作者 |罗乾波
出品 |波哥看楼市
前日，中央2025一号文件出台，明确了“不允许城镇居民到农村购买农房和宅基地+不允许退休干部到农村占地建房”，文件一经发布，引发全网热议。
据波哥看楼市观察：
这个政策，实际是给农村的土地和农房交易划出了一道大大的红线。
农房和宅基地在买卖上全部被“冰封”，只能作为农民的固有资产进行商业化出租或入股经营等，为广大农民朋友保留了最后的退路，也直接砍断了城市居民、退休老干部等通过资本和资源去搅动农村宅基地的事情的再次发生。
这两个“不允许”，直接表明了国家的强硬态度，此后，如果再发生农房和宅基地的流转和交易等，就是违法行为，得不到法律的保护和支持。
昨天，有朋友在后台问：这个政策出台后，对城中村和小产权房有何影响？
今天，简单聊一聊，以供各位参考。
● 首先，城中村和小产权房皆为集体土地上的产物，其宅基地都要遵循这个政策，都不得交易和流转，在宅基地上是一样的。但是，城中村又有特殊性，专指城市中的某些区域，不是政策所指的完全农村空间，这点要注意一下。
● 其次，在地房的合法性上，城中村有更多的支持点，而小产权房确是一个完全的“两无产品”——没有土地证+没有合法房屋产权证，而且该类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政府或村政府颁发的集体所有权凭证，因此该类房屋的购房合同在国土房管局无法备案，所谓产权证也不具备法律效力。
因此，可见本次政策中重申的“一户一宅”、“房地一体化”的基本原则，实际上直接宣判了小产权房的“死刑”，基本都违背了这两个原则，在法律上基本都没有任何支撑。
如今，禁止城镇居民购买农房和宅基地，必将对小产权房私下的交易造成重创，毕竟，正常一点的人，也不可能再去买一颗随时都可能爆炸的“雷”回去。
当然，这个事情也不是绝对的，市场的多层次性和复杂性，为了省钱或救急等，还是会有人去接“雷”的情况，但未来肯定会发生相关的纠纷等。
另外，此类小产权房，在租赁等商业化上面，也是没有任何保障的，一旦被拆迁等，在投资上就难以追索自己的权益。
比如，小产权房的法律风险主要表现为：
1、没法办理房产证：因为这种房子的购房合同不被法律认可，开发商也没缴纳土地出让金，所以你买了也拿不到正式的房产证。
2、容易被“一房多卖”：没有正式登记，谁知道卖家会不会偷偷把房子卖给好几个人？
3、贷款：想都别想：银行可不傻，没有正式抵押权，谁敢给你贷款？
4、安全隐患大：很多小产权房建设标准不达标，住着可能会有安全问题。
5、法律纠纷难解决：离婚了想分房？遗产继承？法院可能都不会管这种房子。
那么，为何说小产权房“转正”不可能了？为何讲小产权房租售价值会快速暴跌呢？
据波哥看楼市观察，主要有三：
◢ 其一，无地权无产权的小产权房，是一个典型的“两无产品”，其形成过程虽然有历史因素，可是在法律上是一个严重缺失的事物，想转正，在法律上面得不到任何的有效支持。
这是一个根本型性的问题。
现在，国家的政策更加严格，连宅基地和农房流转的道路都被完全堵死了，两个禁止可不是闹着玩的，更遑论这些无宅基地权证和房产证的小产权房了。
拿什么依据去支持转正，基本只能在梦里转正了。
先天不足，后天缺乏支撑条件，欲转正上位，只能自己去YY一下了。
◢ 其二，从楼市态势来看，目前，库存高企、去化压力巨大的情况下，也不可能让此类“怪胎型”房屋流入市场，去冲击新房和二手房的租售格局。
这点，很简单，就不多说了。
上述政策，把有权证支持的宅基地和农房的转让交易锁死在农村，对众多的小产权房来讲，更是一次历史性的釜底抽薪的动作，无根无魂无底的小产权房，会更加严重被拍死在新时代的大潮中。
逐步萎缩和慢慢消失，变成了它们的固有宿命。
因此，现在整体来看，小产权房在财产和持有价值等方面，其价值将会快速跌落，其中，有一点，随着国家队收储和强化低价格的保障房的不断实现和推向市场，以前靠低价获取相关客户的小产权房，租售会变得更加艰难，其空间将被急速打低，而不断被人抛弃。
◢ 其三，同时，在买卖之外，租赁模式也会日益艰难。
伴随世界性人口的衰减趋势，以及国内流动人口向少部分优势城市集中的新一轮客观态势，在部分城市仍有一定租赁价值外，其他绝大多数城市的此类小产权房，在租赁上也将迎来新的暴击，能否租出去都不好说了，更别讲什么租金高低了。
还有一点就是，由于新型城镇化的持续推进，很多农村人口不断转化为城市居民，在这种大迁移趋势下，每年各地都会有不少农村人口流入各个城市，会直接导致农房的空置率上升，也将直接造成很多城市的闲置农房在租赁市场供应量的上升，也必将会快速挤压小产权房的出租比率和价格。
比如，在消费降级和地铁等快速交通因素的策动下，很多人必然会不断离开高租金区域，而流向更加郊远和更低租金的区域，故而，在这个维度，那些位于较好位置的高租金区域的小产权房，在出租率和租金水平上，肯定会大打折扣。
综上，据波哥看楼市独家观察，上述宅基地新规的颁布，虽然说的是农村和土地的问题，实际上已经影响了全局，比如，在楼市方面，会出现新一轮的大裂变。
宅基地+农房的蝴蝶般的振翅，已经在各个方面，造成不同层次和层级、烈度的相关风暴。
作为楼市中一个特殊形态的小产权房，波哥认为，2025年起，已经迎来了最新最严格的众多围堵和拦截，其身体和市场价值等方面的温度，将会快速下降和趋冷，乃至变成“僵尸”型产品。
转正不可能，价值在急剧衰减。
小产权房的天，真的塌了！
并非危言，皆为现实和趋势。
最后，再形象化小结一下：
小产权房，仿若楼市中的“怪胎和魔童”，跟哪吒的情形迥然不同——
哪吒，来自陈唐关，有总兵父亲力天王公务员身份及太乙真人这一大佬的加持，根正苗红，底层根源厚实，与小产权房完全不同；
小产权房，纵观起发展历史，在孕育过程中，就是名不正言不顺的异类，在血脉和法律上都将没有合理要素的支撑，更没有父亲和师傅类身份和相关资源的托举等，故而，只能流变为野生类产物，转正和价值暴跌，是其必然。
“剔骨还父、削肉还母”，很难跑得掉了。
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