再论老破小之细分：老破电

老破小不是问题，只要位置好，年轻人上车还就是老破小居多（但我觉得上车需谨慎），我住方庄的时候，下楼就是地铁站商场，出了小区就是二环和体育公园，旁边走几步就是三甲医院和美食一条街，还有博纳影院小烧烤，上班也不远，居住体验拉满。周末去个合生汇，地铁半小时直达，打车20分钟不到，你就逛去吧。

真正有一些长期问题的是老破电，就是带电梯2梯13户的老破小。房子里面的装修，你怎么折腾都行，但电梯的老化和维护是越来越困难的，早高峰别人是堵在二环，你是堵在电梯。小区后面物业越来越差，怎么办？我们方庄有一些小区绿化带维护得很差，小区里面狗屎很多，往往这种小区就比周边便宜不少。
你当然可以买，但最多持有5年记得把货出给后面的人。

再说下顶楼。老破小的顶楼，是最便宜的，但是不建议买。
第一，顶楼流动性差，容易产生流动性折价，只有在房子成交极度活跃的时候，顶楼的成交才能快，这并不是你买的便宜也卖得便宜的问题，是没有流动性的时候，你要比别人更敢降价才能卖出去。
第二，顶楼容易漏水，在北京可能雨水少，但一旦下雨，你家家具和天花板老遭罪了，你也老遭罪了。我前同事之前只要一下雨，必请假，因为他那房子穿透能力太强，6楼漏水，5楼也遭殃。
第三，顶楼冬凉夏暖。新房子现在顶楼已经没这问题了，但老破小顶楼楼板很薄，夏天容易变成蒸笼。我当时看过一个方庄地铁站旁边的小区，二十多层的顶楼，便宜是便宜，户型也好，真的很心动，因为不是顶楼我也买不起，实地看的那天下午是大太阳，我一进房间就被热浪顶得受不了。但这个也不是问题，开空调对冲下就行吧。
当然顶楼的优势是安静，而且蚊子少。

还有底层，在北京这个地方，很神奇，有的底层反而很贵。
第一，老破小小区的老年人多，上楼困难，所以一楼是最好的，虽然吵一些，但不费腿脚。
第二，很多老破小小区都是当年福利分房，会赠送面积，虽然不属于你，但你可以用，有的外扩的地方其实占用的是小区的公共土地草坪，但也没人追究是不是违建。
第三，北京气候干燥，底层也不会发霉发潮，所以北京其实住地下室的体验也比南方城市好多了，小昆虫啥的比较少，但蚊子不会少。

我也不是让你买底层，底层的好处是成交很快，但不会有明显溢价。一二层采光比较差，没啥隐私，三四层最合适，五层需要体力好，六层纯纯大冤种。
从我多年租房的经验来看，三楼的体验是最好的。

综上，作为老破小持有人，我就不建议大家买老破小了，老破电更不建议，可以租房10年，然后直接换个大房子。

10年后你会发现，当初看的双井100平大户型价格只有10年前的一半，这10年房租也没涨，美滋滋。

至于远大新，我已经讲过很多次了，老破小至少还能住，我朋友的远大新一天没住过，挂牌2年0带看，现在他自己都忘了门牌号，估计得翻购房合同找半天。