01
年前的楼市，基本接近收官了。
从成交量看，一线城市的成交下滑得挺厉害，尤其是深圳，新房认购量平均一天100套，基本就是新政前的水平。注意这还只是认购，认购转成交还有不小的折损。
而对于北京楼市，一手房一直没起来，二手房认购量已经下来了，虽然看数据比9月新政前还是要好一点，但很明显，当前成交出现了僵局，即二手业主想涨价，但买家不认（这个僵局跟过年没什么关系，往年春节因素影响成交，最多只影响年前的10来天）。
对此，我很多北京中介朋友跟我说，以往正常500万能成交的房子，但现在卖家普遍想加价20-30万。
最主要的原因，不单单是9月10月的那一波政策，还有即将到来的3月小阳春。
后续市场破冰，就看3月小阳春，究竟买家还是卖家，谁会僵持不住。
02
平心而论，当前的金融数据，有利好房价的，也有不那么利好房价的。
利好房价的数据，比如M1和M2的剪刀差，确实不断在缩小。
从上图我们可以看到，12月份m2同比增长7.3%，m1同比下降1.4%，两者的剪刀差已经在大大缩减了。
而剪刀差缩小，又意味着什么呢？m2是社会中的货币总量，就是我们日常所谓的“放水”，而看上图，2024年的整体放水幅度其实不大，即使是新政后的10月、11月、12月，比2022年、2023年都要小。
真正值得惊喜的是m1。 m1是流通中的货币，主要构成是企业活期存款，其增速高低代表着企业扩大生产意愿的高低。通过上图可以看到，2024年上半年，M1一直低位徘徊，到了10月新政后，m1一改颓势，掉头向上，12月直接飙升至-1.4%。
按照如此势头，今年1月份，m1会迅速走高升至0轴以上，而m1回正，意味着企业端回暖，百业兴旺，房地产和股市才有可能迎来真正的牛市。
除此之外，利好房价的第二项数据，在于大家的存款。
根据最新数据，2024年，全国的存款总量再次创下新高，达到152.11万亿。
其中，北京人均存款一骑绝尘，达到32.5万，远远超过上海。
尽管存款越高，越说明大家对未来的收入是悲观的，但反过来讲，这么高的存款总量，意味着房地产和金融市场还有很深的潜力可挖。
03
刚刚我们聊了利好房价的两个数据，那么不利好房价的数据呢？
除了1月的实时认购成交量，从去年的数据看，去年房贷总量（住户中长期贷款）是2.25万亿，而2023年的房贷总量，是2.55万亿，整体减少了3000亿。
如此大的房贷缩幅，说明楼市认购下行趋势并未止住。
但最让人揪心的，其实还在于租金走势。根据中指院的最新数据，2024年全国重点50城住宅租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点。
对此有北京粉丝跟我说，他小区的房价跌到了2017年，但房租已经跌到了2015年。
▲在主要一二线城市里，天津的租金跌幅是最狠的，直接跌到了2010年的水平。数据：wind
坦白说，租金水平密切关系着买房回报率，租金跌幅如此之大，我认为很多自媒体都鼓吹的“2025年3月是本轮房价暴涨起点”，短期内很难发生。
不过，如果2025年年中以后，m1真的回正甚至涨幅超过m2，那说明企业端的经济已经全面好转，下半年的房价必然会有异动。
对此想要把握买房周期的朋友，可以予以关注。
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