用几个扎心的数据告诉你未来房地产市场的真实走向，这事儿可关系到不少人的钱袋子，大家可得仔细听。
首先，房价稳了吗？
2024 年房价整体呈现止跌回稳的态势。从数据上看，2024 年 1 - 12 月份，全国商品房销售均价为 9935 元每平米，同比涨幅为 - 4.8%，但房价跌幅指标已经出现连续 7 个月的收窄。这说明啥呢？
说明房价下跌的势头已经得到有效遏制，市场正在逐步回暖。不过，房价是不是就完全稳了呢？也不一定，虽然一线城市在 2024 年 11 月二手住宅价格指数边际企稳，环比小幅回升了 0.4%，但估值压力并未完全缓解，主要是租金回报率还不够高、不够稳。像一线城市的租金回报率与 30 年国债利率还处于倒挂状态，而且租金并未因宽货币而企稳回升。所以，房价可能还会继续摸底，但总体趋势是向好的。
其次，我们来看看新房销售情况，新房销售稳了吗？2024 年四季度，房地产成交出现明显回暖，“929 新政”以来，9 个样本城市的新房加上二手房总成交面积同比增长了 15.7%，显著超出季节性规律。不过，新房销售其实还是面临一些挑战。
2024 年四季度，9 个样本城市二手房成交面积同比增加 38.5%，但新房成交面积同比下滑了 2.5%，二手房成交占比较 2023 年同期提升了 8.8 个百分点，说明二手房的成交占比在提升，对新房销售产生了一定的挤压效应。
但从总体来看，新建住宅加二手住宅总成交面积从 2021 年的 19.3 亿平方米大幅下滑至 2022 年的 15 亿平方米以后，2024 年基本稳定在了 15 亿平方米左右的水平。而且根据测算，在 2030 年之前，如果不考虑投机性需求，新增住房需求将大致稳定在 14 亿平方米左右，可能已经达到了稳态水平。所以，新房销售虽然受到二手房的一定影响，但总体成交面积可能已经达到了稳态水平。
说了这么多，其实要判断房地产市场是不是真的止跌回稳，还得算总账，不能只盯着新房、二手房或者租赁中的某一个市场来分析，因为它们之间存在较强的替代效应。比如在房价预期反转以后，过去因炒房而囤积的住房被集中抛售，导致二手房更具性价比，市场的选择持续提高了二手房的成交占比。那怎么算总账呢？
就是要将新房市场、二手房市场、租房市场加总之后，再来判断房地产的总体供需格局。站在这个视角之下，影响房地产市场的边际力量：一是供给的增减；二是由城镇人口增加、人均住房面积提升、折旧更新带来的新增住房需求；三是对房价的长期预期的变化。
如果要改变总体供需失衡的格局，存在三条可能的路径：
第一，通过收储来冻结冗余的供给，并根据需求的增长逐渐释放，但前提是回收的住房不能在短期内以任何方式重回市场；
第二，如果市场能够产生一致且强烈的房价长期看涨预期，那么对供需两端都会产生积极的影响；
第三，未来几年中，每年仍将自然新增大约 14 亿平方米的住房需求，通过新增需求不断消化冗余的库存，即市场自然出清企稳。
那么我们展望 2025 年，房地产市场止跌回稳是可以寄予希望的。2024 年至今，共有 300 多个省市发布超过了千次的松绑政策，内容涉及市县公积金、税费、落户、土拍等等。中央层面也在不断加强政策预期管理，提振市场信心，推出了一系列的政策组合拳，从前三季度的筑底到第四季度的翘尾，2024 年的市场在一系列的政策推动下走出了一个 U 型的曲线。
2025 年是十四五规划收官之年，也是十五五规划的布局之年，预计各项政策将加力落实，稳住楼市。那么市场何时能够真正实现止跌回稳？哪些关键政策将影响市场的走势？哪些城市有望率先回稳？根据中国房地产业中长期发展动态模型测算，2025 年全国房地产市场将呈现销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落的特点。
在销售方面，2025 年新房销售恢复仍面临一些挑战，如居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房的替代效应等等。在中性的预估情况下，预计 2025 年全国商品房的销售面积同比下降 6.3%，乐观的情形下，若货币化安置、100 万套城中村改造、收储存量房等政策加快落实，2025 年全国商品房销售面积或可实现止跌。
在投资开工方面，受土地缩量、房企资金承压、市场的库存规模高等等因素的制约，在中性的预估情况，预计 2025 年新开工面积同比会下降 15.6%，房地产开发投资额同比下降 8.7%。2025 年促进投资、开工止跌回稳的关键是盘活闲置存量土地，增加市场的有效供应，推动市场进入新的循环。
不同梯队的城市楼市现状也有所不同。一线城市人口吸附力强，购房需求旺盛，且 2024 年四季度以来市场预期明显改善，二手房市场在买方加速入市的带动下持续放量，二手房的刚需入市也有望加快，一二手联动带动新房的市场需求释放，叠加优质地块供应增加，也将会对明年销售形成有利的支撑。此外，2025 年北上深限购政策若能继续优化，也将对明年市场产生积极的影响。预计 2025 年一线城市市场有望率先实现回稳。
二线城市市场的分化态势会持续，部分二线城市市场恢复节奏有望加快，城中村改造与房票安置相结合的政策落地，或将会对 2025 年二线城市的市场销售产生实质性的带动作用。其中，杭州、成都、西安、合肥、苏州等强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来的市场恢复节奏有望加快。
三四线城市的库存消化压力比较突出，短期内市场仍面临调整的压力。
总的来说，房地产的价量在 2024 年，部分一线城市已经呈现回稳的态势，但要完全实现稳态，还需要时间来进一步消化和调整。但不同城市之间的分化将持续存在。2025 年，在逆周期调节政策的持续发力下，相信房地产市场有望健康回归。
