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太原楼评☞| 业内视角
705篇/文5929字/阅读20分
导读
察势者明趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
太原生活已十年，楼评研判第七年！
元旦前夕在烟台，本以年末收尾，却忙碌至今。总结2024年楼市：持续下行L型筑底，构建房地产新模式下三大工程启动，保障房+商品房需求分化凸显！
行业总需求仍存在，楼评君总结特征归纳为：消费降级，需求升级！
刚需红利消减，需求主力释放现房和改善盘，购房趋于理性！二手房占比出现适度上升，城改、保障房的推进和占比增长幅度较为明显！
似水流年，楼评君步入38岁门槛，入行地产15年，历经行业几度沉浮，对于行业研究和现象解读，希望能对房企良性促进，建言献策，谋为所用！
回望2024年，国际上全球降息，美国等七十多国大选，巴以冲突，伊朗总统坠机，韩国空难、总统尹锡悦被逮捕令，令人唏嘘...
国内有黑神话悟空全球发布，董宇辉选择了单飞，李铁被判二十年，塌房的众多网红主播，以及年末热议的《再见爱人》，打破滤镜让人重新出发...
回到行业内，民企代表耳熟能详仅有万科、龙湖、滨江仍有些声浪，不过万科郁亮、祝九胜经过几轮高调行业发声后，近期越发低调了一些。
前言：中国增速高于全球增速！
2024年，甲辰年，无春。甲为天干之首，辰乃尊龙，阳起始发，往往视作万物始生，变革之际，新的开始，新的阶段。
2025年，乙巳年，乙木巳火，木火交融，两面性的变化，火为主导，竞争激烈，争端矛盾多，房产离火九运，有价无市概率高。
房地产供求关系变化后，内卷是必然，政策虽然进入宽松救市期，商品房市场表现不及去年，房地产形势在2025年仍不会乐观。
国际：国际货币基金组织（IMF）预测2024年全球经济增速为3.2%。世界银行预测：增速在2.6%。
国内：国际货币基金组织（IMF）预计2024年中国全年经济增速为5%，中央财办预计增长5%左右！
2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76040亿元，下降10.5%。国央企积极响应，各地城投系下场拿地托举。
2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，下降12.9%，住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，住宅销售额下降17.6%。
全国楼市2021年冲高到17.7万亿元后，2024年成交面积金额均回撤到十万亿以内，短短三年之间，规模降幅将近“腰斩”！
房企表现上，2024年销售额2000亿以上仅有6家；前十榜单里仅有2家民企。另外前十门槛仅为千亿线，房企规模前六和前十间“分化”也是极大！
行业利润上看，即便是头部房企的保利，三千多亿营业额仅有50亿的净利润【不及贝壳】，同比下降58.43%，如今房企不亏损都要费很大劲。
2020年元旦在洛阳，2021年元旦在武汉；2022年元旦在孝感；2024年元旦在晋城；2025年元旦前从烟台回太原竞标，奔波如陀螺，一刻不得闲！
目光所及的山西，因其城镇化率较低，市场开发有限，房价基数偏低，相对冲击较低，整体市场房价稳定性较好，很多地市包括太原均价实现了上涨。
2024年1-11月份，山西省新建商品房销售面积1716.2万平方米，同比下降17.8%；新建商品房销售额1200.8亿元，下降15.9%。
回顾2024年太原市场预判兑现情况。
预测1：政策：已过临界点，优先导向保障房！（√锦绣系）
预测2：金融：房贷占比增，融资有趋松！（√降息）
预测3：行业：商品房缩量，保障房补充！（√全国性）
预测4：土地：量价齐增，城央释放！（——）
预测5：商品房：量价筑底反弹 结构重塑改善多！（√量价增）
预测6：营销：媒体渠道双刃，背刺增多！（——）
预测7：产品：好地当配好产品，改善升级！（√分化趋势）
预测8：分化持续，城央强综改稳！（√汾河高端盘）
预测9：客研：老太原改善释放新太原刚需缩减！（√）
预测10：三级市场：清零助力占比扩张！（√）
2025年太原楼市十大趋势预判！
十大预判涉及：政策、金融、行业、土地、商品房、营销、产品、板块、客研和二手房等，从全国宏观到城市微观进行递推分析，一家之言，仅供参考！
NO. 1｜政策：应出尽出，局部突破！
商品房，逐步发展为高品质住宅的代名词，以招商蛇口、华发、龙湖，滨江、金茂、绿城等一系列房企获取更好的生存空间。
保障房，未来十年会有极强的发展空间，尤其是在一二线城市，居民房屋自给率仅有七成，保障性住房在租售领域逐步成为市场供给主体。
2024年1月广州市发放首批房票，2025年房票仍会是很多城市“类承兑”的一种杠杆方式，相关兑现兑付政策或将进一步完善，优化潜在的兑付时效风险。
回到省内，山西省县域城市更新和城改大有可为！太原大量城改仍有部分未能安置，2025年政策继续会倾向城改妥善处置和保障房结合！
另外，高品质住宅类型的相关配套政策，从计容、控规、设计等方面，有望迎来一轮政策“惠及”窗口期，对高品质住宅有积极促进换代升级。
NO. 2｜金融：降准降息，增发扛通缩！
中国人民银行统计2024年12月末，本外币贷款余额259.58万亿元，同比增长7.2%。月末人民币贷款余额255.68万亿元，同比增长7.6%。
2024年三季度末，房地产贷款余额52.9万亿元，同比下降1%。其中，开发贷款余额13.79万亿元，同比增长2.7%。个人住房贷款余额37.56万亿元，同比下降2.3%。
金融监管总局召开2025年监管工作会议。2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元。支持配合化解地方政府债务风险。全年累计处置不良资产超3万亿元。
2023年12月重启抵押补充贷款(PSL)。2024年发放总额为5000亿元，PSL主要用于“三大工程”：保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施。
M2增速从2023年的二位数降至2024年6%徘徊，既有应对美联储连续加息，也有慎重考虑国内化债和经济循环，预测2025年积极增发，扭转通缩进入适度通胀。
NO. 3｜行业：规模缩量价稳，分化凸显！
行业特征1，城市分化！
不同城市级别的分化延续，一二线城市压力主要集中土地供应是否超量及城市圈布局关系！弱二线和三线城市来自于产业结构！四五线城市复苏较难。
房企对城市【以及板块】选择导致的供需结构变化，部分城市的供应降幅极大，成交是否同步？如果供降求稳，适度反弹可期，如果供增求降，必然内卷加剧。
行业特征2，房企分化！
国央企扩张优势，民企收缩趋势！央国企及地方国资为拿地主力，大中型稳健民企规模缩减，区域性新晋中小民企因轻装上阵，局部区域内的拓展力度加大。
回到省内：五大省属国企中以山西建投为先锋，其次城改安置类项目，平台或国企如杏花置业山投等。民企中，非以地产为主业的鹏飞、东泰、汇丰等有拓展机遇！
行业特征3，规模仍缩量！
看行业规模：千亿房企2021年43家， 2022年 20家， 2023年 16家， 2024年 11家，2025年需求大概率仍有下滑趋势，行业规模继续缩量。
行业规模受制于房地产需求+土储。近一两年城投拿地开工率极低，消化“积食”，2024年全年商品房销售面积降至9.7亿㎡，预计2025年规模在9亿㎡左右。
价格方面：伴随新建商品房结构中改善类占比的增高，全国房价有望实现价格回稳，其中二手房的价格走势继续下行，新房价格趋于止跌！
NO. 4｜土地：集中国央企，城央释放！
土地和商品房市场，既是前后关联，也是因果循环！2024年全国住宅用地成交规模降幅超两成，土地出让金仅为2020年高点四成左右，集中于高能级城市！
全国300城宅地出让金达2.08万亿元，同比下降27.81%；成交楼面均价为5443元/平方米，同比下跌5.91%；平均溢价率为4.29%。
2024年22城累计拿地金额中央国企占比46%，地方国资占比32%，合计78%！土地市场整体仍承压，房企全国化追求减弱，聚焦核心城市或深耕区域。
太原土地市场，2024年相对供应不像2023年那样急切，更多的成交为城改安置类土地，纵观一年的土地成交，太原的土拍市场基本没有出现溢价成交的案例！
太原土地从建筑面积数据上看，土地建面略高于商品房成交面积。亩价持续回落，楼面价回归到2000元区间，这样的基础“食材”难以发展高品质住宅！
2025年太原土地市场预估，核心区开发土地量增高，占地成交面积在100万㎡，容积率降低，亩价上扬。结合城投和国企拿地较多，联合代建或小股操盘的模式会增多。
NO. 5｜商品房：量稳价跌 结构重塑！
全国市场回暖不及山西，从全国看，房地产市场容量下行趋势仍未能触底。中指数据趋势中，2024年的全国百城新建商品房走势中，月均成交面积规模下行，均价有翘尾！
回到太原，从月度趋势上，筑底期已经基本形成。目前太原的新房房价涨幅全国领先，源于成交结构中改善盘占比过重，预估2025年由价格调整降低的可能存在！
以年度走势看，太原楼市量稳价涨，结合潜在和即将入市项目分布，2025年太原楼市预测成交规模仍有适度下行，均价会因月度成交结构而波动幅度较大！
2025年商品房市场预测，楼评君认为需求支点存在，预计全年在350万㎡左右，新建商品房均价有下行空间，交付后的准新房二手房的价格下行成为普遍现象！
NO. 6｜营销：毫无波澜，渠道VS新媒体IP！
新媒体和渠道，皆是一把双刃剑！房企亏，渠道赚！
太原地产圈曾有新媒体——某央企内部化名暴露，指向山西公司的三名大佬。一众新媒体转载，该房企紧急灭火，新媒体主们喜迎年度合作，房企内心并不舒服！
控制渠道比，是每个营销总的必修课，也是太原不少项目营销总下课的“理由”，然而，大量的项目营销基本被渠道绑架，并非能驾驭渠道，包括城市TOP级盘！
贝壳发布2024年第三季度业绩。前三季度，贝壳的总交易额2.2万亿元。其中，存量房GTV达到1.5万亿元，新房GTV约为6147亿元。
第三季度总交易额7368亿元，同比增加12.5%，存量房4778亿元，同比增加8.8%。新房交易2276亿元，同比增加18.4%。第三季度净收入为人民币226亿元，同比增加26.8%。
此外，贝壳高管年薪惊人：彭永东7亿，单一刚5亿，两个人每年就能拿走12亿的薪酬，记得之前的行业高薪还是房企高管的新闻，希望“高薪”能持续下去。
贝壳的主要业务包括新房销售、二手房买卖、家装家居业务及租房交易服务。其中，新房的综合利润率最高，其变现率为3.4%！贝壳的家装业务主要来自毛坯新房。此外，2024年贝壳进军开发领域——不知不觉中，从服务切入到产品！
渠道依托行业，本当无法独善其身，然逆势攫利，谁强则谁定分配权！
渠道如何生存、媒体如何生存？或扩大其分配比值，或向上向下拓展其产业服务。
楼评君近几年，除了做土地投资咨询，偶尔接过部分房企新媒体商稿，在接触住龙、房天下等太原地产服务商，感觉是机构影响力越来越弱，话语权下沉给个人IP。
媒体是把双刃剑，其广告主和媒体很难“亲密无间”，尤其是内容创作上，持续稳定的原创输出很难，需要大量的内容输入，也需要懂得流量密码，善于表达输出！
企业很难打造有“性格”的自主IP，而孵化更多可能性的个人IP，赋能更多的自媒体基数，把自己定位为运营服务的角色，或许才是企业新媒体营销的长久道路！
NO. 7｜产品：核心区供给，助改善升级！
全国楼市“卷产品、竞品质”成为竞争的核心，改善产品内卷迭代将成常态！高端豪宅公建化、四代建筑、下沉庭院和架空层、L型双边厅、加码的层高、五恒的升级...
太原环线外的刚需盘，以保交付为目标，硬件没有太大变化，材料存在会降档！城央核心区，往往是伴随着高容积率的存在，很难发展高品质居住区！
无论是太原广场、华润瑞府、滨河金茂府都属于核心地段高容积率项目，其产品放在和西安、郑州、济南、天津等城市的同系列对比，竞争力是偏弱的，价格是偏高的！
2025年太原改善盘主要在汾河两岸，产品创新相对较少，适度创新如宽厅和五恒，并未形成内卷，华润中海金茂保利主导下偏中庸，不似建发、滨江、绿城等。
未来尤其是核心区如杨家堡、大王村、大小马等，有望形成换代升级趋势！好产品需 贯穿从可研、拿地、定位、设计，再到工程、交付等环节，极为考验房企统筹能力。
NO. 8｜板块：汾河两岸，龙城大街！
太原楼市形成分化格局：城央走强，环线走弱，南强北弱，持续分化！
2024年太原跑量楼盘主要集中于分核心区的汾河两岸，因成交结构的变化，改善盘成交占比大幅上涨。总结其热销，成本优势的期房主打性价比；准现房多在核心地段。
具体看2024年太原楼市板块特征——
龙城板块量价齐增，产品定位不同；长风西改善盘放量，准现房居多；
晋阳湖稍稍起色，南金迪北金茂；环线外围价格低，上车都比县城易；
对于2025年楼市板块预判，河东优于河西，晋阳街-龙城大街销量稳定，具象到单盘项目，现房项目价格适度调整单价，热销项目出现多头并进局面，寡头项目相对少。
NO. 9｜客研：改善稳定释放刚需缩减！
基于潜在项目的数量分布和产品的预估，小三居成交占比减弱，过去控总价现象被改善盘供给打破，体制内人群改善需求集中释放在200-280万之间！
结合太原六城区居民的套户比分析，长风街以南的改善群体多以私营业主和体制内单位南迁而推动需求释放，大部分因家庭结构稳定而偏重喜好四居室产品！
2025年客群初步预判，改善需求趋于稳定，刚需释放在二手房！
NO. 10｜二手房：均价走低，规模上涨！
2024年12月全国楼市中，十大城市二手房成交均价多为环比下跌5-7%，整体下跌趋势仍是存在。中指监测的30个重点城市二手房成交约165.7万套，同比增长约7%。
以长线看，2024年太原市二手房成交套数规模相对稳定，只是成交单价持续下行！
在清零行动+房证同交推进下，太原增加了30多万套“转正房”，累计产权在册套总量约150万，太原的二手房供应量近两年大幅增长，三级市场交易占比有所扩张。
2024年太原二手房挂牌量超过4.0万套大关，挂牌量高成交量偏低【年均成交不足2.0万套】，二手房价格下行压力颇大，导致挂牌价和成交价常常有10%！
太原楼评2024年度小结
楼评君首先感谢去年开发定位咨询合作或赞助房企：建投城运集团，园区建发，山西建工，山西三建，山西省院，文旅集团，杏花岭国投、龙湖，中铁建、招商蛇口，东泰...
楼市预判是一时兴起，如今写了七年！感谢行业前辈大佬们的支持，还能收获观点！预祝地产界新老朋友在2025年新的一年达成目标，行健致远，共创新美！
最后，2025年太原十大房企的预判！
保利：拿地减弱，规模趋降，口碑满损！
中海：徐图进阶 ，或有机遇，志向城央！
万科：沉稳中庸，精耕南站，佳话不在！
华润：押签格盟，节奏不急，稳妥路线！
建投：汾河两岸，三盘联动，上位二线！
中铁建：不善谋势，时运稍差，节奏慢！
金茂：主攻代建，联合操盘，稍显疲态！
金地：善用渠道，产品均好，思谋代建！
招商：跃进之志，无法兑现，倾向联合！
星河湾：理想浮云，躺平即可，我干了！
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