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如果有一台时光机，你想回到什么时候？
很多人说，想回到无忧无虑的大学阶段
没想到出了社会当“牛马”，一当就是半辈子
有人说，想回到高中时候，再努力点考个985，拼个命搏上清华北大
还有人说，只想回到上一期彩票开奖前……
不过，这话你要问在北上广深的人
他们大概率会和你说，“我要回到10年前买套房……”
也别怪大家俗，一线城市普涨的时代，买了房基本和中了彩票没啥差别
现在过了普涨期，就总有傻空以这点来鼓吹：
“房地产要完啦！”
“现在还买房子，十个九个跌傻”
我只能说，傻空不愧是傻空……
10年前是傻空，10年后还是傻空
真能回到10年前，我敢说，最快跑去售楼部的还是这群人
01
虽然楼市的增量时代已经过去，不再 “闭眼就能点石成金”
但是只要房子还是经济的“压舱石”
那就永远是一块“金刚石”
有一座城市，最近就在疯狂“炼金”
短时间内，快速刷新着最高房价记录——
单价从千位数到万位数，走了10多年
却不到一年时间，从1万飙到2万
再从2万跨到5万，用时不到一年半
到最后突破“7”字头，只用了半年时间……
按理说，不停地“炼金”，不断能涨价
意味着，楼市的价值在短时间内，反复在被市场证明
但非常反常的是
根据统计局公布截至到2024年11月的数据，这座城市的新房和二手房的价格指数，全年都在下跌！
而且只要新房价格下跌，二手房价只会跌得更狠，生怕比新房跌的慢一样
这种神奇的现象，发生在合肥的楼市
我从中指数据库，拉了2024年的新房成交数据一看，就明白了
成交大幅集中在2.5万元/㎡以下的楼盘，占了总成交的80%；其中2万元/㎡以下的成交量就占了45%
而统计局的数据，计算的是全市的平均价格
所以小部分新房在不断冲高价格天花板，但大部分的房源在降价“扯后腿”，两者一平均，数据就不太好看
贵的越贵，便宜的更便宜
这就意味着，合肥的房价，正在走向分化
2023年合肥就已经全面进入3万+的时代
像滨湖新区-省府的改善盘 <远大九庐> 、合肥首个4.0住宅的 <高速·壹品> ，还有蜀山董铺湖畔的容积率仅1.6的招商天青臻境
这些均价3万+的盘，最高价能去到“4”字头
而在2023年10月份取消了土拍限价后，2024年迎来了合肥的“豪宅元年”，房子的最高单价在不断刷新纪录
8月份，滨湖招商玺的备案单价均价就达到了5万+，最高价达到6.55万元/㎡
很快，到了12月就被蜀山区董铺湖旁的绿城·咏溪雲庐，以7.37万元/㎡的毛坯价破了记录
而上面价格高涨的房子，无一例外是核心位置的高端改善型楼盘
此时再看合肥楼市的新房成交数据，从9月开始逐月递增，12月的成交量甚至环比上涨1.4倍
也就是说，虽然合肥的房价在跌，但是——
核心区的高端资产在迭代升级，用价格拉高“规格”
依旧有人买单
而刚需盘以价换量，刺激了非常大量的刚性需求
刚需市场动能充足
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》
02
合肥的豪宅敢逆市领涨
就说明，豪宅客是肯为这么高的房价“买单”的
并且坚信不会砸手里
这不禁让我很好奇，合肥人的钱袋子是不是牛皮缝的……
2024年的统计年鉴还没公布，我看了下2023统计年鉴里截至2022年的数据
住户存款为7958.04亿元，住户贷款8401.56亿元，存贷比竟高达105.57%！
也就是说合肥人还完贷款，根据当年的963.4万的常住人口算，每个人还负债约4604元
但我再看下人均可支配收入，48820元
就明白了，欠的债还不到收入的零头，还完债，还有4.4万元
我将这个数称为“无风险可支配收入”
即合肥居民“无债一身轻”后，可以随意投资、支配的“立身之本”，也是居民真正愿意投入市场的“活钱”
而这些活钱会流向哪里？
我再看了下合肥的中长期贷款，有7110.63亿元，占住户贷款的84.63%
要知道中长期贷款的主要构成就是住房贷款
这就很大程度上说明，合肥人贷款的主要目的，就是为了买房！
现在合肥已经放松了限购，资格不受限制，又有支付首付、偿还月供的能力
那么决定这些“活钱”是否会流入房地产的，是“楼市是否还有继续加杠杆的空间”
我算了一下合肥的居民杠杆率
国际通用的方式是以居民贷款÷GDP来计算，为了更直观看楼市的杠杆空间，我以中长期贷款来计算，杠杆率为59.19%
同期全国的平均水平是62.59%，合肥的杠杆率不算太高
但我再以中长期贷款÷居民可支配收入来计算杠杆率
算出来的杠杆率竟然高达151%！
也就是，按照可支配收入来看，合肥居民的负债压力是很高的
但大家创造GDP的能力很强，换而言之“造钱能力强”，让合肥人勇于加杠杆
这也让我明白了，为什么合肥的房价跌了一年
因为加的杠杆太高，合肥的楼市一直在挤泡沫！
这就有人问了，你不是说挤泡沫吗，怎么改善和豪宅还在涨？
因为这个泡沫，大概率是刚需的泡沫
过高的杠杆，可能也是刚需的杠杆
从中指数据的新房数据来看，情况就是这么个情况
面积越大的改善、豪宅户型，能卖得起更高的价格，而豪宅客的财力很大程度不需要贷款买房
110㎡以下的刚改、刚需户型则普遍在2万元/㎡的价格均线下
其中，90-110㎡的刚改户型能够以价换量，而90㎡以下的刚需户型即使降价也只有少量成交
再看成交的总价段，果然也是以总价300万以下的低价房源为主
而二手市场更为直接，成交价与成交量形成了鲜明的剪刀差
合肥的楼市形成了豪宅和刚需“各玩各的”极端分化的市场
这有人就问了，贵的买不起，那便宜的房子不能买了？
其实，那也未必
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03
我常说，楼市宏观看周期，微观看供需，变量看政策
经济下行周期是抢注资产的时候，政策上现在主方向是“止跌回稳”
那合肥的楼市到底能不能支棱，就要看供需关系
根据2023统计年鉴，合肥的城镇户籍人口新增加了27.91万人，但其中仅有1.84万人购房
都说“有家，才能落叶归根”
剩余这25.07万的新移民，已经迁户进合肥，就是近乎“板上钉钉”的潜在购房群体
而从最新的常住人口数据看，2023年合肥常住人口985.3万人，较2022年增加21.9万人
其中外来迁移人口占比超9成，全市迁移净增长人口20.11万人，人口流动规模领跑全国
而早在2023年7月，根据合肥公安数据统计，合肥实有人口其实已超1234万人！
作为一个省会城市，过了这一年多的时间，可能会新增多少实有人口?
虽然最新的数据还没公布，但媒体预测2035年合肥实有人口能超1500万人，也就是每年能增加26万人
以此计算，2024年的实有人口很可能已经达到1260万人！
而2024年5月份，合肥发布了楼市新政，购买新房可以享受总房价1%的购房补贴
如果是新市民，进城农民，补贴比例还能上升至2%！并且购买新房后，全家都可申请落户
也就难怪合肥楼市的成交量节节攀升，并且集中在刚需楼盘。取消限购政策后，有实力的新移民们都是楼市的“后备役”
合肥的房地产不缺需求动力了，再看供应端的支持
合肥从2019年开始供应就逐年减少，虽然成交下滑，但从2020年开始，就已经供不应求
过去合肥的土拍规则是限地价，竞品质，摇号，即要求精装交付，以满分120分标准竞品质，在2024年还恢复了装配率奖励
但合肥的房企可售货量不大，大家补仓的积极性还比较强
而且地段好如滨湖、包河等热门地块“僧多粥少”，房企竞争都很激烈，为了“抢地”愿意各种“卷”品质
相反北城、新站这些区域就被“冷眼相待”，鲜少有宅地能出让成功
到了2024年，合肥土拍规则逐渐放松，房企“抢地”的热情更为高涨。包括取消联合开发限制，不要求精装交付，取消毛坯限价，不再竞品质，政府支付代建部分的费用……
热门区域，如包河、滨湖、蜀山、政务、新站这五区直接刷新了楼面价地王纪录
最高的一块地，溢价率达到了54%
“面粉”涨价了，“面包”还会便宜吗？
回到我们最开始的那个问题，“便宜的房子还能买吗？”
很多人总在“我怕便宜没好货”和“尽能力上车为主”之间摇摆
因为作为“买单”的一方，个体的力量很难完全把握未来大势
但有个方法，大家可以参考——就是从精明的房企的动向，来观察楼市
房企都不愿意触碰的地方，意味着没人愿意开发，没有活力，那大概率已经失去了价值
而近来房企热抢的区域，在取消土地限价后，“面粉”的价格推高了，那做出来的“面包”涨价，似乎是一个不可避免的趋势
此外，除了房企，市场上掌握着资金的人，往往更能先一步看清未来的趋势，也在悄然左右着资产的价值
而豪宅、改善的市场量价齐升，
也意味着掌握资金的那一群人，既看到了趋势下场了，也发掘到了价值
我们要做的，就是不当那个“最后捡芝麻的人”
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