本周五（2月28日）晚上8点，猫叔将云探盘建发金茂观宸样板间
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正文开始
预算在800-1000万左右的宝子们
尤其是在中关村、金融街、丽泽上班的这部分群体
一定会关注到的两个改善盘
就是丰台科技园的「北京隅·西颂」
和丰台新宫的「建发金茂·观宸」
这两个盘谁产品好，谁性价比高，谁保值性更强
我们从现有地块条件，周边配套，户型产品，小区园林等方面进行了多维度对比，得出一系列的优缺点分析。这条视频咱们就来说说。
另外为了方便大家观看，咱们把本文精华版汇总成了表格，一看就清晰明了。
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01 环线和地段PK 各有亮点
「西颂」和「观宸」项目都在丰台南四环外，两个项目直线距离也就不到5公里。
这个两盘都能承接丽泽和金融街人群的外溢
非要较真的话，北京隅西颂距离南四环直线400多米，而观宸距离南四环大概是2.3公里。两者的区别是，开车就差那么一脚油门的事。
咱再较个真，别看不上大丰台。大丰台除了丽泽，丰科也是产业区，而且是支撑了丰台30%GDP的区域。所以金隅还是自带产业的。你看紧挨着金隅地块的就是各种写字楼，丰科中心，诺德中心、专利大厦等等。
那观宸位于新宫板块，周边就是比较纯粹的居住区了，没有产业规划和大写字楼。
哎那是不是说明观宸地段不够优越呢？
并不是。
你看啊，观宸是被一整面的南苑实地森林公园包裹的。
从规划图看，整个公园占地面积非常大。17.5平方公里，面积是2.5倍的奥森。未来建发观宸那边还有一个大泡子。景色非常好。
所以他是一个通勤很方便，环境又宜居的区域。
观宸和西颂地段各有优势，看大家的选择偏好。
02 配套PK 观宸胜
两个项目配套没有明显的差距。
但观宸地铁和商业配套优势更大。
观宸北侧是现成的地铁新宫站，步行距离不到300米，4号线和19号线双轨交汇，通勤便利度拉满，溜达着进地铁站，直达西城金融街和海淀中关村。
19号线直接通勤，可真的是把苦苦等待地铁通车的西红门业主们馋哭了。
西颂也是地铁盘，距离房山线白盆窑站及花乡东桥站步行距离约700-800米左右。稍微多走一会。
房山线现在还不具备通勤金融街的能力。他要换乘，未来规划的“丽金线”可以直达，不过初步判断，房山线北延落地需要等个三五年起步。
说一下我判断的依据啊。
房山线北线工程是写进了北京轨道三期规划的，2025年2月发布的招标计划显示，关于振动噪声影响的控制设计招标预计于3月21日启动。那么 通常，这个设计招标完成后，要经过数月或者半年的流程，才能进入建设阶段。
建设工期最快估计也要2年起步吧。
再说商业配套方面，观宸也占得优势，家门口是万达广场，南向一站地铁，宜家荟聚，全北京人气最旺的商场之一。大冤种猫子曾经在荟聚花500块钱买了两个水杯。可见，这个商场高端品牌很多。
旁边还有山姆会员店，衣食住行，不愁没地消费。
相比较，西颂的商业配套就差了点意思，西边呢有底商能满足日常生活，买个菜还行，但去大型商超，比如万达广场，要步行1.3公里左右。
学校配套方面，这俩盘半斤八两。
西颂旁边是北京第二实验小学怡海分校，还有一个首都经济贸易大学附属中学。
观宸附近有槐房小学（并入钱学森教育集团）、天悦壹号中学（建设中，并入北京十二中教育集团）。
不过都买丰台了，咱还在乎教育吗？（猫头保命）
03 不利因素PK 平手
西颂和观宸两个盘，整体城市界面不错，都没有明显的厌恶设施。
没有万泉寺和西南郊冷库的火车道
没有大瓦窑的高压线
没有东铁营的老破小
仅有一些小的问题，比如
临主路的车辆噪音，西颂到花乡东桥站有部分断头路，观宸周边的回迁房有点影响市容，对居住影响不是很大。
04 产品PK 观宸胜
北京隅·西颂开发商是金隅。
建发金茂·观宸开发商是建发和金茂，建发操盘。
金隅这几年进步很大，但从开发商品牌影响力和口碑来看，建发和金茂更好一些。
我们分别从小区规划、楼栋排布、户型、园林四个层面去分析。
1、小区规划，观宸建面更大，居住密度更低
观宸建面约6.08万平，11栋楼479户，容积率2.0。非常舒适。
西颂建面约5.4万平，7栋楼439户，容积率2.5。
2、楼栋排布，都有点问题
观宸是7-18层，1-3#号楼是洋房，但南边楼栋15-18层，北低南高，不利于低楼层采光。最北侧楼栋采光略差，所以发子选择了小洋房高得房率补偿。
西颂是9-18层，整体楼栋排布北高南低，更合理，前后楼栋采光影响小。但下午大部分楼栋西边采光都比较差。
想要了解具体的房源采光情况，可以找我们咨询。
3、西颂得房率略有优势，观宸整体功能性更好
两个盘面积段基本一样，110平三居-160平四居。
西颂最大亮点是黑科技拉满，南向全面宽1.5米开放阳台+北向双1米进深设备平台+0.7米双面宽花池空间赠送，赠送后得房率约86-96%。
观宸为了尊重维护老业主的利益，户型设计比较偏保守，只有南向内嵌阳台和北向设备平台，少了花池，得房率约90%。不过观宸在大户型开间尺度有惊喜，装修审美，更值得期待。
如图：北京隅西颂户型配比以及得房率，猫叔团队大约的数据，仅供参考
户型：北京隅西颂PK建发金茂观宸
北京隅西颂118平PK建发金茂观宸116平四居两卫 都非常好
无论是买西颂还是买观宸这两户型都非常推荐，且套数不多，都要抢。
西颂多了一个家政间+花厅，客厅和卧室面宽都要大一些，但有限，比如客厅面宽宽30公分，大家感受不明显，而观宸进深更长，储物空间相对多，功能性更好。
金隅西颂122平四居两卫pk建发金茂观宸132平 总面积不一样，不做比较
观宸比西颂建面大了10平，总面宽多了一米，北向卧室面宽也大，西颂多了花厅。
金隅西颂154平四居两卫PK建发金茂观宸150平四居三卫
观宸更好
金隅多了花厅，家政间，储藏间，但是两个卫生间。观宸有储藏间+三个卫生间，面宽尺度优于金隅。
4、园林景观，观宸胜。
两个盘都有下沉会所和泳池，这一点拉不开差距。
建发是建大门和造景高手，观宸园林水平如何，可以去旁边的建发璟院转转，同时观宸的整体产品力会有升级。宋代园林大宅+中央水系更加精美。
昌平已交付的建发郡和府
金隅在西颂园林设计也花了功夫，效果如何的，还要等实景开放验证。西颂的园林还有外援，东侧1.9万平城市公园，未来业主可以近水楼台先得月，小区园子不够逛，咱们可以出东门到更大公园去耍。
05 抗盘压力PK 观宸小胜
西颂指导价9万/平，楼面价5万/平
观宸指导价8.3万/平，楼面价4万/平
两个盘价差都是4万+，利润空间很足
但西颂的楼面价比观宸贵了1万/平
那么这兄弟俩开盘价格都会定价在多少呢？
先说观宸，现在观宸周边在售新房热度比较高的是森与天成，以小户型为主，和观宸不是一种产品。
未来新宫板块再入地，周边城市界面不如建发，距离地铁站也远，容积率也高。居住舒适度会差一些。
观宸没有降价快跑的理由。
再加上之前的璟院网签很好，考虑到前业主们心情，也不会做降价的事情。
所以我们预计观宸开盘的价格，应该会差价拉到最大，均价8万，但是范围大概在7.6-8.3万/平左右
那么西颂的价格就非常关键，虽然他楼面价比观宸贵1万，但是西颂9万，你会买吗？
别忘了，同板块云镜有7.5万+左右的价格。西颂如果硬拔高产品，价格不降，大家也很难接受。
我们猜测西颂最后价格应该在8.5万左右。
如果按照这个价格推测。两个盘8-10年长期看保值性都还可以。
如果最终开盘价格跟我们预估的价格有差异，比我们低了就说明价格更香，高了，就有站岗内味了。
短期看，3-5年内谁更保值呢。
短期看可能观宸更好。观宸有地铁19号线，辐射范围从丰台，到西城朝阳海淀，可以承载客群更多，未来二手房潜在接盘人群更广泛，流通会更好，流通是保值的前提。
西颂保值性提高很依赖丽金线开通。丰台科技园有产业，有实力，但从二手房的表现看，后劲不足。西颂周边的交通和商业配套不如新宫的方便。等丽金线开通后，西颂的增值属性会慢慢提升上来。
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