上海长租领域的大宗交易，在2025年会面临进一步下行的风险。2024年上海长租领域的大宗交易规模接近100亿，19宗左右，取得的成绩相对还不错，但是比2023年有一定幅度的下降，2025年来看这个趋势可能会进一步延续。
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长租大宗交易或进一步下行的三个判断
一，长租领域的大宗交易主要集中在中高端市场，主要由于中高端市场的坪效相对较高，收益也比较可观。但近两年上海的中高端租赁市场面临一定的冲击，随着大量保租房的入市，尤其是保租房市场也有中高端的项目，在租金优势的加持下不断抢占市场化租赁的市场份额。
二，近几年随着部分外资机构的在华战略调整，高端公寓市场主要客群也有明显的下降趋势。这两年上海租赁市场的租金持续下行，根据同策研究院监测的租赁数据，2023年租赁市场年度租金下降幅度在2%，2024年租金下降的幅度达到7%，租金下行的压力仍在持续，因为租金的持续下行直接影响到项目的收益率。
三，就是资产持有方的心态还没有调整到位，我们现在接触的大量卖方，对于资产出售的价格预期仍比较高。
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长期趋势上长租公寓仍具备长期投资价值
原因有三个方面。第一，我国已经进入到存量市场，尤其是商办领域面临着资产过剩的问题比较明显，一些低效的资产需要二次改造提效，租赁市场是未来的方向之一。
第二，从政策来看，长租公寓市场投资闭环在逐步地打通，投资的退出渠道越来越完善，也越来越通畅，不管是保租房的REITs还是大宗交易都能实现闭环退出。
第三，国际知名投资机构包括黑石、瑞兴、博丰、KKR，2024年都在积极布局租赁市场。如黑石布局了欧美市场，2024年又积极布局亚太的香港，KKR布局了日本，但是这股风现在还没有吹到内陆地区。
综上，一方面我们既要看到长租市场还是个不错的赛道，也要看到在2025年长租市场仍处于调整期，会面临着一定的调整压力，既有来自于收益端租金下降、客群减少的因素，也有来自于投资端的观望情绪和对资产的挑剔，更重要的是资产持有方对出让价格的预期也没有调整到位。2025年上海的长租公寓大宗交易市场其实还属于淘金的阶段，一旦遇到好的项目，也一定会有不错的投资收益。同策集团现在也推出了大宗资产交易部，我们手里边也有不错的待交易资产，在大宗交易方面有需求的可以联系我们。
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