荐好的房源，你之前加过的吧？你喊他要么推荐清水房，要么推荐骨折房，要么推荐精装房（不是老气的过时的，而是真正装修很新很好的）。
