文= 城记智库雨林
换一个角度来看，西安比想象中的要小。
国务院批复的城市中，西安“生态保护红线”区域占比37.6%为最高（约3796平方公里），耕地保有量占比13.4%（约1350平方公里），再加众多大遗址区域，西安比想象中的要更“小”。
因此，东部及沿海以工业导向的“县域经济”模式，在西安已成为“伪命题”。西安，只能走高附加值的主城经济和先进制造业之路。
解读：西安城市空间特点
本次城市最新总规的空间界定，顺序是“耕地和永久基本农田→生态保护红线→城镇开发边界”。
多次行政区划调整下，西安成为一座“单边发展”城市：北部，渭河几乎成为“界河”；南部，秦岭山脉极为庞大。在对生态红线和耕地红线更严苛要求下，城市发展“人地矛盾 ”比较凸显。
根据公开资料和信息，在“全面代管”西咸新区的现实下，下图可一目了然看清西安未来可开发空间。
西安未来核心核心开发空间◎标注/城记智库
从分布上来看，西安农业和生态红线区域占绝大部分面积。留给西安可开发空间，主要集中在红框之内。
格局很清晰，周至、鄠邑和蓝田大部分，是农业空间集中地，且很多面积是山地。因此，东部及沿海地带工业导向的“县域经济”模式，在西安基本已无可能——西安人，请停止在这个方面的过度反思！
唯一例外的是高新发展“南拓”，高效发挥了鄠邑和周至可开发城镇用地的价值（《》）。这种格局，「城记」归纳为：
城区负责“人口与经济”
外围供给“粮草与山水”
西安功能区与农业生态叠加图◎标注/城记智库
可用开发用地，直接决定城市发展的空间。
比如曲江新区，挂牌成立后的十多年被调侃为“空旷寂寥”，今日很多人扼腕叹息“早年没下手买房”。现在的曲江基本“无地可用”，《》，关键就在于没有土地指标。
高新区，用了三十多年构建出强大的产业基底，位居全国前列并成为中西部第一，推动城市经济发展并造就了数百万家庭的稳定。但在“战略南拓”前，土地因素严重制约了其发展。
对比：全国城市的特点
了解西安，必须了解全国其它城市情况。这样，不至于出现“信息茧房”从而出现误判。
随着我国改革开放和加入WTO，拥抱海洋和工业时代的中国，成为世界第二大经济体，并诞生了最大规模的城市化进程。这一切，既改变了无数人的命运和生活轨迹，也让城市格局发生了巨变。
数千年农耕文明时期，唯“鱼米之乡”和“天府之国“可得富庶，更多人因“七山二水一分田”而颠沛流离 。这次批复城市，就有以下三个特点：
“耕地保有量”指标数据◎制图/城记智库
一、产业发达城市占比相对较低：
上海是中国经济、金融和贸易中心，南京和苏州是东部重要中心城市，自古同为“鱼米之乡”，占比分别为18.9%、21%和16.9%。相比之下， 受地理因素影响的北京、广州和深圳占比更是低至6.7%、6.3%和1.1% 。
二、根据城市特征讲究平衡关系：
比如平原地区的天津和郑州，“生态红线”比例和面积都低，所以放大城镇面积的同时，也保证了耕地面积 （占比分别为26%和24.4%） ； 比如西安和杭州，“生态红线”比例极高情况下，耕地占比仅为12.7%和6.9% 。
“耕地保有量”指标数据◎制图/城记智库
三、在发展周期下对城市新定位
这在东北三省省会体现尤为明显，城市规模和耕地占比都极为惊人，长春、沈阳和哈尔滨占比分别达72.2%、58.1%和44.9%。 在当年“重工业时代”过去之后，这些也能看出国家层面的侧重点 。
所以，在讨论基本农田话题时，我们既要知晓地理因素和城市特点，也需了解发展的现实。国家层面的批复，亦离不开实际情况。
解读：西安的空间在哪
那么，西安未来最大的增容空间在哪？「城记」将“七大功能区”与“七田”分布叠加，就能看出一二。
理论上来说，最大赢家是西咸新区：在《》中，全域划入中心城区。数据上，西咸直管区为715平方公里，农田约六十多平方公里，占比仅9.2%。
因为西咸新区，西安“脖子上的枷锁”——土地制约已解除。理顺体制，停止内耗，这是最理想的出路。
西咸新区重要性再次凸显◎NEWS
因为，包括高新区都被“箍住了手脚”：
作为“经济发动机”，高新区多年来一直严重受土地制约——直到托管长安区和鄠邑区多个街道后格局方“破”。因此，包括比亚迪和奕斯伟等已成片成规模，并为“双中心”建设腾出空间。
西安是“单边发展”，但高新同样也在“单边发展”：与机场快速通勤不足、没有高铁站、缺乏快速交通和地铁线路。
空间制约下，“北跨”三个行政区影响不小。
西安各区基本农田占比示意◎制图/城记智库
从公开数据来看，阎良、临潼和高陵三区，耕地面积分别为约93、314和51平方公里，占比分别高达37.9%、34.3%和17.5%，是西安占比最高的三区。
对比数据，阎良、临潼和高陵三区占地1454平方公里，耕地约458平方公里；西咸直管区715平方公里，耕地仅约66平方公里。所以，在开发投入、开发成本和开发成效之间，都需要进行有效平衡和分配。
基于空间和自身，未来西安发展的关键动力：
①西咸新区体制理顺→解决空间问题；
②先进制造业的强化→提升经济增量；
③科教文旅卫体进阶→升级城市优势。
备注说明：《西安市全面提升高标准农田建设水平工作方案》中公布了西咸新区的基本农田面积，《西安国土生态修复规划》仅标注沣西新城（沣河流域）农田范围，在此说明以供参考。
-「城记」西安新总规解读系列-
①定位解读
②空间解读：
③经济解读：
④生态解读：
文=城记智库雨林
©版权声明：封图为秦岭下的神禾塬，作者何猛
制图为城记智库，转载请获取授权
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