2025年1月16日，武汉——2024年第四季度，武汉优质办公楼市场供应集中在乙级市场，去化速度放缓使得全市空置率环比上升，租金降幅扩大。科技互联网和金融行业支撑甲级办公楼市场需求，能源行业持续贡献大面积租赁成交。预计2025年武汉办公楼市场多个优质楼宇的入市将催生存量租户加速流动。武汉优质零售业市场逐步回稳，生活和服务业态深耕细分赛道，需求活跃度明显提升。2025年，伴随市场新增供应回落和促消费政策驱动，武汉优质零售业市场供需压力有望得到缓解。
优质办公楼
2024年第四季度武汉优质办公楼市场迎来多个乙级办公楼集中入市。第四季度，武汉甲级办公楼市场未录得新项目入市，而乙级办公楼市场则迎来今年单季度最大的新增供应量，位于光谷、汉口沿江等子市场的四个新项目为市场带来共计23.9万平方米的新增供应。截至12月底，武汉优质办公楼市场总体量约945.1万平方米，其中甲级办公楼市场存量保持在316.3万平方米。
科技互联网和金融行业持续带动市场去化，能源行业成为租赁需求新亮点。2024年第四季度，全市优质办公楼市场仍处于筑底阶段，市场成交活跃度较前三季度进一步下降。其中科技互联网行业的新租面积依然占据甲级办公楼市场总成交量的首位，占比达20%。本季度录得多家在线教育企业扩租或搬迁。金融业的租赁需求逐步企稳，占比达到16%，其中以基金、证券为代表的传统金融企业占据主导地位。此外，由地方国资央企为主导的能源、环保及公共事业领域的租赁需求在下半年展现出良好的增长势头，在多宗大面积租赁的支撑下，本季度该类需求成交占比达到了13%。
全市空置率小幅上行，租金跌幅略有扩大。第四季度，由于部分楼宇的主力租户整合缩租，同时市场增量需求持续走弱影响，武汉甲级办公楼市场空置率微升0.1个百分点至37.8%。乙级办公楼市场在本季度供应放量的压力下，空置率上升至40.2%。租金方面，今年企业租户和业主方对于租金的预期均明显降低，为了稳定楼内租户并提升去化速度，大部分业主选择进一步下调租金以稳定现有出租率。第四季度，甲级办公楼净有效租金环比下降3.5%至75.9元每平方米每月，乙级办公楼净有效租金环比下降2.6%至63.1元每平方米每月。
2025年优质办公楼市场展望
展望2025年，武汉将迎来新一轮的供应小高峰，其中甲级办公楼市场将迎来约为68万平方米的新增供应，其中包括武汉越秀国际金融中心T5、武汉阿里中心等备受关注的优质楼宇。这些新增供应预计将有效地激发存量市场，从而释放出企业的流动性需求。从宏观来看，近期政府在政治局会议及中央经济工作会议上接连释放出稳定房地产市场的积极信号，并推出多项货币及财政政策的组合措施，有望支撑经济增长并带动市场信心修复。
仲量联行武汉分公司联席总经理兼商业地产部总监刘宁表示：“随着武汉优质办公楼市场的集中供应，预计市场将持续承压。然而这也为办公楼市场提供了一个持续的升级搬迁的窗口期。而政策发力也有望在一定程度上缓解办公楼市场需求不足的压力。面对快速变化的市场环境，业主方需要结合政策和客户需求，寻找招商策略的平衡点及突破点。”
优质零售物业
2024年第四季度武汉优质零售业市场录得一个新项目入市。2024年11月，武汉优质零售物业市场迎来武汉亲橙万象汇开业，该项目是今年武昌徐东子市场新开的第三个优质购物中心，进一步提升区域的商业配套。第四季度，武汉全市优质零售业市场新增供应为11万平方米，总体量达到962万平方米。
随着集中供应的结束，第四季度武汉优质零售物业市场租赁需求逐步回稳，生活和服务业态租赁活跃度有所提升。截至11月底，武汉社会消费品零售总额为7007.10亿元，同比增长5.3%，消费市场整体呈现向稳向好的态势。从成交的各业态来看，第四季度时尚和餐饮持续支撑市场需求，值得关注的是，生活和服务业态需求占比明显提升。其中，生活业态占季度内录得的零售物业市场成交总量的16%，这主要是受益于“以旧换新”的利好政策影响，焕新消费得以释放。在此背景下，以华为、小米和OPPO为代表的电子产品线下门店加速扩张；其次，服务业业态需求稳健，尤其是新开业的亲橙万象汇，带来了武汉首店PetTribes宠物部落以及香蕉攀岩。在时尚和餐饮业态竞争相对激烈的当下，生活和服务业态的细分赛道预计有望为购物中心注入新的活力。
武汉优质零售业市场首层非主力店租金持续承压，空置率小幅下降。第四季度，在以价换量的租赁策略影响下，武汉优质零售业市场首层非主力店租金持续下行，但空置率逐步回稳。截至12月底，全市优质零售物业首层净有效租金小幅下降至365元每平方米每月，全市空置率下降0.2个百分点至13.1%。
2024年优质零售物业市场展望
2024年，武汉优质零售物业市场的新增供应处于高位，全年新开业项目体量合计92.0万平方米。而2025年起，新增供应将逐步回落，市场供应压力有望得到缓解。从2024年12月召开的政治局会议来看，2025年，大力提振消费和扩大内需依旧是经济发展的关键。而武汉也将继续开展汽车、家电、家装厨卫等消费品“以旧换新”活动。因此，在利好政策的加持下，以新能源车和电子设备为代表的生活业态有望进一步扩张，支撑武汉优质零售物业市场首层的租赁需求。
注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。
