很多学者谈楼市,是用人口减少来推定楼市的兴衰,这用简单的对比关系来定义一个复杂的行业,猛一听,特别有道理;房子是住人的,人没了,谁还要房子?
其实,经济学的原理是平衡,不能有绝对思维的定式,没有0,也没有100;我们说两极分化.基尼系数0.4是安全线,0.5是警戒线,这就是平衡原则,所有的经济学原理都是平衡的原则;永远也不会出基尼系数0,也永远不会出现基尼系数1。决定楼市涨跌的最重要的是什么?不是人口,因为人口本身的变化就是平衡,不存在人没了,谁还要房子的问题。
当然,人口对住房的影响是显而易见的;我们马上进入老人时代,离逝的人将逐渐增多,而文化、经济等因素也决定了人口增长的下降趋势,甚至会有那么一天,出生的少于死亡的人,那我们的房子是不是盖多了?
再有,一个城市越发达,越是吸引过海的八仙,人才涌向哪个城市,哪个城市的房价就会高于其它城市;这些,都是不争的事实,但用人口的减少来推定未来楼市的走势,在方法论上就是错的。楼市是商品,既然是商品,核心要素就是商品供应与货币供应的关系。如果货币供应少,人口多房价也上不去,因为没钱去买。如果货币供应多,人少房价也有可能上去,还是钱说了算。曹德旺在美国的房子6000多平方米,不是因为他家人口多,是因为他不差钱。
如果中国现在个个都是曹德旺,那么,出生率下降的影响就十分有限了。
美国人均住房面积是67平方米,中国城市家庭人均住房面积是36平方米;这显然不是因为人口的差距,是收入差距决定的。
中国楼市的核心问题不是人口,中国还有五亿多农业人口,不缺人,缺的是钱,也不是国家钱的印太少,才会缺钱,更根本的问题的是钱没少印,只是没流到老百姓口袋里,这才是真正的焦点。
决定楼市未来趋势的无非是两头,一头是减少供应端,停止土地财政,不要为了财政收入拼命卖地盖楼;另一头是增加需求端,要让财政收入的70%以上流向居民的口袋,现在公布的是53%用于民生,而西方发国家平均为80%,郎咸平说我们实际上只有20%。不管取哪一个数据,都说明中国居民对房子的美好愿望是心有余而钱不足。
楼市的未来趋势,说到底要看居民收入的增长.