2019年8月，距离东京奥运会不到一年时间的时候，中国乒乓球的中流砥柱马龙给自己剃了光头，做了一个艰难的决定——做手术。
因为长期超负荷训练，马龙伤痕累累，腰部、颈部、手腕和膝盖都出过问题，尤其是左腿的膝盖，已经开始钙化。
事实证明，这个决定正确无比。手术很成功，风险被及时出清，奥运会也正好延期，马龙顺利卫冕男单冠军，成为乒坛历史第一人。
风险出清本身，其实是一件很难的事情。
1月17日，保利正式公布了2024年的业绩快报，签约面积1796万平方米，签约金额3230亿元，尽管这两个数字都同比减少20%以上，但保利发展仍然保住了金牌：
中国最大的房地产企业。
金牌背后，保利给自己动了一场大手术。
2022年，保利的战略研究院发布的房地产白皮书里，提出了“五化”趋势判断——去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化。他们不是说说而已，保利内部马上开始部署战略调整——坚决去库存。
2022年还是楼市的小阳春，保利去库存的选择，看上去格格不入。
但回头来看，这个决策无比正确，因为行动得早，也没有引起市场太大震动。保利就这样在所有人的眼皮子底下，完成了一场手术。他们算了下，这几年累计去库存：
1.35 万亿。
去库存让保利得以保留了实力。在头部房企接连遇到麻烦的时候，保利账面上趴着全行业最多的：
1300亿资金。
这只是2023年三季报的数据，如果加上已售待回笼的1033 亿，现金超过2300亿。这笔钱，是保利生存和发展的老本。
也是因为行动得早，保利这艘大船在掉头的时候，还能赚钱，是行业为数不多的保持盈利的公司。
去库存当然也要付出代价。
从2014年—2022年，保利的销售结算的毛利率连续九年保持在20%以上，这个惊人的纪录，这两年都被打破了。
房地产公司的年报都有滞后性，由此就可以看出，之前的两年，保利到底经历了什么。也从侧面反映出，2024年中国房地产行业，经历了怎样的艰难。
经过这轮去库存，保利出清了很多风险。
2022 年到 2024年3季度,他们的有息负债规模降了200多亿。到2024年 6 月底，他们有息负债综合成本才 3.31%。头部房企中，保利是唯一一家将境外美元债全部清偿的。
作为龙头企业，还是央企，保利的举动其实某种程度上会被解读为行业走向，所以他们丝毫不敢懈怠，在去库存的三年里，他们拿了将近4000亿的土地。
这个数字很考验耐心，在外界看来，这几年保利一直在调整拿地思路，一年比一年聚焦。2024年，保利拿地最多的两个城市是上海、广州，也是业绩最好的两个城市。
在上海，保利以364亿元的销售蝉联亚军，保利外滩序更是以七倍的认购率，创造了上海年度认购率纪录。有人算过，保利的首开去化率，无论是在上海市区还是郊区，都排名第一；
在大本营广州，保利完成了逆袭，以将近20%的市场占有率，成为广州当之无愧的第一。广州销售业绩最高的20个项目中，保利占了5个。
显然，在自己最熟悉的战场上，安全度和确定性更高。
而上海和广州的重仓，让保利的拿地结构发生了巨大变化。2024年，保利一线城市占当年总拿地金额的占比，从2023年的35%，猛涨到:
74%。
而且这些土地很多都是优质土地，比如广州的面粉厂地块，海珠琶洲南地块.......所谓优质，就是更高的确定性。
保利的投资思路，其实完全可以被普通人拿来做投资的标准答案。
2024年，地产行业迎来了历史上最多的利好消息，但房地产修复期，还远没有结束。
我想起了马龙的故事，2016年实现超级全满贯之后，他没有激流勇退，而是选择再次穿越黑暗，去克服低谷和伤病。领军者的一举一动，都会被放在显微镜下，这也是成为冠军的代价。
郑钦文被问过，奥运夺金后成为全球icon，如何应对越来越大的压力？郑钦文的回答很让人印象深刻：
压力是一种特权。
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