北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我家现在住朝阳区陈经纶嘉铭西校区的老破小，朝向户型不好，三居室。孩子已经五年级，马上面临小升初，成绩比较一般。目前已在这里生活了十年，各方面都很方便。现在考虑小升初，感觉东城高中入学率高一些，想着小升初去东城或者中考去东城考。现在举棋不定:
一是还在朝阳住，房子不卖，上完初中，可以先在东城买个占坑小房，为保值，想买新一点的学区溢价比较低的，目前关注天永片区望坛新苑的新房，400万左右的，需要高贷款，要把现在的房子抵押一部分首付出来；
二是卖掉朝阳，去年夏天成交价大概450左右，换到东城，我看望坛新苑有总价600左右的小两居，但是孩子的环境会有大变化，我是单亲妈妈，刚离婚，不想让孩子突然生活变化太大，孩子同学朋友都在这边，而且这边邻居关系都不错，平时还可以帮忙照应，初中嘉铭教学质量也还可以，天永在东城学区比较差。
三是卖掉朝阳，先买东城房子，按学籍还在朝阳上初中，可以租朝阳房三四年，中考回东城考。
想咨询您的建议，主要考虑:
1、孩子上高中的问题，在朝阳可能会有考不上的风险。
2、改善居住，现在的户型朝向不好，太老，要求朝向好，有停车位，两居，交通方便，保值。
3、长远看，兼顾以后养老方便。
A：
1、朝阳转到东城参加中考好说，追求个普高的比例和相对均衡的资源。但小升初考虑好，以嘉铭西区的转到东城，如果没有政保的话，那怎么保证中学超过嘉铭啊？尤其是永外，赌输的可能性有点儿大。相当于拿朝阳的100%，去赌永外的小概率，看自己的判断了。
2、新房怎么可能溢价低呢？您是对我们开发商的诚信有误解呢，还是觉得回迁户都很傻很天真？再或者是觉得买东城房子的家长都是贫困户？
简单说吧，房龄越新的溢价越高，因为不仅有学区溢价，而且还叠加了开发商的利润。溢价会随着小区变老而损耗，具体周期就看物业维护的水平吧。一般来说回迁房都不是太强，比商品房快。所以保值的话最好成绩就是板块平均值，不太可能超过。
另外天永不是在东城比较差，而是核心区（东西城）所有学区里都不强。但既然是处在入学高峰期，那就算学区质量不高也受到追捧，家长们宁可多花溢价也要得到东城学位，所以永外占坑儿房的溢价率在东城基本最高。
而您又只是小升初或中考，也就是对学位价值的利用率相对低，那承担这么高的溢价率划算吗？
3、另外嘉铭的质量不是还可以，而是在放到东西城也很强。当然这是以东区为主了，但西区也不算弱，否则对口的房子也不会出现溢价。
4、常规建议是，如果认为孩子在朝阳考高中困难，那跨区到东城没毛病。但就别对房子的溢价有太高的期望值了，无论400还是600万，也无论哪个学区和什么房子，溢价率都不会低，至少高于朝阳。除非是买总价上千万的次新房，那有可能降低溢价，相对的各项兼顾。永外有这种小区，但都挺贵的。
改善居住看怎么说了，一般两种概念。一是自己喜欢就行，甭考虑数字比例。二是计算租售比，也就是比较一下性价比。理论上是如果预算不高，那从数值上来说，朝阳到东城是必定降低性价比的，不太好聊改善。所以就看自己的感受吧，自己喜欢就行。
保值也不太好说，南城地段儿受到南三北五的影响+溢价率增加+回迁房新房+学区还不太强，而且还是在高峰期，您觉得哪项能转为优势啊？
孩子刚五年级就考虑养老？那至少也得20年之后吧，有点儿太长远了。或者参考周边20多年房龄的回迁房吧，看看什么情况？
5、总之建议再考虑一下吧，首先是从嘉铭这种成绩不错的九年制转到派位的东城，那如果学校不如嘉铭可就至少是不赢。另外就是房子溢价和保值的事儿了，在我看来没什么占优的地方。当然最主要的是您自己的感受，房子是用来住的，自己觉得合适就行。
仅供参考。
二
Q:
请问，我想问问您对通州太玉园了解多少？是否建议购买？因为我在东五环工作，资金不多，同事介绍了太玉园，感觉交通还可以，各种配套也挺方便的。
只是不知道未来的发展会怎样，**万的价格您觉得值吗？还有就是传说的西区拆迁的问题，不知道真的假的，也不知道什么时候有准确消息。
A：
1、不太了解，我都好几年没去过了。X产权，相当于没正规手续上不了牌子的车，这怎么建议购买啊？这种事儿只能自己定，外人不好多说的。
2、未来发展，很难有太大的发展。这跟产权性质无关，主要是地段儿被限制住了，先是被河道和六环包围，然后又被河道铁道高速和公园什么的再包围一圈，再东边又是两区交界了。房产的价值由地段儿决定，那这种地段儿就不太好发展呗。
而且还有一点，土地已经被现有的X产权给开发了不少，剩下的如果政府投资的话，医院商场绿地等市政配套又占走不少土地，剩下的可供商业开发的就更不多了，开发商很难赚钱，那就不太好发展了呗。
3、价格我不知道，一直没看。但这里的租金应该是每月每平40块钱左右，如果是现有价格的话租售比在300上下，说的过去，跟公寓差不多，居住的性价比不错。或者说从居住角度可以说挺值的，其他方面普通，毕竟没有合法手续。
4、拆迁的事儿都是传闻，传了很多年了，政府也几次辟谣，至于是否相信就是自己的事儿了。
这换位思考吧，这种地段儿为什么要拆迁？谁会投资？怎么赚钱？或者说给少了的话居民不搬，给多了的话必定赔钱，那人家为什么要自己找麻烦？通州又不缺空地，没事儿拆这里干嘛？反正我没听说消息，拆迁的可能性很小。
仅供参考。
多说几句，太玉园这种小区的优势就是规模大，那普宅就几乎没有强拆的风险。但其他的就别期望值太高了，连合法的手续都没有，就算是拆迁想多给钱的都没有法律依据，怎么审批预算啊？何况又这么大规模，费钱费时又费力，谁会来惹这麻烦？
另外这里的质量也不太强，最早才600一平米（对外700），就算是成本价也实在不高，只能说是达到最基本质量吧。后来的几期虽然涨了很多，但毕竟是X产权，还是旧村改造的安置房性质，当地也没必要投资太多。
这几年好几个跟我咨询拆迁的事儿了，反正我是想不通人家为什么要拆这里？如果不是通州区缺地，那就是缺心眼儿了……
三
Q:
请问，21年家里老大上小学入手了海淀区玉海园学区房，也是家庭唯一住房，60平老破小，当时入手9万左右。老大目前上三年级，老二还小，刚两岁。
最近爱人有想法出掉这个房子，房价这两年不是在降嘛，未来学区的这个属性加持也不明朗，关注您好长时间了，想问问章哥有没有好的建议或者思路。
A：
1、房子是用来住的，该换就换呗。因为虽然学区房的价格降了，但其他房产也大部分都降了，比例差不多，从置换角度并不吃亏。
2、另外一点是学区溢价的部分，今年还算高峰期，所以比例并没有降多少。这可以参考和旁边石景山交界的地段儿，比如晋元桥。海淀这边带溢价的6万左右，石景山同等老房4万多，溢价比例还是30%左右，没明显下降。
但明年就是入学人数的拐点了，到时候如果没有政策加持，溢价部分是否能保持这比例说不好。如果是救市成功房价上涨，那有可能出现基础部分上涨但溢价不变的情况。
比如晋元桥现在海淀的是溢价2万，占比30%，剩下的70%就是基础部分，和石景山的一样都是4万左右。那如果大盘上涨，两边的基础部分都涨10%，但溢价部分未必涨，那溢价率就变成20%多了。
之后随着每年毕业的家庭卖房离开，再没有鼓励政策，学区功能的价值就有可能降低，那溢价部分至少不会涨，而是逐年降低比例，那就更吃亏了呗。
3、简单就这情况，房子是用来住的，学区房是用来上学的，利用完了学位就该换就换。目前从溢价比例的角度不算吃亏，过几年说不好。
仅供参考。
四
Q:
请问，想买投资房子，但子弹不多，首付50-70万的话能买哪里？月供在7千之内，不自住，只求升值和稳妥。当然将来能自住更好，那就得在市区板块了。而且我直说吧，这钱里有我的一多半也有父母的，所以至少不能赔。
A：
请问，想买投资房子，但子弹不多，首付50-70万的话能买哪里？月供在7千之内，不自住，只求升值和稳妥。当然将来能自住更好，那就得在市区板块了。而且我直说吧，这钱里有我的一多半也有父母的，所以至少不能赔。
回答：
1、那我也直说吧，这预算在北京买不到投资房，只能是多考虑自住。如果非得注重投资那就只能是外地了，房价不太高的城市。
因为北京的房价高，而投资房基本都是总价高的改善房，这种房的购买群体对价格的敏感性相对低，更容易抬高价格。而单价总价低的基本都是刚需盘上车盘，买房群体对价格敏感，很难抬价，也就没什么太高收益。
但是您这预算到了房价不太高的城市，是有可能买到还不错的改善房的，在当地算是投资房。具体城市我推荐不了，对外地都不熟。
2、打个比方吧，投资就是做生意，不同的条件适应不同的投资额。比如同样都是开饭馆，以几十万的本金非得在CBD找房就不合适了，这钱肯定不够。但可以去周边房租相对低的商圈儿找房，既节约了租房成本，利润率也未必低。
3、总之这预算在北京只能买到自住为主的，市区更买不到什么合适的。而买在郊区那就有赌的成分了，又不符合稳妥的要求。所以要不看看其他城市吧，或许有合适的。而且多说一句，房价暴涨的年代早就过去了，别再有太高的期望值。
仅供参考。
五
Q:
请问，我在东直门上班，老婆在国贸附近，明年准备要小孩，想买一套纯自住的，但以400多万预算之内买老房，能买吗？如果行的话请推荐一下，学区中等以上就行，要保值好些的。学区不是太好的其实也行，那就得过几年出手的时候好卖了，别砸手里的。
A：
1、这要求提的，低开高走啊。
打个不恰当的比方吧，我明年准备搞对象，想找个勤俭持家的。但以我不高的条件的只能找个岁数大的，能行吗？如果行的话请介绍几个，要学历高的，挣钱多的有发展前途的。学历不高的其实也行，那就得过几年分手时好转让了，别砸手里的。
这单独看哪项要求都不算高，但一叠加就高的有点儿过了，以这预算不好买到，除非是捡漏儿。
2、老房没什么不能买的，居住角度的性价比高，保值的话也多数不吃亏，只是占不到便宜而已。学区如果是中上的就都有溢价了，这预算也买不到合适的。流动性很难做到，这是老房的通病，出手时都挂牌期长。
3、总之您的要求偏高了，还是再考虑一下吧，这世上没有十全十美的房子，尤其在预算不太高的情况下，只能是适当取舍。
仅供参考。
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