文/乐居财经 林振兴
京城地产圈，有一个惯例。
每当有新项目公示规划方案时，就会冒出一堆“挑刺者”。
这些反对声音，一方面来自区域内的老项目，它们担心被“背刺”；另一方面，来自周围老业主，他们担心新盘如果使用黑科技，会影响区域二手房保值。
在海淀，功德寺和樾玉鳴就不是很幸运。
它在近期收到公众反馈意见共25条，主要集中在建筑退线间距、消防设计、配套设施、高压线、街坊路、小区出入口及停车设置、坡屋顶及窗井、公众参与等几个方面。
这个北京王炸豪宅，因为楼间距太密，让海淀群众挑出了不少问题。
因为街坊路吞噬了容积率，和樾玉鳴开发商只能将房子见缝插针。
根据规划方案，项目拟建13栋6-10层洋房。最低一栋为小区西南角的13#楼，地上6层，总高17.55米；东南角的10#为8层；5#和6#为9层，其余均为10层。
如此排布，也使得项目楼间距稍显密集，西侧楼栋前后的最短距离仅29米左右。楼间距过近，也让外界对于和樾玉鳴是否存在消防隐患格外关注。
海淀群众对于消防问题很是在乎。此前，永丰北嘉华天珺被北京市规划和自然资源委员会海淀分局揪出了消防设计问题。它只得重新修改方案，再走一遍流程。
现在，功德寺和樾玉鳴也被海淀群众反馈，楼间存在角对角不满足消防间距的问题，“5#与4#的消防间距应满足13米，5#靠东端户的南向卧室客厅窗户与4#西端户北侧卧室窗户总间距不满足13米，此处设计违反了消防强条。”
他们认为，应保证5#的南侧、东侧和4#的北侧、西侧，在13米范围内不允许同时出现窗户，某方向应全部为防火墙。8#与9#、10#与11#同理。
根据项目规划方案，4#与5#之间的直线距离为9.01米，8#与9#为9.57米，10#与11#的直线间距最近，仅7.87米。
开发商经核查，根据《建筑防火通用规范》(GB55037-2022)及《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018版），高层民用建筑之间防火间距应为13m。当相邻两座高度相同的一、二级耐火等级建筑中相邻任一侧外墙为防火墙，屋顶的耐火极限不低于1．00h时，其防火间距不限；本项目11#楼东西两侧山墙设置为防火墙，与10#楼12#楼间距不限，所以符合规范相关规定。
根据上述规范，相邻两座建筑中较低一座建筑的耐火等级不低于二级，相邻较低一面外墙为防火墙且屋顶无天窗，屋顶的耐火极限不低于1．00h时，其防火间距不应小于3.5m，对于高层建筑，不应小于4m。本项目5#楼和9#楼西山墙设置为防火墙且屋顶的耐火极限不低于1．00h，本项目5#楼与4#楼间距大于4m，9#楼与8#楼间距大于4m，符合规范相关规定。
虽然楼与楼之间太密，但为了符合海淀高端客群对于“好房子”的预期，和樾玉鳴设置了下沉庭院。
但眼尖的海淀群众发现，和樾玉鳴下沉庭院一部逃生楼梯未设置到地面，不满足消防疏散规范要求。反观隔壁，和樾望雲的下沉庭院，在西北角设置了一个消防楼梯。
开发商却回复，本项目下沉庭院通过室外台阶疏散至地面，但为何图纸却遗漏了，是疏忽了吗？
此外，海淀群众根据《建筑防火通用规范》(GB55037-2022)，认为开闭站的东侧停车位不满足防火间距要求，应该设置开闭站日常使用的停放车辆，并且车辆与开闭站的间距要满足6米的防火要求。
这点上，和樾玉鳴确实存在不合规。开发商回复，将进一步优化规划方案，取消开闭站的东侧停车位，并优化调整至地下车库，且满足规范及相关使用要求。
不止消防，楼间距也事关业主的隐私问题。
海淀群众认为，卫生间距为18米，但和樾玉鳴多处楼之间不满足卫生视距控制要求。图上用磨砂玻璃和上旋窗表示，不满足规范。后期业主可以随便改成透明玻璃。要求严格按照不开窗处理所有的设置磨砂玻璃和上旋窗的墙体。
开发商坦言，在部分卫生间与居室窗户不满足18m的楼栋，卫生间窗户选择非贴膜磨砂玻璃悬窗，杜绝对视问题，在后期物业管理中也会加强管理，禁止私自更换为透明玻璃外窗的行为。
此外，还有海淀群众认为，建筑物与道路边缘距离太近、退让过小。1#、2#距离围墙2米，市政道路上的行人对小区内业主有较大的隐私干扰。同时围墙基础和住宅北侧雨水井道、燃气等进出线会存在碰撞，方案不合理。
因为楼栋太密集，也使得和樾玉鳴在地上玩不出啥花样。
不少海淀群众开始吐槽项目的配套设施，他们认为小区估算400多户，室外活动场地就200平，配置严重不够用；另外，还希望增加生活配套，如菜站，药店，便利店等商业配套，以及在道路用地以外单独设置出租汽车站。
针对功德寺项目，外界最关心的还是高压线问题。
海淀群众反馈，小区西侧绿地里有高压线，公示方案中西侧那一排楼离得太近了，退线不够。即使以后高压线入地，退线也应该满足相关安全距离，否则会有辐射影响身体健康，要求西侧一排楼退红线5米以上。
开发商则回复，根据《城市工程管线综合规划规范》规定：“架空高压线塔基础边与建（构）筑物之间的最小水平间距5.0m”，现状架空高压线塔基础边距西侧用地红线约15m，满足其规范要求；
同时，根据规定：”直埋电力管线与建（构）筑物之间的最小水平净距0.6m”，本项目高压线埋地后与建（构）筑物之间的水平净离大于0.6m，满足其规范要求。
此前，《多规合一”协同平台供地审核意见函》显示，项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。
但目前关于高压架空线入地是否已进行立项，建设周期是多久，何时开工，何时竣工，仍是未知数。北京规自委海淀分局也强调，后续将会同区城管委、供电部门协调推进项目实施。
未来入地工程如果不能如期开展，和樾玉鳴的预售情况无疑会被干扰。
近日，网上流传的一份会议纪要显示，功德寺高压线入地工程所需资金约2.5亿元，纳入项目主管单位海淀区城市管理委2025、2026年部门预算，以补助形式拨付至市电力公司。要求确保2026年底前（不得晚于功德寺项目交房时间），完成高压架空线入地工程。
该文件是真是假，外界难以辨别。
而在上年11月中旬，有网友在人民网留言询问高压线入地进度时，有关部门明确回复称“目前无入地计划”。
