土地市场向来是衡量市场对城市投资信心的重要风向标。
2月20日，上海蛇年首轮商品住宅用地出让交易延续龙年行情，迎来开门红。这次交易不仅诞生了本年度全国最高楼面价，而且集齐央企、国企、民企、外资入局，四幅地块均表现出色，全部以溢价出让，成交总价159.26亿元。
细究之下，这场开门红不只有“含金量”，也释放出更加乐观积极的市场信号。
虹口地块拿下楼面价全国第三高
蛇年第一拍，上海四幅宅地均受市场热捧。
根据上海土地交易中心披露的信息，虹口瑞虹新城地块共吸引5家竞买人参拍。经过184轮竞价，由金茂＆庆隆联合体以溢价率38.2%成交。
虹口瑞虹新城地块 来源：中指研究院
虹口地块位于成熟片区，周边新房稀缺 来源：中指研究院
第二大热门是浦东杨思地块，共吸引6家竞买人参与，经过76轮竞价，由华润&越秀以33.4%溢价成交。
两幅位于外环外的新城地块热度不减。松江新城地块共有两家竞买人，最终由金地&星狮&国贸联合体以14%溢价率成交。奉贤新城地块则吸引3家竞买人参与，最终由龙湖&建华联合体以溢价率16.5%成交。
浦东杨思地块 来源：中指研究院
松江新城地块 来源：中指研究院
奉贤新城地块 来源：中指研究院
土地市场升温，业内并不意外。本轮“上新”宅地不仅区位优越，各有特色，且住宅去化（销售）预期良好。房企们的嗅觉敏锐，自然不愿错失机会。
以奉贤为例，奉贤本就是此次竞得人龙湖地产在上海的重仓区域，但让企业坚定投资信心的，还是实实在在的市场数据。
一位龙湖工作人员告诉记者，这次竞得地块，毗邻龙湖住宅产品观萃项目和龙湖奉贤天街。2024年，观萃项目在公司创下热销纪录，拿地7个月三次开盘便已近清盘；龙湖奉贤天街全年客流1850万人次，全年销售额约16.5亿元。
另一项纪录也值得细说，虹口地块的成交楼面价为11.75万元/平方米，成为有记录以来全国成交楼面价第三高。同时，前两名诞生于2024年的上海，仅一年多时间，就连续创新高。
这些细节上的热度，实则来自各方面政策效益的充分释放。2024年9月26日，中央政治局会议推出一揽子增量政策，上海也采取一系列从前端土地到后端购房等全方位的措施，为房地产市场复苏回暖打下基础。2月19日，国家统计局公布了70城房价指数，上海房价继续保持连续上涨势头。
供给端持续优化地块品质
“百亿成交”与“溢价现象”仅是表象，在这些高额数字的背后，供需两端的持续优化才是上海房地产市场稳健向好的核心驱动力。
从供给端来看，蛇年第一拍，上海展现出了十足的诚意。
记者从上海市规划资源局了解到，市区两级在前期筹备中，加强了土地市场供应的宏观研判，提前调度优质商品住宅用地，精心统筹把握本轮计划供应的地块，引导市场预期。
出让的四幅地块，无论是地理位置、规划条件还是潜在价值，都有出色表现。比如，虹口瑞虹新城地块，是位于内环内的核心地段，交通、商业等各方面配套成熟。作为一个成熟片区，该区域的新房供应量自然偏少，稀缺性显而易见。
“该板块上一次推出新房入市已是3年前的事情了，因此，预计此次推出的新房项目后续去化（即销售）状况会非常好，这无疑也将极大地促进企业销售指标的向好发展。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。
再看松江新城地块，虽然远在郊区，但是以其仅1.2的容积率脱颖而出。低容积率，为未来开发高品质的低密度住宅小区提供了得天独厚的条件，这样的产品在当前市场上极为稀缺，意味着松江新城地块项目在规划上能够打造更为宽敞、舒适的居住环境，满足市场对于高品质住宅的迫切需求。
“上海土地市场的较好表现，对于全国其他城市也有较为积极的启发。特别是，用足用好政策，推出优质地块，积极促进土地市场的活跃。”严跃进说。
供给端的优化步伐仍在稳步迈进。昨天，上海官方发布了新一批次的住宅用地预公告，涵盖了位于静安大宁、浦东北蔡、闵行大零号湾以及青浦西岑科创中心的四幅地块，预计这些地块又将引起市场热捧。
多元类别企业持续加仓上海
从需求端来看，多元化市场需求活跃。
一个显著的变化在于，外资和民企的参与度大幅提升。除了招商、保利、中海等熟面孔外，新加坡企业庆隆、星狮等新面孔也加入其中。
中指研究院上海分析师苏晓东介绍，本次土地拍卖共吸引了17家企业参与，包括5家央企、5家国企、3家民企、3家外企以及1家混合所有制企业，形成了央企、国企、民企、外资共同发力的格局。
自2024年以来，外资和民企在上海的活跃度持续增强。这既有市场整体向好的原因，也得益于上海强大的资源禀赋，使得上海依然是国内外大型房企的重点投资城市。
一方面，从全国范围来看，房地产市场正呈现局部回暖趋势，房企的投资信心逐步恢复。克而瑞研究中心的数据显示，今年1月，全国30家重点监测房企单月投资拿地金额（全口径）接近638亿元，同比增长186%，明显优于去年同期。另一方面，以龙湖为代表的房企对城市内的区域型市场加大重视，形成差异化的竞争优势，五个新城和南北转型地段的地块持续受到关注。
这些新城板块，凭借其规划利好和价格优势，正吸引越来越多购房者的关注。未来，随着基础设施的完善和产业资源的导入，外环外市场有望迎来新一轮发展机遇。
不过，上海中原地产首席分析师卢文曦指出，此次土地拍卖均由联合体竞得，这表明房企在投资时仍保持着谨慎理性的态度。它们采用小股投资的方式，分散资金压力，以减轻去化压力对企业营收的潜在影响。这样的策略，无疑为房企在面对市场不确定性时提供了更多的灵活性。
土拍市场热情是否会传导到楼市？多位房地产从业人士持肯定态度，一方面，出让的优质地块多叠加房地联动价取消的举措，预示核心地块的新房价格仍有向上空间。随着这些优质地块的成功出让，未来上海房地产市场将迎来高品质的产品供应，有望进一步满足购房者的居住需求。另一方面，投资者预期持续转好，“小阳春”更值得市场期待。
原标题：今年全国最高楼面价诞生，上海蛇年宅地首拍不只有“含金量”
栏目主编：陈玺撼 题图来源：图虫 图片编辑：徐佳敏
来源：作者：解放日报 戚颖璞
