2025年，佛山楼市迎来新变局：
一批自持房源将转售，将直面冲击市场。
金沙洲时代天境释出996套现楼！
昔日的高价地项目，价格会定多少？
佛山还有哪些自持项目会来？
金沙洲996套自持房将入市
2月20日，乐居编辑获悉，时代冠峰苑（即时代天境）售楼部装修工程正式备案，如果顺利的话，时代天境预计将在今年5月重开售楼部。
根据备案资料显示，该装修工程总计215.89万元，装修内容将包含售楼部的土建、安装、一级销售沙盘等内容，建设时限从3月1日至5月1日。
乐居留意到，项目的建设单位为佛山市南海锦里房地产经营管理有限公司，为里水公资旗下公司。
值得一提的是，时代冠峰苑的5栋自持租赁住房股权曾于2022年百分百转让给里水镇属公司，换言之，里水镇属公司拥有该项目996套优质房源的产权，而此次售楼部的装修后不排除拟将自持租赁房出售的可能。
作为南海区自持建面最大的项目，时代天境是由时代地产于2019年4月以逾31亿+7.1万㎡自持租赁住房（70年）斩获的项目，扣除配建楼面价至少15749元/㎡，一度登顶金沙洲地王宝座。
乐居查阅资料显示，时代天境整个项目规划有11栋住宅楼，截止目前，2-2座（部分）、3至8座均已全部售罄，还有4栋半房源未售。
时代天境自持房源示意图
未售的这4栋半房源，均以小户型为主，其中1座、2-1座、2-2座为一层8户，楼高34层，户型涵盖55一房、77㎡两房。
9-1、9-2座为2梯6户，楼高32层，户型涵盖55一房、76两房、80㎡两房。
可以说都是超级刚需产品。
翻查此前时代天境售卖信息，该盘9成系广州客，均价曾卖到3-3.9万/㎡，最后清盘价也要2.8万/㎡左右。
从贝壳上看，目前二手放盘价在2-3.5万/㎡不等；近2年挂牌均价2.98万/㎡，而成交均价仅2.18万/㎡。
目前尚未售出的1座、2-1座、2-2座、9-1座及9-2座，均为刚需小户型房源。
为了吸引购房者，这批房源价格无疑须具备相应的竞争力。换言之，它们的入市可能会对二手房市场带来一定的冲击与影响。
从位置来看，该项目就位于里水金沙洲板块，目前该板块新盘已基本售罄，仅有新希望金沙公馆少量现楼在售。
目前在建的里水有轨电车将沿里广路铺设，时代天境距离最近的永润广场站点约700米。
佛山有22个涉自持住宅
回顾2024年10月，佛山住建局等六部门印发“九条新政”中第三点就提到：允许自持商品住房上市流通，对于因住宅用地公开交易时采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，经政府同意并核算补缴相关费用后，可转为普通商品住房上市流通。
据了解，“限地价、竞自持”的竞买规则是此前在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的调控要求下的产物，可避免出现地价新高，即在土地竞买价格触顶最高价时转为竞自持商品房比例，自持部分房源作为租赁住房进入市场，也有利于构建“租售并举”的房地产市场。
而据乐居梳理发现，这波因竞拍而产生的自持住宅项目也大多诞生于2017-2019年。据乐居不完全统计，从2017年-2019年间佛山涉及竞自持的住宅项目共计22个，总计配建自持面积超37.7万㎡。
由于这波自持部分均为彼时热拍所得，项目所在位置也都是相当不错！
其中，世茂望德、时代天境、保利同济府、中粮珑湾祥云、宝能云境台、中海悦林熙岸这六大楼盘自持体量最大，最大达8.28万㎡，最小超2.1万㎡。
此外，还有5个楼盘自持面积小于1000㎡，换算最多就数套房源，几乎可忽略不计。
值得一提的是，当年轰动全国的万科全自持项目，万科退地后地块要求变更重新出让，最终由中海以封顶价32.8亿+4500㎡人才房竞得，即中海丽湾尚宸。
奇槎2大自持房源已入市
位于禅城奇槎的中粮珑湾祥云和世茂望德两个项目均为世茂于2017年分别以99987万+1.6万平配建+3.2万平自持（10年）和240662万元+3.9万㎡配建+8.28万㎡自持（10年）分别斩获，抛开自持部分，前者楼面价至少15625元/㎡，后者楼面价至少15675元/㎡，在当年为禅城楼面价前三。
而随着新政落地，两者均已于2024年重新开售自持房源。
中粮珑湾祥云主打96-192㎡江景现楼，均价约1.8-2.1万/㎡，毛坯交付。
从销售的口径来看，中粮珑湾祥云因合理价格、一线江景、户型面积等优势，一入市便持续热销。
而世茂望德自持部分——望德8号还有5栋房源可售（含1栋人才房），主打87-196㎡准现楼，总价约130万起，预计今年中可交付。
这两个项目均位于禅城奇槎板块，这一批自持房源入市后还是对周边新盘和二手房均带来了一定程度的冲击。
当年，开发商们在“限地价、竞自持”的拍地规则里杀红了眼，为了抢地不惜硬吞“自持”资产，赌的就是楼市一直向好。
而为了利益最大化，精明的开发商往往把最刚需的户型和梯户比放在了自持房源上。
时过境迁，这批高价竞得的自持房源如今成了“时代的遗珠”，得以入市流通。
面对市场低迷的现状，政策从“限自持”到“可转售”的调整显得势在必行，但对于新房市场和二手市场带来一定的冲击，却也透露出几分无奈。
不过，幸运的是，这批自持房源大多坐拥地段，只要价格合理，依然不乏接盘者。
文章来源:乐居买房
