观点网 在旧改推进过程中，“迟则生变”似乎是一条普遍规律。
近日，广东省投资项目在线审批监管平台公布了珠海香洲区红东村及周边片区城中村改造项目的备案信息。
据了解，该项目位于香洲区红东旧村南湾城区中西部，南琴路东侧，临近有黑白面将军山和洪湾涌，项目总用地面积26.86万㎡，总建筑面积122.17万㎡，而这也是继洪湾村、广生村后，南屏片区又一个巨无霸旧改项目，总投资56.75亿元。
从备案信息来看，该项目建设单位为珠海正方城市更新投资有限公司，而早在9年前开始，该项目就一直由中信城开推进，去年4月，有市场消息称中信城开城市更新办公室已撤出红东村，现在终于正式离场。
中信城开离场
根据规划，红东村将建设成涵盖大型产城融合综合体、住宅、中小学和幼儿园配套建设等内容的宜居宜业新城。
随着香洲区不断发展和各项政策陆续落实，以及横琴一体化推进，这一切都为村民描绘了一个美好的前景，但实质上红东旧村改造项目进度相对缓慢。
红东村旧改可以追溯至2015年12月，珠海经济特区红东工业公司召开全体村民大会，公开表决同意启动旧村更新改造，选定中信地产珠海投资有限公司为前期合作企业并签订前期合作协议。
正是在一年以后，中信集团对国内房地产业务进行整合并重新定位，成立一级全资子公司中信城市开发运营有限责任公司（中信城开）。
2021年1月9日上午，红东村召开全体股民大会，以634票、94.25%的同意率，高票通过珠海市信荣佳业房地产开发有限公司（中信城开控股子公司）成为红东旧村城市更新项目开发企业，红东旧村城市更新项目更新单元规划方案以及《红东旧村城市更新项目村集体资产拆迁补偿安置方案》也获得通过。
同年9月，珠海经济特区红东工业公司与珠海产权交易中心共同发出了《中标通知书》，确定信荣佳业为红东旧村更新改造项目公开征集合作改造主体的成交方。
另外，信荣佳业除了持股55%的大股东中信城开外，还有一位持股45%的二股东珠海聚泰信房地产开发有限公司，后者是一家由5位自然人出资的本土民营企业，部分自然人股东具备本土开发商、建筑公司等背景。
经过漫长的准备程序和利益谈判，中信城开操刀红东村几乎已板上钉钉，如今却悄然抽身。
和部分民企退出旧改的情况不同，中信城开目前并未曝出现金流问题，且多个重大项目动态保持活跃，在市场上仍然拥有一定声量。
例如在深圳，中信城开从佳兆业手中接盘的多个佳兆业资产包项目已成功盘活，“中信深圳湾”已于去年7月开始施工建设；在广州，中信城开与珠光集团在去年12月签署合作共建协议，驰援海珠沥滘旧改。
因此，选择从珠海红东旧村抽身或许更多还是由于项目及市场因素。
旧改接盘方
随着珠海正方城市更新投资有限公司接手，红东旧改建设阶段终于提上议程。
和央企中信城开不同，正方城更隶属于珠海正方集团，后者是一家香洲区属国企，成立于2019年，目前拥有9大内控部门、3大业务平台、2大业务板块和1个产业服务板块。
其中，正方城更近年来已成为珠海市区多个旧改项目操盘方。
例如2021年1月，珠海市香洲区三旧改造城市更新工作联席会议确定珠海正方兴格城市更新有限公司作为香洲北工业区更新改造项目的组织实施单位，负责推进相关工作，珠海正方兴格为正方城更和格力的合资公司。
截至去年10月中旬，这个珠海主城区最大的产城综合体整体签约面积已超过33.95万㎡，签约率接近70%，已拆除面积已达约15.2万㎡，未来预计将新增约8万就业机会。
另外，珠海市香洲区发改局近日对巨人大厦改造提升及公共停车场项目备案公示，建设单位同样是正方城更。
巨人大厦改造是珠海规划历程中一块著名的“硬骨头”，早在1994年就正式动工，业主正是史玉柱开创的珠海巨人高科技集团有限责任公司，但随着后来“巨人”倒下，大厦也陷入停工状态，仅完成桩基、承载平台、地下三层和地上二层的土建施工量，甚至史玉柱本人也说，“我再也不想看到这个鬼地方了！这是我一生最大的决策失误，也是我的伤心地。”
直到2021年5月25日，正方集团旗下珠海正方盛世投资有限公司以挂牌价格4.02亿元拍下巨人大厦在建工程及土地使用权，项目才迎来转机，并在最近正式交由正方城更盘活。
从过往案例来看，正方城更承担珠海主城区城市更新建设重任，业务涵盖旧工业区、旧商业区、旧城镇、旧村和烂尾楼盘活等更新改造范畴，甚至也包括一些历史遗留问题和“疑难杂症”。
在2022年8月16日至8月25日，珠海市自然资源局就《关于调整香洲城区及南湾城区城中旧村拆建更新项目地价计收办法的通知（公开征询意见稿）》进行了公开征求意见。
当时收到意见4条，其中3条不属于征求意见内容范畴，剩下一条未采纳。
如今回顾这条不予采纳的意见，其具体内容写道：对比珠三角其他地区，珠海旧村改造项目地价成本偏高，如按征求意见稿，大部分旧村改造无法实现经济平衡，这将严重拖慢珠海市旧村更新进度，大量存在安全隐患，存在公共配套缺失的旧村生活环境无法得到改善。
这条意见是一位姓徐的市民提出，他认为难以经济平衡的主要原因如下：一是目前房地产大环境下，商品房房价目前上涨的可能性不大，去化时间长；二是项目除合法认定量外，项目仍需付出违建、文保、古树等额外成本；三是限制拆建比和建筑限高后，融资部分面积只能通过增加用地面积取得，但旧村改造用地面积有限。
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