编者按：2024年以来，房地产代建行业在政策调整与市场分化中加速重构，头部企业构筑壁垒、巩固优势，新入局企业亦聚焦政府代建与存量纾困等新战场。
与此同时，利润空间收窄倒逼企业战略转型，更多探索保障房、城市更新、产业等领域的可持续路径，逐渐从规模扩张转向效率与资源整合。
展望2025年，行业洗牌或将更加深入，观点新媒体就此推出最新策划性选题“代建风云”，通过观察标杆企业如何破局，为未来发展锚定坐标。
观点网 当下，房地产行业仍旧处于深度的调整阶段，退房、转型成为房企们的普遍选择。而代建行业，或许是各家房企转型的首选赛道。
据不完全统计，目前，已有超百家房企涉足代建业务，在销售排名前100的房企当中，进军代建领域的企业占比超过八成。
行业风起云涌，在龙湖、新城、旭辉等“新玩家”争相抢占市场的同时，一些老玩家也在摩拳擦掌。
同样是代建“老江湖”的远洋建管，也在紧急补仓，抢做“乙方”。
不过，在扩容的同时，市场也看到，远洋建管的业务不断延伸到住宅、酒店、商业、产业园等多种业态；此外，除商业代建，这家企业亦在政府代建、资本代建、投后管理等领域多点开花。
抢做“乙方”
前不久，一张大红色的捷报在朋友圈流传开来，内容有关远洋建管的一笔签约。
从喜报呈现的消息来看，远洋建管签约青岛交运集团，为青岛万竹云峰项目提供相关服务。
远洋建管再落一子，实际上，2024年以来，远洋集团在代建业务方面便跑出了“加速度”。
根据远洋建管官微披露的签约及中标动态来看，过去一年，这家企业新签代建项目29个，签约建筑面积超过366万平方米。
不过，据观点指数统计数据，2024年全年，远洋建管新签约代建项目共计56个，签约的建筑面积超过560万平方米。
数据来源：企业官微、观点指数整理
对比之下，2023年，远洋新签约面积为177万平方米，截至2023年底，累计签约服务项目超过30余个，累计签约管理面积450余万平方米。
显然，在地产主业受困的这一年，远洋集团卯足了力气，加速拓展轻资产代建业务。
远洋为何抢做“乙方”？
一方面，当前，房地产开发业务持续低迷，楼市销售继续保持低位运行，通过销售回笼资金显然受到一定的限制，但与地产开发的“天雷滚滚”相比，代建可谓是春风拂面。
从代建机会的角度来看，在这一轮的行业调整之下，市场上的代建需求明显增长。比如，为托底土拍市场的城投公司，这些企业的开发能力及意愿有限，往往会寻找更可靠的代建方共同合作。
此外，当下，伴随着企业的暴雷声，市场上出现了大量的“烂尾项目”，这也为代建企业提供了大量的商机。
此前，绿城管理亦认为，为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点。
另一方面，近两年，远洋集团亦身处险境，资金链紧张、销售放缓、零拓储……这家企业的主营业务几乎陷入停滞状态。
在房地产开发业务进入瓶颈期的背景下，代建业务因其资金需求少、杠杆率低等优势，成为远洋集团寻求多元化发展的重要方向，更成为远洋降低负债水平的重要转折点。
与此同时，伴随着境外债务重组获得两地法院的批准，远洋集团或将迎来新生，而加紧扩容的代建业务，或将成为其穿过风暴后的“栖息地”。
多点开花
与其他代建企业积极发力住宅业务不同，远洋建管在紧急补仓的同时，亦不断将触角延伸至各个业态。
观点新媒体查阅发现，过去一年，远洋建管的签约项目当中，含有大量的商业、写字楼、物流园、酒店、养老等项目。
其中，签约的商业项目当中，除了传统的代建、代销以外，这家企业还联合远洋商业，为项目提供招商运营、品牌输出等服务。
比如，去年9月23日，远洋签约华新集团，为烟台黄渤海新区综合体商业提供招商运营及品牌输出等服务，目前该综合体已正式定名“乐堤港”。
该项目位于黄渤海新区中心区域，是当地重点打造的集文化、旅游、购物、会展、商务办公于一体的大型综合体，紧邻威斯汀五星级酒店群和八角湾国际会展中心，地理位置优越。此次受托运营的业态总建筑面积约4万平方米，涵盖高端商业ShoppingMall、商业步行街、文化旅游中心等。
酒店业务方面，远洋建管曾签约大连中华路酒店综合体项目，为其提供项目报批报建、设计管理、工程建设、营销管理、品质交付等开发全过程代建及代销服务等。
产业园方面，远洋建管于过去一年签约了北京亦庄的世盟华北供应链管理中心、青岛兴华冷链物流中心、浙江台州凯地智能制造产业园等。
除此之外，远洋建管去年4月于昆明签约的两个项目，更是突破了传统代建业务范畴。其中，远洋建管将为潘家湾项目提供一级土地开发咨询顾问、二级开发代建代管等服务；而蒋家营城中村改造项目的考验更高，远洋建管还肩负着整合资源、资产盘活的任务。
签约业态多点开花，远洋建管亦试图通过多重模式进行扩容。其中，政府代建便占有浓墨重彩的一笔。
梳理其公开披露的签约消息发现，远洋建管分别与北京、武汉、济南等城市均涉猎了代建项目，比如，北京马驹桥工程代建、北京希尔顿花园酒店城市更新项目、武汉光谷万和竟界项目、济南鲍山公园东代建项目等。就在2024年12月4日，远洋建管还签约了济南小梁庄政府民生住宅项目。
有分析人士认为，政府代建的准入门槛较高，利润也比较薄，但其稳定性较高、风险系数较小，更容易形成企业的护城河。
更重要的是，政府代建的规模较为庞大，远洋建管或能借助此前的优势分得一杯羹。
代建来路
远洋为何选择代建业务作为未来出路？
相较于近些年初出茅庐的代建企业，远洋在这方面的资历、经验要更深厚一些，有了多年的经验与试炼，远洋在代建业务方面已形成了较大的竞争力。
据可追溯的消息，2003年，在远洋完成二次改制的那一年，这家企业便开始涉足代建业务，彼时，其便以代建单位的身份，协助北京市政府对北京市规划展览馆进行的现代化改造。
随后，2005年，远洋借代建“中山国际博览中心”正式将其品牌打响。
不过，在那个房地产的黄金年代，代建业务犹如“蚊子肉”般，并未受到行业的过多重视。
远洋同样如此，即便其频频涉猎其中，但远洋代建并未打造出完整的体系，更多是为了拓展城市布局。
转折来自2018年，那一年，中国保监会成立工作组全面接管安邦保险，为处置安邦旗下不动产资产，远洋选择“挑起大梁”。
据了解，彼时，安邦保险集团以零元的对价，将旗下邦邦置业50%股权转让给远洋集团全资附属公司远洋地产有限公司。
在此交易过后，邦邦置业就作为专门处置安邦存量不动产资产的平台公司，其主要模式亦为代建、代销、代运营，盈利方式则是收取代建、代管的费用。
借助这一平台，远洋集团的代建业务进入了新的阶段，其规模实现了迅速的扩张。
根据公开资料，彼时邦邦置业代建的项目包括温州金融大厦、安邦成都金融广场及苏州保险综合体项目、北京Z5地块等在内，其中不乏大型综合项目及高楼。
不过，即便远洋早已进军代建领域，且借助安邦资产迈了一大步，但始终未能形成章法。
按照远洋集团的说法，即便当时代建业务开展已有很多年，但是由各事业部承接，未设置单独的事业部或公司进行独立操作。
2020年，远洋集团提出“瞄准险资在不动产方面投资的高潜力市场，提供从开发代建到管理运营的一体化解决方案，形成差异化竞争力”的战略，在此背景下，同年7月远洋集团成立新致信公司承接代建业务，立志于打造成为既懂地产又懂资本的综合性代建代管服务公司。
观点新媒体查阅，远洋致信由远洋集团和远洋资本各占股50%，因此在当时资金紧张的大环境下，远洋致信仍旧一路高歌猛进。
据了解，这一平台仅成立半年时间，便实现签约数亿元，并已承接“北京运河国际广场综合体项目、武汉汉口派项目、温州龙洋生命项目、石家庄安德生命纪念公园项目、北京综勘院科研大楼项目、中农科谷大森林项目”等多个项目。
换言之，直至2020年，远洋集团的代建业务才正式形成一套完整流程。
不过，近两年，伴随着代建业务的加速扩张，远洋集团将旗下代建业务形成统一的品牌——远洋建管。
“远洋致信是先行者，现在我们将代建业务统一为‘远洋建管’这个平台”，有熟悉远洋的业内人士透露。
业务规整、品牌统一、签约加速、业态多元化……过去一年，远洋建管迈向新的征程，不过，从甲方到乙方的角色转换之下，这家企业还面临哪些难题？又能否顺利实现“大船掉头”，仍待时间检验。
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