全国楼市看一线，一线楼市则看两个领头羊：深圳和上海。
关于深圳，近期我已分析过多次，今天聊聊上海吧。
说实话，上海目前房价尚未止跌，但成交量在过去三个月的走势却相当喜人。
成交三连升，且站上荣枯线
先看一手加二手住宅成交总量的月度走势图。
可以看到，2021 年夏天上海楼市降温后，多数月份成交量低于虚线。
图中虚线，为荣枯线，表明楼市成交较为低迷。
不过，2024 年有四个月份的成交量超过了荣枯线。
六月，主要是5.17新政之后，上海楼市出现一波反弹；可惜反弹持续性差，七八九三个月重新回落，九月尤其低迷。
而九月底新政之后，十、十一、十二这三个月的成交量逐月攀升，且全部站在荣枯线之上，尤其是十二月份的成交量创了 2021年7月以来，也就是上一轮楼市降温以来的最高值。
在荣枯线之上，成交量反弹一个月不算什么，反弹两个月能量还可以，反弹三个月则说明能量已经偏强了。
当然，近期如一月份，以及春节所在的二月份，因受岁末年初影响，量会下滑。
但没关系，春节之后的三、四月，才是关键时点。
对此，老杨持偏乐观态度。
连续两年增长，周期向上
接下来，咱们观察一手加二手住宅成交总量的年度走势。
从图中可看出，其周期性波动规律明显。
比如 2011年楼市低迷，2012、2013 年复苏且有小繁荣。
2014年楼市大降温，2015年楼市复苏且量能大幅增长，创历史新高。
2016年继续繁荣，2017、2018年上海楼市调控严，导致量能萎缩。
2019年小复苏，2020和2021年又来一波反弹，房价当时也涨了。
2022年楼市交易量低迷，但略好于 2017、2018 年。
2023年和 2024年连续两年小幅增长，其中 2024年同比增长 5%。
虽然近两年增幅小，但规律明显：可以说，量能已走出2022年的底部，开始慢慢爬升。
虽不能奢望量能像 2015年那样雄姿英发；但也不必悲观，毕竟量能已走出最低谷。
也许，很多朋友不太相信上海楼市能起来，他们还有很多忧虑：
宏观层面存在一些中长期不利因素，如人口方面弱化；
经济增速长期趋于回落；
还有外部影响，比如川普上台后对咱们外部环境造成的压力等。
但是，老杨还是想提醒大家一点：要相信周期的力量！
相信周期的力量，马拉车原理
经济、金融、股市、楼市都是呈周期性波动的，全国很多小城市楼市周期性虽不明显，但上海作为一线城市，其房地产市场仍具有短周期波动属性。
基于这一周期性趋势，上海2025年的成交量能将比2024年更高，如此可实现连续三年成交量逐步攀升。
目前上海全市房价尚未止跌，但随着量能一点一点往上拱，预计2025年上海市房价止跌的板块、小区数量等会进一步增多。
为了更好的理解周期，给老铁们再上一张宝藏图。
这是#全国房地产市场机会与风险监测系统#中，上海房地产市场当期景气指数与领先景气指数的走势及关系图。
从当期景气指数（综合了量、价、库存、土拍等细分指标）来看，近三个月反弹之后，基本上可确定：已经走出本轮调整周期的谷底。
这个景气度的底部，其实略显宽平，自2013年10月至2024年9月。
这一过程中，只有2024年6月受5.17新政利好刺激而短暂的脉冲了一小波。
其实，领先指数比当期指数更具有研究价值，因为是领先指标嘛。
好消息是，领先指数近几个月已经持续向上挺进，且进入正值区间，也即景气区间了。
从周期性波动规律来看，大家可以细瞧瞧2015年初的技术形态；当前与之相似。历史不会重演，但领先指数总是领先于当期指数。
做个形象的比喻，领先指数是马，当期指数是车；马拉着车往前走，2025年，上海的马将出力拉车了。
在我们的监测系统中，全国50个大中城市，每个城市都有各自的当期指数与领先指数，以后有空时，老杨打算隔段时间，深度的技术分析每一个城市，聊聊他们马拉车的状况。请老铁们别走开；如本号失联，就去小弟号：老杨聊房、老杨每周聊房。
哥是靠技术吃饭的，虽说技术有时也有偏差，但总比纯凭感觉要靠谱些吧。
各位老铁，咱们拭目以待吧。
一年后，不妨回来验货。
不管对错，此文都不会删的。
