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要点概览
（DeepSeek概括省流版）
办公资产仍然稳居大宗交易流动性首位。
长租公寓、商务园区交易热度持续走高，交易金额和交易次数双上扬。
近三年单宗交易资产5万平米以下（尤其3万平米以下）小体量项目流动性提升明显。
近三年单宗交易金额5亿元以下占比份额爬升明显。
正文
提到上海大宗交易市场上种种物业类型，首先想到的一定是撑起半壁江山的办公。在近三年经济遇冷的大环境下，整个市面上成交物业类型的占比格局是否已经悄然发生了变化？
同策研究院以近年大宗交易市场上成交资产的物业类型角度切入进行分析，对近年的格局趋势变化进行剖析和分享，以下为本篇分析内容。
我们对上海近三年的大宗交易成交记录，进行了交易资产物业类型的分类条目梳理。
图1 近三年成交物业类型占比结构图
（按交易金额计算，非堆积图）
表中数据反映，原本占据半壁江山的办公，在最近的三年内比例持续下降。从2022年的65.9%，到2023年缩减到了43%，2024年截至三季度徘徊在40%左右。办公虽然仍稳居份额的首位，但是出现了收缩现象。
和办公形成鲜明对比的是，近年来热度持续走高的长租公寓，它形成了翻倍式的增长。2022年的时候，其占比只有个位数，即不到3%的水平。但是在2023年和2024年截止三季度的数据上，长租公寓的占比已经连续两年在10%及以上。
商务园区和工业及物流的占比份额从2022年的近1%不到，直到2024年截至三季度的时候，已经达到了3~5%，尽管目前在份额中是一个小占比数值，但是它的翻倍式快速增长，或许预示在该资产领域内可能存在的投资升温趋势。
近三年内传统份额大头的办公、商业综合体仍占据主导，但长租公寓、商务园区和工业/物流的市场投资额度占比快速走高，显示了市场投资主体对标的物业类型的选择出现了多元避险和分化策略。
经过了三年的趋势演变，我们来看一下当下2024年成交物业类型的占比结构现状。
图2 当下成交物业类型占比现状
（按交易金额计算）
2024年截止三季度，分类型录得成交记录结构中，办公仍然稳居大宗交易流动性首位，综合体及商业次之，长租公寓及商务园区占比份额逆势攀升，商务园区趋近于5%，为过往历史水平之最，康养类资产也有所成交。
其中办公稳居头牌比例约占40%，其余为综合体19.4%和商业15.5%。近年来基于公募Reits热度快速提升的长租公寓占比11.1%，非传统商务圈的商务园区占比5%，酒店占比3.6%，工业/物流占比2.3%，康养类资产占比0.8%。
由于不同物业类型特质不一，导致在资产面积和资产的估值、成交金额上都有所差异。在近几年的结构变化趋势上，单宗资产在成交面积和成交金额上又出现了什么变化趋势呢？
图3 近三年成交资产单宗面积结构图
（按交易金额计算，非堆积图）
近年交易标的资产面积出现明显的走低趋势，3万平米以下的小体量资产单宗成交在年内整体成交金额占比中首度接近五成，当前投资主体偏好核心区精致体量稳定物业，及非核心区高回报率物业。
经过了三年的趋势演变，我们来看一下当下2024年的大宗成交资产的面积结构占比现状。
图4 当下成交单宗资产面积结构占比现状
（按交易金额计算）
数据层面看，5万平米以下面积段累积占比达到整体成交金额的73%，其中3万平米以下面积段达到约50%。
很明显，单宗交易资产标的主要集中为5万平米以下的小体量项目，其次为10-20万平米的大体量项目，5-10万平米的中型资产在交易中出现较少，我们认为这可能与避险防通胀和投机趁低吸纳的投资偏好有关。
图5 近三年成交资产单宗金额结构图
（按交易金额计算，非堆积图）
近三年来，单宗成交金额高位集中段占比下滑明显，25亿元以上份额急速缩减，15-25亿元份额勉强维持，对应的10-15亿元份额逐步走高（考虑为大金额段的价格走低滑落补位所致）；而相反地，5亿元以下占比爬升明显，与去年相比，往往拉出了翻倍的份额增长。
单宗交易金额走低的趋势极其明显，各段较大金额区间都出现了滑落下一梯队现象，同时小金额段份额又攀升得很快，我们认为当前投资主体的策略偏好倾向于保守稳健。
图6 当下成交单宗资产金额结构占比现状
（按交易金额计算）
2024年截止三季度，交易最集中的大宗成交金额段为10-15亿元，占比达到32%；其次为5亿元以下，占比22%；值得一提的是，其中3-5亿元和1-3亿元的低金额单宗成交，分别占到整体成交金额的11%和9%，3-5亿元低金额单宗成交量集中度极高，以单宗低金额的基数占据整体成交金额的近22%，不输高金额段。
整体来说，单宗金额的主要集中段为10-15亿元及5亿元以下，后者的极高集中度，说明市场越来越多的投资主体主动或被动地进入了单宗小金额投资交易，映射出当前投资市场主体投资策略的趋同化及保守投资预期。
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