这个选题，去年 1 月份的时候，我写了第一季，居然流量 10W+。
7 月份的时候，我写了第二季，不仅流量高，留言也很踊跃，看得出大家对于楼市发生的真人真事，很感兴趣。
之所以和大家分享，一是房子各有代表性，二是中介、买家、卖家微妙的心理变化是当下楼市的镜子，三是交易策略可以参考。
01
第一套是学区房。不得不说，最近来咨询我学区房的家长真多。有些是一直拖，突然发现房价涨了，慌了起来。也有因为孩子成绩出现波动，求稳，买来保底。还有看到同事朋友都买了，坐不住了。
我知道肯定有人会说，都 2025 年了，还买什么学区房，出生率这样，以后谁来接盘。虽然以后可能会难卖，亏本也是定数，但眼下的教育不确定性和焦虑，只有学区房能解决。一句话，对中产家庭来说，这笔教育消费他能承担得起。
这个案例是近期我经手最有代表的。
二胎家庭，老大中班，老二托班，原计划就是要买双学区房的。去年 2 月份开始看房，当时市场是冰点，房价一天比一天低，他们看了几套，但没有出手，担心还会再跌一波。谁知道市场在夏天后慢慢起来了。
9 月份，他们又开始看房，倒是看到很满意的三室一厅，装修也比较新，几乎可以拎包入住，但最后因为 5 万块没谈拢，被人捷足先登。之后这件事就被搁置下来，直到 12 月底，他们突然发现市面上便宜的房源越来越少，剩下户型都不太行，这才急了。
考虑到剩下的时间不多，不能拖到春节后，我们确定策略是一周内搞定。
学区房的逻辑是，每年 5 月份会有一波新房源上架，房主普遍比较好谈，先挑先买，房子反正就那么多，越往后，好房子越少，价格也越难谈。夏天天气热，看房的不多，一般交易最集中在 9-11 月发生。之后，剩下的都是硬骨头，要么价格难谈，要么房子不好。春节之后，这些房主甚至会涨价，老江湖了，知道很多家长必须要买。一旦 4 月底没有成交，这些房子也不会有人买了，因为新房源大批出现，很有竞争力。
说实话，有些挂牌两三年都没有成交，且不断降价的房子，我是不想碰的。因为价格难谈，多次踏空之后，房子都比挂牌时跌了 20% 以上，房主心态已经不好了。
给买家一点建议，最佳购买时点是 6-9 月，如果看到合适的房子，尤其装修很好，地暖什么的都有，哪怕贵个几万块，也可以拿下。尽可能买刚上架的新房源。
给卖家一点建议，如果准备出手，学区用完就可以卖，别当宝。小区好，户型好，装修好的，最佳出手时间是 9-11 月。户型不行，尤其老破大，一旦能上市交易就立刻挂牌卖，快跑。
02
第二套房子是卖。
房龄 10 年，小区还可以的，但是位置很一般，坐标南京江宁，本地人都知道，这里最不缺的就是房子。房主是因为在市区买了学区房，准备六月份之后全家搬过去，所以在对这套房子的处理上，非常果断，卖！因为未来十几年，根本没有机会回来住。
租？租金并不高，装修也毁了。空置？持有成本很高的。
这个小区有 80 套挂牌的房子，同户型有 20 多套，2024 年成交了 10 套，我的判断是，有人买，但要舍得卖，所以 10 月份挂牌时直接是同户型中最低价。由于房子本身装修还不错的，有地暖，找家政做了全面打扫，花了点钱对局部重新装修了下，杂物清理了，制造了一种干干净净，可以立刻拎包入住的场景。
为什么这么搞？花两百多万买这种房子的，也是追求性价比和实用。
从挂牌到最后成交，20 天时间，最后让了 3 万。刚刚我去瞄了一眼，这个小区同户型就这两个月，报价又降了 15 万。
没有卖点的房子，要自己制造卖点，卖的时候要果断，珍惜每一个和你真心谈价的买家。
03
第三套准确说，被我劝下来，没买。
朋友准备春节后接父母来南京养老，最早的打算是把自己家的三室卖了，换个四房。后来为什么没有下文了？主要是担心婆媳关系。
他后来打算在周围小区买个小户型，我陪他看了一圈，没有电梯有院子的一楼，被挑光了，剩下的报价普遍离谱，装修还要砸十几万。三楼以上我是不建议买，老人以后上下楼是大问题，也卖不掉。周围电梯房房龄太老，一年卖不出几套，以后就是烂在手上。
既然急着住，最后在他同小区租了一套两室，装修很不错，这几天已经住进去了。
可能有人会说，以后会不会被房东赶出来？在没有好选择的时候，不要随便买、凑活住，多给自己一点时间，等新房源出来。
很多人说，现在根本看不懂楼市。
是呀，能出的政策都已经出了，都是明盘。进入2025年，卖房和买房变成了一场心理战。
