01
悉尼、墨尔本房屋租金大跌
根据CoreLogic的数据，悉尼和墨尔本部分内城区的周租金在过去三个月内下降了多达7%，这些地区正在逐步转变为租客市场。
专家表示，净海外移民数量的下降以及家庭规模的增加，显著减少了对租赁物业的需求，尽管供应量有限，但空置率的上升推动了租金的下跌。
悉尼内西区、内西南区和内南区的房屋租金出现了最大的降幅，其中Eastlakes、Banksia和Rockdale领跌，租金分别下降了6.9%、6.6%和5.7%。这相当于这些地区在三个月内的总租金下降在600澳元至852澳元之间。
悉尼的公寓租金受需求下降影响尤为严重，Enfield、Hurlstone Park、Croydon Park和Ultimo的租金下降了3.1%至4.7%，三个月内的总租金减少了高达336澳元。
在墨尔本，Windsor、Prahran、Kew East和South Yarra的房屋租金下跌了4.1%至4.8%，三个月内的总租金减少高达540澳元。
而Kensington、Docklands、墨尔本市中心和Southbank的公寓租金则下降了3.6%至3.9%，让租客在过去三个月内节省了高达540澳元。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，随着移民数量的减少，今年悉尼和墨尔本的租赁市场下行趋势可能会加快。
“由于租赁物业供应量的基本不足，我不认为全国租金会大幅下降，但悉尼和墨尔本的一些城区因空置率上升和租金下降开始对租客更为有利，”他说。
悉尼的租赁空置率在12月上升至2.4%，墨尔本则升至1.7%。全国范围内，空置率提升至1.9%。在2023年9月海外移民高峰期，这些城市的空置率分别仅为1.8%和1.1%。
自2023年9月净移民人数达到55.5万人峰值后，截至去年6月，国际移民人数已下降至约44.5万人。
Lawless先生表示，预计到2026/27财年，移民水平将恢复至疫情前每年22.5万人的水平，这将进一步减少需求并对租金施加下行压力。
“大约70%的新移民在首次到达时选择租房，因此这一下降可能会使租赁需求从高峰减少约9万个家庭，进而在未来12个月内导致全国租金进一步下降，”他说。
“我认为租客终于可以松一口气，租金负担能力可能会有所改善。”
Domain首席研究与经济学家Nicola Powell也认为，租客的状况开始改善。
“我们所有城市的空置率都在上升，根据我们的数据，每个租赁房源的潜在租客人数大幅减少，”她说。
“这表明租客之间的竞争正在缓解，市场条件正在改善。”
02
去年墨尔本25个地区房价上涨超10万澳元
2024年，“家庭住宅”成为最成功的物业类型，墨尔本有25个地区的房价在过去一年中上涨至少10万澳元，涨幅甚至超过了许多居民的年收入。
根据维多利亚房地产协会（REIV）最新数据，尽管墨尔本整体房价中位数在2024年下降了2.1%（2万澳元）至91.3万澳元，但部分城区无视市场挑战，取得了显著增长。
顶级豪宅市场如Deepdene、Portsea和Brighton表现尤为强劲，过去一年房价涨幅从25.5万澳元至惊人的60.2万澳元不等。
与此同时，价格更为亲民的地区也录得六位数的涨幅，例如Brooklyn的房屋中位价达到80.325万澳元，Yarra Glen为93.5万澳元。相比维多州典型工人的年收入（97,864澳元），这些地区的房价增长显然更胜一筹。
在其他好消息中，还有92个城区的房价中位数在过去12个月内增长了至少3.6%，超过了同期澳大利亚工资增长率的3.5%。
然而，有多达261个城区的房价增长低于3.5%，甚至有所下降。
墨尔本内城区的房价跌幅尤为显著，房价中位数为164.5万澳元，过去一年下跌了4.5万澳元（3.2%）。中环和外环地区的跌幅相对较小，中环房价中位数为117万澳元，下跌2万澳元（1.7%）；外环为76.6万澳元，下降9,000澳元（1.2%）。
REIV主席Jacob Caine表示，2024年最大的好消息是许多地区的房价变得更加实惠。
“对于那些房价下跌的业主来说，这或许聊胜于无。但从总体来看，市场呈现了‘微观市场’的特征，有些地区显著上涨，有些则基本持平，还有些地区出现下滑，”他说。
导致不同地区表现分化的一个重要原因是上市房源的数量。在严格的租赁房产合规要求和土地税增加的共同作用下，许多房东选择出售物业，导致一些区域的市场供应显著增加。
Caine先生还指出，表现良好的区域通常价格更为实惠，而在利率达到2011年以来的最高水平后，更多买家转向这些地区以应对借贷能力的限制。
“在销售量最多的10个城区中，有9个是外环城区，而且这些城区的房价都低于墨尔本房价中位数，”他说。
“毫无疑问，家庭住宅是2024年最成功的房产类型。这不仅体现在房价数据中，也反映在去年更高的清盘率上。”
03
澳洲首府城市外 百万澳元地区五年激增十倍
澳洲首府城市以外地区的房产正越来越受欢迎，2024年，独立房平均房价达到百万澳元的这种地区已有二十个，是五年前的十倍。
预计2025年这一数字还会继续增加。
澳洲房地产公司Ray White最新发布的《2025年房地产展望报告》称，2024年全澳共有二十个非大城市地区的平均独立房价格几乎到了100万澳元，五年前达到这一水平的只有两个。
Ray White公司资深数据分析师Atom Go Tian表示，澳洲非大城市地区“经历了急剧扩张”，其中沿海地区最受投资者青睐。
“沿海地区在这份榜单中占据了突出的地位，证实了买家对海滨和海边地段的青睐。”他说。
报告显示，在进入百万澳元级的二十个地区中，昆州占了14个，而且主要集中在黄金海岸和阳光海岸。其中黄金海岸的冲浪者天堂位居榜首。
目前，冲浪者天堂地区独立屋房价的几何平均值已达到190万澳元，Tian表示该地区的房价很可能在2025年率先突破200万澳元大关。
继冲浪者天堂之后，黄金海岸Broadbeach-Burleigh的房产均值在2024年达到了180万澳元，而阳光海岸的Noosa达到了150万澳元，位列前三。
与昆州相比，新州有五个地区上榜，分别是Wollongong、Coastal Richmond Valley、Southern Highlands、Tweed Valley和Kiama-Shellharbour。
维州只有一个地区上榜，它是Surf Coast-Bellarine Peninsula。
Tian认为，未来一年中还有四个地区的房价有可能突破百万澳元大关。
“目前，阳光海岸Hinterland的房价972,787澳元，如果以过去十年8%的年均增长率上涨，预计那里的房价将达到105万澳元。”他说。
“黄金海岸的Ormeau-Oxenford和新州的Newcastle目前的房价都徘徊在96万澳元左右，在持续7%的年增长率推动下，预计将达到103万澳元。”
“新州的Lake Macquarie-East也是这一新兴群体的组成部分，目前的房价为955,128澳元，预计来年将涨至102万澳元。”
由于2025年还会有新移民的到来，Tian认为，在未来二到三年内，澳洲还会有一些地区的房价将突破百万澳元。
Ray White的报告预测，新州的Illawarra、Porth Stephens、Coffs Harbour、Shoalhaven、Lake Macquarie West地区未来几年房价也将达到100万澳元。目前，这五个地区的房价在85万澳元至89.3万澳元之间，预计未来十年的平均涨幅为8%。
预计未来几年跻身百万澳元级别的地区还包括西澳Augusta-Margaret River-Busselton。预计那里的房价将在2025年达到937,312澳元，未来十年房价的增长率为5.6%。
04
悉尼人口激增致大院独立住宅正在消失
由于移民不断涌入，人口迅速增长，为了满足需求，悉尼的大部分空间开始被高楼大厦占据，独立住宅正在减少，“澳洲梦”中的大后院正在消失。
澳洲房地产开发游说团体Urban Taskforce的一项预测显示，到2057年，悉尼只有25%的住宅是独立式住宅，而2016年这一比例为55%。
同一时期，公寓在悉尼住宅结构中所占的比例将从30%上升到50%，而连体住宅（如排屋、联体别墅和联排别墅）的占比将从14%上升到25%。
澳洲统计局2022年的一份报告也显示，虽然悉尼新建房屋的面积基本保持不变，但由于土地成本上涨等因素，新建房屋所占地块已明显缩小。
2006年，悉尼新建住宅的平均面积为654平方米，到2021年，这一数字下降到423平方米，降幅超过35%。
在大悉尼地区的住宅区，2018年7月至2024年6月期间，约有7700栋住宅的地块面积小于270平方米。
MacroBusiness的首席经济师范-昂塞伦（Leith van Onselen）说：“这代表着澳洲后院的消亡。”
他预测，下一代人将生活在一个面貌迥异的悉尼。
根据《澳洲基础设施报告》的预测，悉尼的人口将从2016年的468万增加到2046年的734万，30年间增加近270万，增幅高达57%。
范-昂塞伦表示，这将需要大量的住房和大量的基础设施来应对人口的增长，两者缺一不可。
“但我们没有足够的资源同时做到这两点，而且多年来一直如此。如果放缓移民速度，悉尼的人口增长也会放缓。悉尼将以适度的速度增长，不会出现目前的住房危机，”他说。
去年，新州的海外净移民人数增加了14.2万人，其中大多数人居住在悉尼。
为了应对住房危机，新州政府制定了一项五年计划，“到2029年，在全州范围内新建37.7万套地理位置优越的住房”，但政府已发现目前的情况已落后于制定的目标。
新州生产力与平等委员会（NSW Productivity and Equality Commission）在去年发布的一份报告中说，在当前高利率和高建筑成本的环境下，悉尼的许多住宅项目并不可行。在许多地方，公寓等新住宅的售价无法弥补开发商建造该住宅项目的成本和风险，因此，许多开发商暂停了他们的项目。
而降低成本的方法之一是在较小的地块上建造新房。
数据显示，在悉尼西区的Blacktown，成熟住宅区的住房地块面积必须至少达到450平方米，而新近开发的住宅区的最小地块面积仅为225平方米。
在悉尼西北区的The Hills地方政府辖区，情况也类似，成熟住宅区的地块面积为700平方米，而新开发住宅区的地块面积最小为225平方米。
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