“云峰樾里”售楼部。孟双奎/摄
沈阳地铁在土地市场上的一买一卖，引发社会各界高度关注。
在2022及2023两年时间里，先后花费约69亿元总计买入15宗住宅地块。如今仅过去一年多，却又要将其中5宗土地集中出售，沈阳地铁在沈阳土地市场上这前后脚的一买一卖，引发社会各界高度关注。
5宗土地被抛向市场
2月14日，辽宁沈阳联合产权交易所发布了沈阳地铁集团有限公司存量房产土地推介信息，除了多栋（套）商业及工业用房用于出租及出售外，合计15宗住宅地块也被列入出售名单（见下表）。
查询公开信息得知，在2022年9月28日举行的沈阳市2022年第二轮土地集中出让过程中，合计成交10宗住宅用地，除了沈北新区道义第七中学东及大东区虎石台大街东两地块分别被辽宁中金房地产开发有限公司和沈阳东易城市更新建设有限公司拍得外，其余8宗地块均被沈阳地铁下属公司拍得。2023年10月24日，在沈阳新一轮集中用地出让时，沈阳地铁再次一举拿下7宗住宅用地。在这两年时间里，沈阳地铁连续购入15宗土地，合计花费约69亿元。经过对比可以发现，此次出售的15宗土地信息与上述两次集中获取的地块信息基本一致。
令人感到蹊跷的是，记者2月21日再次进入辽宁沈阳联合产权交易所官网后发现，此前沈阳地铁发布的15宗土地出售信息只余5条。这5宗地分别是沈阳市于洪区丁香湖路的丁香湖-13号地块，沈河区高官台街的高官台街东-2D地块、高官台街东-2A地块、高官台街东-2B地块、高官台街东-2C地块。5宗地块合计面积约236825平方米，合计总价约21亿余元（此前拍得价）。其中，丁香湖-13号及高官台街东-2D两地块均为沈阳地铁下属沈阳润泽置业有限公司和沈阳拓域置业有限公司于2023年10月摘得，距今还不足一年半时间。
在拨通推介信息中所留“李先生”电话后，对于15宗土地变5宗的情况，他说因为底层数据是一个月之前就让各企业开始上报的，可能由于时间跨度比较长，导致数据在传送过程中出现调整，还是以网站实时更新数据为准。至于每宗地的价格如何确定，“李先生”说他是产权交易所工作人员，目前并不清楚宗地售价，他们只负责收集合作意向帮忙进行联系或对接，地块价格后期可能还需要进行第三方资产评估以及合作双方洽谈后再确定。
进军房地产路线有变？
作为从事公共交通服务的大型国企，参照国内其他城市地铁的通行做法，沈阳地铁近年来也在逐步介入房地产开发业务，以此提升地铁开发效益弥补成本亏损。
2024年8月15日，作为沈阳地铁首个“自产自销”的房地产项目，“云峰樾里”一发布就引起广泛关注。该项目坐落于云峰北街与北二东路交会处，占地16725平方米，建筑面积39256平方米，房屋总数170户，容积率1.5，绿化率31.1%，是一个偏改善开发项目。尽管项目体量偏小，但业内对沈阳地铁的首次操刀地产仍然寄予厚望，以为沈阳地铁自此将充分发挥其土地存量优势，要大举进军沈阳房地产开发行业。
记者近日致电“云峰樾里”项目售楼部得知，该项目总共建设8栋建筑，其中两栋商业及一栋配建，另外5栋建筑里除了3号楼准备下个月开盘外，其余4栋房屋均已开盘，目前还余145平方米小高层和140平方米洋房两种户型可选，均定于2026年年中交房。小高层均价14000元/平方米左右，清水洋房均价17000元~18000元/平方米。
除此以外，沈阳地铁还有一宗位于皇姑区塔湾街地铁口项目刚刚于去年底发布项目规划许可批前公示，还未进入施工阶段。从规划设计方案总平面图来看，该项目规划三栋高层建筑及一些低层商业。三栋高层中，有两栋为居住建筑。该项目是沈阳地铁于2019年摘得的一宗地块，楼面价为4846元/平方米，总价约1.9亿元，土地面积仅14581.03平方米，也是一个比较小体量的开发项目。
由此可以看到，在土地市场大手笔拿地的沈阳地铁，并没有如业界期待那样大举进军房地产行业，两个小体量项目的开发看起来更像是一种试探。正当业内翘首以盼准备细看沈阳地铁下一步动作之时，此次大规模土地的推出令人颇感意外。
土地买卖众多疑云待解
翻看沈阳地铁近年来的财务数据可以看到，其债务负担日益加剧，如何筹措资金维持正常的地铁开发和运营已是其当务之急。
从公开信息得知，2022年沈阳地铁实现营业收入9.55亿元，同比增长-18.03%；实现净利润-6.51亿元，同比增长-185.53%。2023年沈阳地铁实现营业收入13.1亿元，同比增加3.5亿元，净利润依旧亏损8000万元。但更严峻的现实则体现在负债端，从沈阳地铁2024三季报来看，相比年初其负债已从770亿元增加到847亿元，加上所有者权益内的55亿元“永续债”，实际债务总额达到902亿元，而同期账上现金只有33亿元。这些债务中绝大部分是有息负债，流动负债（一年内需要偿还）依然高达163亿元，可见资金压力非常大。
沈阳地铁站一景。孟双奎/摄
来自华经情报网数据显示，2024全年沈阳市住宅用地合计出让126.2万平方米，成交总价款65.3亿元。以此推算，沈阳地铁此次集中出售土地的面积和金额分别占2024沈阳全年住宅用地出让面积和金额的19%和32%。
有沈阳当地业内人士质疑，这些土地在购买时是否经过详细的可行性论证和评估？当时买地的理由和依据何在？如今在手上还没焐热又要迅速卖掉，如此买地卖地岂非儿戏？同时，如此大批量土地集中抛向二级市场，是否会对沈阳土地市场造成冲击？大规模交易带来的税费成本该如何解决？每宗土地的交易价格如何确定？会否出现折价交易进而导致国有资产流失？
记者为此分别向沈阳市国有资产管理委员会及沈阳地铁集团有限公司发送了采访函，但截至发稿时没有收到回复。
来源：中国房地产报
