房价拐点还是楼市转机？解析曹德旺的房地产预测｜老张民生札记
小刘妈妈的话代表了很多中国父母的心声：买不买房，买在哪里，什么时候买？看着房价一路飙升的这些年，不少人都憋着一口气，生怕错过了最后上车的机会。
楼市好像真变了。
最近，福耀玻璃创始人曹德旺的一番话在朋友圈刷屏。他说2025年没买房的人，5年后可能是大赢家。这话听着刺激，背后却藏着不少深意。
采访中，我遇到一位郑州的李先生。他2021年贷款买了套房，月供7000多。当时他觉得房价肯定还会涨，早买早赚。可这两年房价不升反降，同小区新房比他买时便宜了80万。每次经过售楼处，他都觉得心里堵得慌。
这不是个例。数据显示，从2022年开始，多个二线城市的房价出现明显下滑。郑州、天津等地的跌幅达到30%，环京区域的廊坊等城市更是腰斩。连北上广深这样的一线城市也开始松动，上海部分高档小区业主亏损过百万。
房价为什么会跌？走访多个城市后，我发现几个关键因素：
第一是供需关系的根本变化。全国现有的房子总量能住30亿人，而我们的人口只有14亿。这还不算每年新建的房子。供给过剩已经成为不争的事实。
第二是人口结构的影响。上周我去一家幼儿园做采访，园长给我看了最近三年的入学数据：小班只有大班人数的一半。出生率持续下降，加上老龄化加速，购房需求在萎缩。
第三是年轻人观念的转变。采访中遇到不少“90后”、“00后”，他们不再把买房当成必需品。一位在深圳工作的程序员小王说：“与其当房奴，不如把钱投资自己。”租房的灵活性，反而更适合他们追求的生活方式。
第四是经济环境的变化。疫情过后，很多人的收入预期变得保守。背30年房贷的压力，让不少人望而却步。一位银行信贷经理告诉我，现在申请房贷的年轻人明显减少了。
那曹德旺的预测准确吗？作为跑了20年民生新闻的老记者，我的看法是房地产市场确实正在经历一个重要的调整期。这种调整不是短期现象，而是结构性的改变。
每个家庭情况不同，不能简单说买或不买。对刚需家庭来说，房价、位置、首付比例等因素都需要综合考虑。对改善型需求，更要权衡自己的经济承受能力。
从更大的角度看，房地产市场正在发生三个重要转变：
从“追涨”到“理性”。越来越多的人开始用租金收益率、性价比等指标来评估房产价值，投机性需求在减少。
从“唯房”到“多元”。年轻人的资产配置更加多样，房子不再是唯一选择。理财、基金、保险等投资方式都成为他们的考虑对象。
从“全面上涨”到“区域分化”。优质学区房、地铁房可能还会保值，但偏远地段、配套差的房子面临贬值压力。
住建部最新数据显示，全国超过200个城市的房价出现不同程度下跌。但一些热点区域的学区房价格依然坚挺。这说明房地产市场正在走向成熟，价格更多地反映真实需求。
未来5年房价走势如何？遗憾的是没人能给出准确答案。不过有几点值得关注：
人口结构变化不可逆。预计到2030年，我国老年人口将超过3亿，这会直接影响房地产需求。
城市能级分化加剧。一二线城市因为产业和人口优势，房价有支撑。但三四线城市可能面临更大调整压力。
政策导向更趋理性。“房住不炒”已经成为长期基调，投机炒房的空间在收窄。
对普通购房者来说，现在是一个相对理性的时期。既不用担心房价暴涨带来的焦虑，也可以从容选择适合自己的方案。租房也是个不错的选择，能给自己留出更多资金做其他投资和规划。
每一代人都有自己的机遇和挑战。对于正在犹豫要不要买房的朋友，我的建议是：根据自己的实际需求和经济能力做决定，不要被短期的市场波动或者他人的意见所干扰。
房子是用来住的，不是用来焦虑的。
_（注：本文数据来源于国家统计局、住建部及相关媒体公开报道）_
