2月20日，上海2025年首批集中出让的4宗地块进入现场竞价环节，总起始价119.24亿元。最终，4宗地块均溢价成交，揽金159.26亿元，最高溢价率达38.2%。此次土拍呈现了一些积极信号，反映出市场正在逐步回暖。
2025年2月20日，上海2025年第一批次土拍正式落下帷幕。此次土拍出让的4 宗土地，分别位于虹口区、浦东新区、奉贤区和松江区，总出让建面22.7万平方米，起始总价近120亿。最终，4宗地块全部溢价成交，无地块触发 “双高双竞” 中止价，总成交金额高达159.26亿元。
在这4宗地块中，虹口区C080302单元hk329-11地块无疑是全场焦点。经过 184轮激烈竞价，金茂和庆隆联合体以89.64亿元的高价竞得该地块，楼面价高达117474元 / 平方米，溢价率更是达到了惊人的38.2% ，一举刷新上海实行 “双高双竞” 政策以来的总价纪录。该地块位于北外滩高端居住区，周边配套成熟，且规划利好明确，吸引了中海、保利发展、招商和绿城联合体、华润和越秀联合体等多家实力房企参与竞拍，激烈的竞争充分彰显了房企对核心地段改善型产品的强烈信心。
浦东新区Z000602单元20Ea-01地块同样备受瞩目。该地块经过76轮竞价，最终由华润和越秀联合体以50.9亿元成功摘得，溢价率33.38%，成交楼面价 74695元/平方米。这一结果再次证明了房企对成熟板块的持续看好。
相比之下，松江和奉贤地块的溢价率相对较低，分别为13.98%和16.54%。国贸、金地和星狮联合体以8.15亿元竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块，龙湖和建华联合体则以10.57亿元拿下奉贤区奉贤新城10单元06-07地块。这表明市场热度集中于核心区域，非核心区仍依赖刚需支撑，房企拿地策略也越发趋于理性。
一、土拍结果：冷热不均，分化显著
（一）核心区域：高溢价彰显实力与信心
此次上海土拍，虹口区和浦东新区地块的高溢价成交，无疑是市场的最强音。虹口区C080302单元hk329-11地块，以其优越的地理位置，成为了房企们眼中的 “香饽饽”。它坐落于北外滩高端居住区，这里不仅是上海的核心地段，更是城市发展的重要引擎。周边的配套设施十分成熟，交通便捷，商业繁荣，教育资源丰富，医疗设施完善，为居民提供了高品质的生活体验。而且，该区域的规划利好也十分明确，未来的发展潜力巨大。这些因素都使得房企们对该地块充满信心，不惜高价竞拍。
浦东新区Z000602单元20Ea-01地块同样备受青睐。它所在的区域发展成熟，拥有良好的城市界面和完善的基础设施。这里汇聚了众多高端产业和优质资源，吸引了大量的高净值人群。随着城市的不断发展，该区域的价值还在持续提升。因此，华润和越秀联合体果断出手，以33.38%的溢价率将其收入囊中，充分展现了对成熟板块的坚定看好。
（二）非核心区域：热度稍减，依赖刚需
与核心区域的火热形成鲜明对比，松江和奉贤地块的溢价率相对较低。松江区 SJC10008单元05a-24号地块和奉贤区奉贤新城10单元06-07地块，虽然也吸引了一些房企的关注，但竞争程度远不及虹口区和浦东新区地块。这主要是因为非核心区域在地理位置、配套设施等方面相对较弱，对房企的吸引力有限。
不过，这些区域的土地市场也并非毫无亮点。它们凭借相对较低的地价和刚需购房需求的支撑，依然在市场中占据着一席之地。对于一些追求稳健发展的房企来说，非核心区域的地块可以通过精准定位刚需市场，开发出性价比高的产品，从而实现盈利。例如，龙湖和建华联合体竞得的奉贤地块，可能会针对刚需购房者的需求，打造出户型合理、价格亲民的住宅项目，满足这部分人群的住房需求。
二、背后逻辑：政策与市场的双重驱动
（一）政策松绑，释放土地价值
2024年，上海对土地政策进行了重大调整，取消竞拍限价，恢复 “价高者得” 规则，这一举措犹如一颗重磅炸弹，在土地市场掀起了巨大波澜。竞拍限价的取消，让土地的价值不再受到人为的限制，能够在市场竞争中得到充分的体现。房企们可以根据自身对地块价值的评估和发展战略，自由地参与竞拍，这大大激发了他们的积极性。
在此次土拍中，虹口区地块的楼面价高达11.75万元/㎡，已接近周边二手房价格，如瑞虹新城瑧庭 2022 年开盘价为12万/㎡。尽管如此，房企们依然毫不犹豫地高价竞拍，这充分显示出他们对高端市场的长期信心。在 “价高者得” 的规则下，房企们为了获取优质地块，不惜投入重金，这也使得土地的价值得到了充分的挖掘。
除了 “价高者得” 规则，上海还实行了 “双高双竞” 政策，即竞地价、竞品质。这一政策的出台，旨在推动房企提升产品力，打造高品质的住宅项目。在竞品质的要求下，房企们需要在建筑设计、施工质量、配套设施等方面下足功夫，以满足消费者对高品质居住环境的需求。例如，在此次土拍的地块中，对中小套型住宅配建和装修标准都有明确要求，像虹口地块要求40%的中小套型住宅配建，装修标准也提升到了4000元/㎡。这不仅提高了住宅的品质，也进一步吸引了改善型需求，为市场注入了新的活力。
（二）市场分化，韧性与调整并存
尽管此次土拍市场表现出一定的热度，但我们也不能忽视新房去化压力这一现实问题。目前，上海新房库存去化周期仍处于高位，部分郊区项目去化缓慢，面临着较大的销售压力。然而，市场的结构性分化也为我们带来了新的视角。在核心区域，优质项目的销售表现十分强劲，展现出了强大的市场韧性。
以虹口地块所在的瑞虹新城片区为例，2024年开盘项目的去化率超过70%。这一数据充分证明了核心区域优质项目的吸引力，也为房企对高单价地块的竞拍提供了有力的支撑。在市场整体承压的情况下，核心区域凭借其稀缺的资源和完善的配套，依然能够吸引购房者的关注，实现较高的去化率。
对于房企来说，这种市场分化也促使他们进行战略调整。为了应对市场风险，房企们开始聚焦核心区的 “高周转、高利润” 项目，通过精准的市场定位和高效的运营管理，实现项目的快速销售和资金回笼。同时，合作开发模式也越来越受到房企的青睐。此次参拍企业中，既有保利、华润等实力雄厚的国企，也有金茂和庆隆等联合体。合作开发不仅可以降低单个房企的资金压力和风险，还能整合各方资源，实现优势互补。例如，不同房企在土地获取、开发建设、市场营销等方面各有专长，通过合作可以充分发挥各自的优势，提高项目的竞争力。
此外，2024年下半年以来，头部房企的资金压力得到了一定程度的缓解，部分民企，如金地、绿城，也重新回到了土拍市场。这表明房企的资金面正在逐步改善，为他们的拿地和项目开发提供了有力的保障。在资金面改善的情况下，房企们可以更加从容地参与土地市场的竞争，根据自身的发展战略和市场需求，合理地布局土地储备 。
三、市场现状：点状回暖，尚未全面复苏
（一）一线核心城市：土地市场热度高
上海此次土拍的火热，并非个例。在一线城市中，土地市场的热度正逐渐回升，尤其是核心地块，更是成为了房企们争夺的焦点。
以杭州为例，2025年1月，杭州的土拍市场可谓是热闹非凡。1月14日，杭州首场土拍中，北干西单元XSCQ1206-09地块经过108轮报价，被滨江集团以27.98亿元总价竞得，溢价率61.91%，楼面价38859元/ 平方米，打破了保持约1个月的萧山新区单价地王纪录 。1月21日，杭州市2025年第二批宅地开拍，余杭区西站单元的西站新城单元YH080701-40地块经过32轮竞价成交，溢价率25.5%，成交楼板价26101元/ 平方米，成为地块所在云城板块的单价地王 。1月24日，滨江集团更是在经过220轮报价后，以545608万元竞得湖墅单元 GS0201-R21-05地块，楼面价64834元/ 平方米，溢价率71.25%，刷新了杭州土拍史上最高成交楼面价 。这些高溢价成交的地块，充分展示了杭州土地市场的热度，也反映出房企对杭州房地产市场的信心。
同样，北京的土地市场也不逊色。2024年11 月29 日，中海地产以153.32亿元的价格拿下北京朝阳第二宗组团地块，溢价率0.21%，该地块起始价高达153 亿元，打破了北京单笔土地出让金纪录 。2025年2月11日，北京市朝阳区一宗涉宅组合用地成功出让，经过超百轮竞价后，金茂和保利发展组成的联合体以 87.295亿元的价格成功竞得该地块，溢价率10.5% 。这些总价超百亿的地块成交，不仅体现了北京土地市场的吸引力，也表明了房企对北京核心地段的看好。
在深圳，土地市场同样呈现出回暖的态势。2025年1月16日，深圳迎来2025年首宗宅地出让，位于龙岗区龙城街道的G01045-0200地块吸引了8家房企参与竞价，经过246轮竞价后，由中海企业发展集团有限公司以30.65亿元竞得，成交楼面价29611元/平方米，溢价率70.37% 。这一高溢价成交的地块，显示出深圳土地市场的活力，也反映出房企对深圳房地产市场的积极预期。
（二）全国整体：仍在筑底，等待全面复苏
尽管一线核心城市的土地市场热度较高，但从全国整体来看，土地市场仍处于筑底阶段，尚未实现全面复苏。
根据相关数据显示，2024年，全国300城土地成交建筑面积同比下滑17%，土地出让金同比降幅更是达到了21.5% 。在三四线城市，土地市场的表现更为低迷，仍依赖城投托底。从2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地） 。在一些三四线城市，土地流拍现象仍然时有发生，市场需求相对不足。
这种分化的市场现状，反映出当前房地产市场的复杂性。一线核心城市凭借其强大的经济实力、丰富的资源和庞大的人口流入，吸引了房企的关注，土地市场热度较高。而三四线城市由于经济发展相对滞后、人口外流等因素，房地产市场面临着较大的压力，土地市场也较为冷清。
四、未来展望：政策与销售联动是关键
（一）销售端企稳：需求修复是基石
销售端的企稳无疑是土地市场回暖的重要基石。从2025年1月上海新房成交数据来看，市场的积极变化十分显著。据上海市发改委2025年2月13日数据，1月上海一手住房成交面积49.9万平方米，同比增长16% 。上海易居房地产研究院数据显示，2025年1月1日-19日，上海新建商品住宅成交面积同比（2024年1 月1日-19日）增长45% 。这一增长态势不仅好于去年四季度指标，也优于全国 20个重点城市1月份平均水平，充分展示了上海新房市场向好的态势及其可持续性。
在企业销售方面，1月上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售额354.8亿元，销售面积TOP20企业合计销售55.7万平。销售额超20亿元的房企有8家，中海地产以53.9亿元居销售金额榜首，保利发展、浦东开发集团分列二三位；销售面积达5万平以上的房企有3家，万科以7.7万平居销售面积榜首，上海地产、招商蛇口排二三位。项目销售方面，1月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计 202.9亿元，门槛6.1亿元。上海壹号院以57.8亿元销售额夺冠，中海领邸、保利・外滩序分列二三位。销售面积TOP10项目合计17.8万平，上海壹号院以 3.2万平领先，中海领邸、开云湖璟华庭排二三位。销售套数TOP10项目合计 1222套，开云湖璟华庭以206套领先，保利・外滩序、中铁・世博云境排二三位。这些数据都表明，市场需求正在逐步修复，购房者的信心也在不断增强。
展望未来，随着经济的逐步复苏和居民收入的稳定增长，以及房地产市场政策的持续优化，销售市场有望继续保持良好的发展态势。一方面，改善型需求将继续释放。随着人们生活水平的提高和对居住品质的追求，改善型住房需求将成为市场的重要支撑。像此次土拍中虹口区和浦东新区的优质地块，未来建成的高品质住宅项目，将吸引大量改善型购房者。另一方面，刚需购房需求也将持续存在。尽管当前市场存在一定的库存，但对于首次购房的刚需人群来说，他们的购房需求是刚性的。尤其是在政策的支持下，刚需购房者的购房门槛降低，购房成本减少，这将进一步激发他们的购房积极性。
（二）政策持续宽松：为市场注入活力
在中央 “止跌回稳” 的基调下，政策的持续宽松为土地市场和房地产市场注入了强大的活力。2024年，房地产调控政策经历了重大转向，住建部会同有关部门以及地方政府打出了一套 “组合拳”，包括 “四个取消、四个降低、两个增加” 政策组合拳，旨在推动房地产市场从低谷稳步回升。
从限购政策来看，2024年一线城市大尺度松绑限购。北京通州 “双限” 松绑、取消离婚限购、五环外允许多购 1 套房；上海放松单身限购、外地户籍社保 “5改3”、五大新城 “5改2”；广州放开大户型限购、四区取消限购、部分区域社保 “5改2”；深圳外围区域限购松绑、非深户 “5改3” 。下半年，随着 “9・26” 中央政治局会议发出 “止跌回稳”的最强音，一线城市限购政策继续松绑。北京执行了长达13年的“五年社保限购” 门槛首次松动，非京籍人士社保年限五环外 “5年变2年”，五环内 “5年变3年”，同时，通州迎来重大调整，购房政策与全市保持一致；深圳分区调整社保年限的限制，部分区域取消社保限制，部分区域社保则是 “3改1”；上海外环外购房社保年限从 “满3年” 调减到 “满1年”；广州更是全面取消了限购。这些限购政策的调整，直接带动了2024年四季度的成交复苏，助力楼市 “止跌回稳”。
在土地政策方面，2024年上海取消竞拍限价、恢复 “价高者得” 规则，这一举措释放了土地的价值空间，使得核心地块的价值得以充分体现。同时，“双高双竞” 政策推动房企提升产品力，为市场提供了更多高品质的住宅项目。此外，自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为土地市场吹来了 “暖风”，也为房地产市场的企稳回升提供了支撑作用 。
未来，政策持续宽松的可能性依然较大。在土地政策方面，可能会进一步优化土地出让规则，提高土地供应的灵活性和精准性，以满足市场的需求。例如，根据市场需求和城市规划，合理调整土地出让的规模和节奏，避免土地供应的过度集中或短缺。在金融政策方面，可能会继续降低房贷利率和首付比例，减轻购房者的负担，提高他们的购房能力。同时，也可能会加大对房企的融资支持力度，缓解房企的资金压力，促进房地产市场的稳定发展。在税收政策方面，可能会进一步减免购房者的税费，降低购房成本，刺激购房需求的释放。例如，继续优化契税和增值税政策，提高购房者的购房积极性 。
五、机构观点：谨慎乐观，策略先行
（一）短期：分化延续，警惕风险
从短期来看，上海土地市场的分化态势仍将持续。核心地块凭借其稀缺性和优质的配套资源，高溢价成交将成为常态化现象。房企们对核心地块的争夺，不仅是对当下市场份额的抢占，更是对未来发展的战略布局。然而，非核心区的土地市场则面临着较大的不确定性，流拍风险不容忽视。由于非核心区的市场需求相对较弱，配套设施不够完善，房企在拿地时会更加谨慎。一旦市场预期发生变化，或者地块的条件不够诱人，就有可能出现流拍的情况。因此，在短期内，房企需要密切关注市场动态，合理评估地块价值，谨慎参与非核心区的土地竞拍，避免因盲目拿地而带来的风险。
（二）长期：聚焦优势，优化土储
长期而言，房企应坚定地聚焦 “产品力 + 区位” 的双重优势。在产品力方面，随着消费者对居住品质的要求不断提高，房企需要加大研发投入，提升产品的品质和竞争力。通过打造高品质的住宅项目，满足消费者对美好生活的向往，从而提升产品的溢价能力。例如，注重建筑设计的创新，采用环保节能的建筑材料，提升小区的物业服务水平等。在区位选择上，核心区域的土地资源始终是稀缺的，其价值也相对稳定。因此，房企应积极布局核心区域，优化土储结构，确保土地储备的质量和价值。同时，利用政策窗口期，抓住土地市场调整的机遇，合理增加土地储备，为企业的长期发展奠定坚实的基础 。
（三）风险提示：销售是关键变量
需要注意的是，新房销售情况是影响土地市场和房企发展的关键变量。若新房销售未能持续回暖，高地价项目将面临巨大的利润压缩压力。高地价意味着高成本，若销售不畅，房企的资金回笼将受到影响，利润空间也将被大幅压缩。因此，需要密切关注2025年二季度市场的验证情况。在这个关键时期，市场的走势将逐渐明朗，新房销售数据将反映出市场的真实需求和消费者的信心。房企应根据市场变化，及时调整销售策略和产品定位，以应对可能出现的风险。政府也应继续加强政策引导，促进房地产市场的平稳健康发展 。
六、结语：曙光初现，仍需努力
2025年上海第一批次土拍落下帷幕，从土拍结果来看，为房地产市场带来了诸多积极的信号。
首先，优质地块依然受到房企的青睐。如虹口地块，尽管起始楼面价较高，但由于其位于内环内且板块界面较新，属于上海核心区域的优质住宅用地，吸引了中海、保利发展、招商&绿城、华润&越秀、金茂&庆隆等多家房企参与竞拍。这表明在当前市场环境下，房企对于核心地段的优质地块仍有较强的拿地意愿，也反映出他们对未来市场的信心。
其次，土拍溢价率的提升，显示市场预期正在改善。在过去一段时间，房地产市场经历了调整，土地市场也较为冷清。然而，此次上海首批土拍中多宗地块出现较高溢价，说明市场对房地产行业的预期正在逐渐回暖。随着政策的持续优化和市场环境的逐步改善，房企对未来销售前景的信心有所增强，愿意为优质地块支付更高的价格。
再者，国企、央企在土拍中表现活跃。在此次土拍中，金茂、华润、越秀、国贸、金地等国企、央企成为拿地主力。国企、央企凭借其雄厚的资金实力和稳定的信用状况，在土地市场中占据优势地位。他们的积极拿地，不仅有助于稳定土地市场，也为后续的房地产开发提供了保障。
然而，我们也不能忽视市场存在的问题，新房去化压力依然存在，非核心区域土地市场热度相对较低，全国土地市场尚未全面复苏。
展望未来，土地市场和房地产市场的发展充满机遇与挑战。随着销售端的企稳和政策的持续宽松，市场有望迎来进一步的回暖。但这需要政策与销售端的协同发力，共同推动市场的稳定发展。政府应继续加强政策引导，优化土地供应和房地产市场调控，为市场创造良好的发展环境。房企则需不断提升自身实力，聚焦产品力和区位优势，合理布局土地储备，以适应市场的变化。
对于购房者来说，市场的变化既是机遇也是挑战。在市场回暖的过程中，购房者应保持理性，根据自身需求和经济实力，合理选择购房时机和房源。同时，也要关注市场动态和政策变化，以便做出更加明智的购房决策。（来源：易居研究院）
