全文共4112字，阅读大约需要10分钟
2014年冬天，北京东五环外的常营地铁站旁，一群裹着羽绒服的居民围在工地挡板外，指着尚未拆除的脚手架议论纷纷：“这么大的商场开在这儿？谁会来啊！”彼时的常营，是北京人口中的“睡城”——清晨6点，地铁站台挤满涌向国贸、望京的上班族；夜晚10点，归巢的人们只能穿过冷清的街道，在社区底商买袋泡面匆匆回家。
谁也没想到，这片被戏称为“北京东部商业荒漠”的土地，会在十年后成为北京商业版图上无法忽视的存在。龙湖北京长楹天街用十年时间，不仅改写了常营的命运，更在实体商业的寒冬里，书写了一部关于城市与商业共生共荣的启示录。
龙湖北京长楹天街实景图
1
一场颠覆预期的"商业手术"
2014年12月20日清晨，地铁常营站的双出口闸机首次被逛街的人流淹没。当天涌入的21万客流中，有拎着菜篮子的周边居民，有专程从通州赶来的年轻家庭，甚至还有举着相机的商业观察者——他们都在见证一个“反常”现象：东五环外近30万方的商业综合体，实现了95%招商率，300家商户及130家餐饮品牌集中亮相，50余家餐饮区域首店招牌在朝阳北路的寒风中格外醒目。
“当时永辉超市的生鲜区被挤得水泄不通，外婆家门口排队等位的顾客绕着中庭转了两圈。”首日值班的负责人至今记得，工作人员每隔半小时就要补充一次架子上被拿空的导览手册。
这种热度并非昙花一现，2016年长楹天街完成TOD形态的转换，地铁口直接贯通至天街内，日均客流从5.9万跃升至8.2万；到2024年，12万的常态客流、17万的节假日峰值，让这里成为北京东部当之无愧的"流量中心"。
但真正奠定其商业地位的，是一场"自断臂膀"的冒险。
2017年，占据西区3.5万平米的百盛百货宣布闭店，形成了面积超10%的空置。当时，大家都以为长楹天街会找一家新主力店填坑，然而团队却顶着压力，将空间切割成"花间享"主题街区。后来，“花间享”也成为了引入华北首家、中国第三家乐高探索中心的重要吸引力之一。
2018年6月街区开业当天，带着孩子的家庭客群从地铁口绵延至停车场。高颜值娃娃店里围满专注的孩童，海澜HOME的北欧风样板间被顾客们挤得寸步难行，西西弗书店的咖啡区座无虚席。22万客流、3200万销售额、100%招商率（除乐高）的数据，让行业第一次意识到：在电商冲击下，实体商业的出路不是更大，而是更“真”。
长楹天街西区外景
2
调改刀锋：在流动的消费市场中找锚点
十年间，长楹天街的运营日志里写满“逆热点”的操作：当同行追逐快时尚红利时，它把东区首层黄金位置让给DIOR、CHANEL美妆；当众多商业沉迷餐饮引流时，它划出1500平米专区给新能源汽车；甚至在珠宝消费普遍占据1层黄金铺位时，它反其道在东区B1层打造“鎏光新世界”黄金专区。
“没有冷区的场子，才是好场子。”这句刻在运营团队骨子里的信条，驱动着长楹天街以每两年一轮的速度启动“空间焕新计划”。
打响“五感升级战”，带来更舒适的购物环境。
2021年，300块头顶LED屏取代传统静态标识，实时显示卫生间空位、主力店方位甚至商场活动。一位带着孩子的母亲感叹：“以前找母婴室像捉迷藏，现在抬头就能看见哪里有空位。”
2023年，地下停车场进行全面改造，车场照明照度提升一倍，地面采用新型材料更加耐磨防滑提升安全属性，优化整合车行导视，提升找车效率。改造后，停车场日均周转率提升25%，“找车位”不再是一种烦恼。
长楹天街停车场升级改造
2024年，东区中庭环廊完成改造，地砖全面焕新，改造后的中庭成为品牌快闪首选地。此外，60%商户在十周年之际完成了门店升级。
这些“看不见”的投入，换来的是冷区的逐渐消失。长楹4、5层连廊曾因位置偏僻被戏称为“空中孤岛”，2022年改造成主题空间后，引入娃娃机共和国、Yomi冰淇淋等网红品牌，打造沉浸式生活秀场，延展餐饮楼层火热氛围，将“等位经济”变为现实，通过增加客流停留，焕活高层空间冷区，展示出天街场景变现能力。而改造后区域周末客流显著提升，坪效暴涨。“现在这里反而是年轻人打卡最多的地方。”
除了空间体验升级外，长楹天街还通过美妆矩阵的调改，打破了北京商业的“五环结界”。
当同行沉迷快时尚红利时，长楹天街已然开始押注消费细分。
2021年，DIOR Beauty北京首家全新概念精品店入驻，打破“高端美妆不过五环”的魔咒。
2022年，相继开出CHANEL、GUCCI Beauty、Guerlain、POLA等热门品牌专门店，将以前的珠宝休闲服饰区域焕新打造美妆长廊，成为东部又一个重要的城市级时尚阵地。
2023年末至2024年，Lancôme、Shu uemura、Kiehl's、YSL等品牌在长楹天街迈入十周年之际完成亮相，东区1F高化组团氛围完成，长楹天街成为继SKP、国贸后的“北京美妆又一极”。
长楹天街东区1F部分已入驻高化品牌
而开启这场调改的决策依据，则源自一份消费者报告。有团队在调研中发现，周边新交付楼盘中有许多金融、快消、互联网领域高净值人群，“她们买限定口红只能驱车40分钟去SKP”。通过调研，让管理层看到了机遇，顶着压力将黄金铺位留给美妆品牌。
此外，长楹天街还通过打造新能源街区，探索了低频消费的高频解法。
2024年6月，西区B1层变身“新能源探索中心”。通过空间打造，让华为、小鹏等品牌在这里打破传统展车模式，转型为“一站式体验专区”：消费者在楼上体验智能座舱后，可直接到地库开启专属试驾，再到下定购车，一站式体验完整购车流程。这种“长期入驻+短期策展式”运营，将华为、长城、小鹏、理想在内的多家头部新能源汽车品牌齐聚一堂，将新能源汽车这类低频消费变成高频体验，开街首日垂类曝光超700万，销售同比暴涨5051%。
长楹天街西区B1新能源探索中心
“我们把停车场变成了第二展厅。”天街员工指着地库里的试驾车解释，“消费者可以在天街完成看车、试驾、下单的全流程，原本较冷的商业空间也被赋予新的活力。”
3
从“收租逻辑”到“命运共同体”
当行业深陷促销内卷，长楹天街则选择与商户、顾客构建深度绑定——
“商户赚钱，才是商业体最好的KPI。”
2023年的一次内部会上，项目领导敲着PPT上的数据强调。
自此，运营团队为商户定制“热力地图”，实时分析各时段、各区域的客流转化率，并持续通过“借力造节”，提升客流吸引力。
在儿童节、年中大促、端午节三大时间节点下，项目结合热力地图，用丰富的促销玩法与强引流活动的双双加持，实现了档期内的45万客流，六一单日超17万客流的峰值纪录，在3天内商户销售业绩同比提升42%。
2024年七夕，“少操没用的心，多买值钱的金”话题横扫社交媒体。长楹天街借势七夕节点，在东区B1层打造了汇聚20+知名品牌的“黄金珠宝街区”，并在开街时发起“东部地区力度最大”的黄金珠宝类活动促销，撬动黄金品类销售同比激增389%，有15个黄金珠宝品牌在当时拿下了全国/北京前三的亮眼业绩。这不仅是促销胜利，更是对经济波动期“情感避险消费”的精准狙击。
长楹天街“66天街欢抢节”活动现场
而真金白银的投入，则是长楹天街对“同路人”最好的保障。
2024年店庆期间，商场直接将推广费用拿出来，重仓促销补贴，三天销售额破亿，店庆期全场销售额同比提升60%，其中12月21日的销售额更是创单日新高。
25年春节，长楹天街再次加大投入，利用 1800㎡大连廊,打造了全北京最大的“福”字画卷，并邀请“北京宫灯"第四代国家级非遗代表性传承人翟玉良联合打造四盏10m六角宫灯，形成《宫灯祈愿·福满长楹》新春主题场景，成为北京东部网红打卡地，有效吸引了远端客群到访，助力全场销售转化提升。
长楹天街《宫灯祈愿·福满长楹》新春主题场景
不仅对商家大力扶持，天街会员的激活也是天街运营的关键，除了通用的珑珠用户福利外，长楹天街还与部分品牌通过会员导入，助力品牌提升会员复购、进行更有针对性的精准营销。
一位餐饮老板发出感慨 “入驻长楹天街以前，总觉得商场是只管收租的包租婆，现在发现，原来商场真和我们紧紧绑定在一起。”
4
共生共荣：从“商业孤岛”到“城市器官”
十年间，长楹天街的角色早已超越购物中心。2018年朝阳北路晚高峰的常态化拥堵，促使运营团队联合市政部门启动“毛细血管手术”：东十里堡路由2车道拓宽至3车道，新增的非机动车道让外卖骑手不再与汽车抢道。这些改变，让商业体真正长进了城市肌理。
更深层的共生发生在文化层面。2024年春节的天街庙会，书法家朱敬一的艺术装置与八大处非遗市集在商场中碰撞：老人对着“万事常赢”的网红装置会心一笑，孩子在风铃管、中式屏风、灯笼中肆意穿梭，白领在《大集大利》年货市集抢购国潮文创伴手礼。这种传统与现代的混搭，让商业空间成为城市文化记忆的载体。
变化同样显现在周边社区。朝阳医院常营院区开诊后，长楹天街的轻食区成了医护人员的“第二食堂”；而“周末长楹见”也成为了朝阳北路青年人的口头禅。这种深度绑定，让“去长楹”不再是消费行为，而是城东居民的生活仪式。
站在十年的门槛回望，长楹天街最成功的商业实验，或许是让自己成为了“隐形的基础设施”——当消费者自然地将美妆消费、亲子时光、周末社交与这个空间绑定，当周边道路改造、医疗配套升级因商业体的存在而加速，当“常营商圈”取代“睡城”成为区域新标签，商业与城市的边界早已模糊。
未来的蓝图里，长楹天街将致力于提供美好生活体验与多元社交场景，成为“城东美好生活交汇地”。西区将化身“城市悦享引力场”，聚焦内容大店重塑客流引擎，用烟火气与沉浸式游逛体验黏住三代人的周末；东区则瞄准“生活美学会客厅”，高阶户外和高化矩阵构建品质生活方式，星级餐饮与新锐娱乐营造精致社交场景，与中产精英的审美需求共振。而全面焕新的“城东美好生活交汇地”定位，或许会成为商业与城市完全共融的试验田。
十年不长，恰够一个商业体完成从闯入者到共建者的蜕变。当长楹天街的灯光每晚准时照亮朝阳北路，它照亮的何止是商场橱窗？那些在此找到生活锚点的人群，被重塑的街道肌理，以及重新定义的城东商业文明，都在讲述同一个真理：
真正的商业标杆，从不是城市发展的注脚，而是握笔改写故事的人。
（本文由deepseek深度参与撰写）
图 片丨企业供图
