2024年11月住房城乡建设部、财政部联合印发通知提及，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。
虽然从总数和范围上看，城中村改造的步伐正不断加快。但若落实到具体项目，不难发现仍有部分项目面临进展缓慢、企业资金压力较重等问题。
鉴于此中央、地方政府正不断推进创新举措，从资金端、土地端等多个角度出发，积极寻找并实施有效的解决方案。
上海作为走在城中村改造前列的典型城市，早在2022年，上海中心城区成片二级以下旧里房屋改造便已全面完成。
截至2024年底，上海市已累计启动了93个城中村改造项目。根据上海最新的城市更新目标，到2025年，中心城区零星二级旧里以下房屋改造将全面完成，小梁薄板房屋改造也将基本完成。
本文主要以上海城中村改造为例，为市场提供参考。
在上海的项目中，国有企业发挥着主导作用，其中区属国企占据近五成，城投平台占比超两成。民营企业方面，以大华、瑞安、万科等8家企业为主要参与者。但近年来，民企的参与度呈现下滑趋势，从首轮认定项目的22%减少至目前第三轮的13%。并且预计随着第二、三轮认定项目合作单位的进一步引入，这一比例还将继续下降。
其中部分项目的推进速度也相对缓慢。以小昆山镇港丰村与陆家埭村城中村改造项目为例，其计划通过引入产业空间并整合公共服务设施，实现“科创绿谷、产城融合”的目标。尽管该项目于2024年4月发布了合作单位遴选的招标公告，但遗憾的是项目最终流标，目前仍未确定合作单位。与2014年上海首轮城改相比，如今企业在对待城改项目时显然采取了更为审慎的态度。
1、古镇老街、产城融合类改造占比明显提升，改造成本进一步加大
根据统计，目前城改项目规划情况可以大致划分为以下三类：
第一类是以住宅建设为主导，融合商办、公服等的综合开发。该类在项目规划中往往占据较大比例，旨在打造功能完备的综合性居住社区。
第二类是围绕古镇老街等特色，打造轻度假旅游体验的开发模式。在第三轮认定项目中，该类规划占比逐渐攀升至40%。以蟠龙天地为典型的古镇类城中村改造项目取得了成功实践，也极大地加速了同类项目的开发进程。
第三类是以产业项目作为核心驱动力的产城融合类城改。在第三轮认定中此类规划的项目数量也有所增加。
当然古镇老街以及产城融合类的改造项目涉及文保建筑修缮、优质企业导入、多功能业态融合等层面，且上述规划的较多项目占地面积往往超过千亩，总投资亦在百亿以上。目前除了瑞安之外，尚未有其他民企涉足。
2、城改项目向城市外郊环倾斜，销售去化压力较大
随着上海中心城区的城中村改造项目逐渐减少，新认定项目的地理位置更偏向于五大新城和城市郊环区域。
近年来随着房地产市场步入下行周期，城中村商品住宅的去化率普遍跌落至50%以下。除了市场环境的影响因素外，这些项目往往位于非核心地段，周边多为安置房及亟待改造的城中村，加之改造周期较长，区域规划尚不确定，相关配套设施也有待健全。相较于市中心的城市更新项目，其住宅往往面临着更为严峻的去化压力。
由于项目规划趋势的变化进而导致改造成本的增加，浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目采取了创新策略，即将产业用地与部分住宅用地进行组合出让，以此优化资源配置，更有效地达成项目资金平衡的目标。而且规划能级较高的项目往往也能带来更多的资产溢价空间。
2024年以来中央、地方金融支持城改力度明显加大。2024年国开行新增城中村改造专项借款3817亿元，覆盖北京、广州等城市共723个城中村改造项目。其中根据南宁、合肥等5市所公开的数据显示，专项借款可占城中村改造项目总投资近八成。
2024年10月17日，住建部计划通过货币化安置等方式新增改造100万套城中村及危旧房。10月末财政部又提前下达2025年城镇保障性安居工程补助资金，其中涉及城中村改造100亿元。同时地方政府专项债继续发力。11月上海计划发行2024年专项债90亿元，其中转贷区级22.5亿元用于城中村改造等多个领域。
当前城中村改造已获得了千亿级别的资金支持。可以预见自2025年起，随着各项政策效应的逐渐显现以及资金的陆续到位，一批长期陷于停滞状态的城中村改造项目有望迎来重启契机，同时新项目开工时间也有望提前。
在拓宽融资渠道方面，未来也可以多加利用城市更新专项基金、市政基础设施领域公募REITs等方式，旨在吸引更多社会资本积极参与城中村改造。（来源：丁祖昱评楼市）
文章来源:丁祖昱评楼市
