北京楼市2024年度最刺激最悬疑大片—
《行走在东四环的那个葫芦》2024年度票房几何？
伴随告别2024年压哨声，logo葫芦状的北京宸园，交出一份惊艳答卷，网签金额——
51.87亿
仅2个半月，北京宸园的票房51.87亿。这到底是一个什么概念？
1.北京宸园是北京最近5年来，开盘当月网签金额第二；
2.北京宸园是2024年10w+项目网签套数销冠；
3.北京宸园是北京四季度网签金额销冠；
4.北京宸园是北京下半年网签金额销冠；
5.北京宸园是单价10w+和总价3000万以内网签金额/套数双销冠；
……
这个东四环的酒仙桥葫芦，到底卖的是什么酒水，能拿到这么多销冠？有吃瓜版，也有官宣版，更有内幕版。
酒仙桥葫芦的不同版本故事，更让惊艳行业的北京宸园多了几分神秘和迷雾，接下来我们一起进入揭秘时刻。
上部
01
首先是吃瓜版。
在这个艰难的2024年，很多人都似乎忘了刚刚经历的痛苦、恐惧、焦虑。
在他们眼里， 北京宸园是一条气势如虹的上扬大阳线。
真实又是什么样子？
先来看官宣版。
官宣版信息量很足，信息量很足，其中的一些蛛丝马迹，需要解读才能懂。
比如官宣版的时间线，并非是一条大阳线，有高点，也有低点，甚至开盘前的时间线，都是市场下跌的大阴线。
这又是为什么？
要想解密这些困惑，就要解密票房冠军北京宸园的第三个版本：内幕版。
先问小伙伴们一个问题：中国人面对未来不确定时，最自然的资产配置策略是什么？
答案是：还是买房。
再问第二个问题：成年人的安全感，都是房子给的，有钱人更是。在9月份之前的下滑市场，北京有钱人就不需要安全感吗？
答案是：有钱人找到安全感满满的楼盘，变得更难了。
两个问题和答案都在告诉我们，市场的需求还在，买家只是变得更加挑剔。
智者做常人做不到的事情。中建智地操盘北京宸园，能经得起有钱人的挑剔吗？
02
在讲述内幕版前，我们沿时间河流逆流而上，站在拿地后的9月30日这一天，会突然发现彼时市场的残酷。
在中建智地用了约43吨黄金的人民币，拿地北京宸园和璞园Park打包地块后，北京楼市连续三个月持续下滑，就是下面这张图表的绿色曲线。
这是一条市场和北京宸园操盘交织的双重奏曲线，弯折不平构成了北京楼市2024年的小周期。「周期」在商业世界里的另一个名字，就是「生死」。
中建智地是在周期里长大的孩子。这样的曲线，他经历了很多次，也得出一个经验：
大雨越是倾盆，道路越是泥泞，越有周期性机会；机会藏在那些被雨水和泥泞遮蔽的弯道里。
在市场持续下滑到2024周期弯道里，北京宸园的机会，又在哪里？
摆在操盘团队面前，通常会有两种选择：
A.不开盘，顺应周期，直接顺销
B.逆势开盘，走出北京宸园的独立行情
A方案是市场10w+豪宅过去的主流选择。 这也意味着楼盘的销售压力，将顺延到6个月的现房实景销售阶段。
B方案是北京宸园要靠自己撬动市场。
只是，撬动市场陡峭阴线的支点又在哪里？
北京宸园要走出独立行情，又将如何铺就一张自己的巨大河床，浩浩荡，勇往直前？
这个酒仙桥葫芦的故事，也从焦躁不安的北京夏天7月
启航
03.
这个月的19日，北京官方连续出台政策，刺激新房交易。 比如
在交易端，官方推出了一二手「以旧换新」活动；
在土地端， 官方进一步解除了土拍限制，同一集团成员企业均可参与竞拍；
在销售案场，渠道带看数据已经很不友好，渠道成交的佣金点位普遍提升，跳点最高涨幅已经到6%。
坊间还在传言，东四环某港商开发的楼盘，原定7月开盘，临时宣布延期两个月后开盘。
媒体在问，开发商在问，买房人也在问：
北京楼市的下跌底，究竟在哪里？
市场的悲观情绪传导到每一个人身上，包括刚刚拿地的北京宸园。
面对市场的持续下探，北京宸园会不会修正原定的操盘计划，是顺势而为，还是走出独立行情，Rose彼时也并不知道。
面对当下混沌不清的市场，Rose知道的是：客户不是不愿意买房，只是不愿意为不值得的楼盘花钱。
北京宸园操盘团队当时在想什么？要从他接下来的操盘动作分析和判断。
北京宸园的第一张牌，在拿地23天后，果断地打了出去。
7月6日，中建智地在京城广撒英雄贴，要找到市场最能打的地产李小龙们。
这也是北京宸园拿地后的第一场公开线下活动，释放自己对当下市场的真实态度：
最优秀的团队，就是走出北京宸园独立行情 的杠杆。
不错，就是下图在座的诸位！
这次寻找撬动市场支点的人才招聘行动，中建智地给到一个宏大叙事主题：
黄金时代
北京宸园要找到最优秀的人才团队，一起创造北京宸园和中建智地的黄金时代。
在过往的多轮小周期里，中建智地常常会有出人意料的动作和举措。这次也不例外，中建智地独有的「智式生存术」
而黄金时代6问的内涵，显然不是临时动议。
在市场的不解和质疑眼神中，北京宸园陆续开始了营销大棋。
拿地43天后，酒仙桥地块案名正式名发布——北京宸园。
宸系是中建智地顶级产品线，也是一款成熟且曾有过热销战绩的产品线，且在北京成功落地过。
此次中建智地在酒仙桥地块再次祭出宸系，市场并不意外，只是有了更多好奇——
宸系还能提供哪些产品力增量和场景情绪增量？
市场的期待是有道理的。中建智地的产品线做法跟同行很不一样，经常「挂羊头卖狗肉」，除了产品线名字一样，内容每次都大不同。
比如府系，从房山国贤府到北京国贤府，再到京华国贤府，每款新品的产品力内容，都大不相同。这让竞品无从适应的同时，也让客户充满期待。
不过，明眼人早早破译了中建智地的不一样打法叫：
单盘主义
所以，每次新品发布，都会在市场上引发一边串的连锁震撼反应，以及买家的追捧。
这次也不例外。
隔三差五从坊间传出的北京宸园产品力小道消息，又一次激发了市场的强烈好奇心。
只是这一次的保密工作做得格外好。即便是在案名发布的第二天，即便北京宸园三大城市展厅同步亮相的案场，相关产品信息也是语焉不详。
这就更激发起了市场的猎奇心理。
04
三大城市展厅的亮相，还在传递另外一层信号：
北京宸园会有自己的操盘节奏，和市场情绪无关。
这是一个非常难下的决心，却又是不得不下的决心。
当时市场的普遍做法，大概有三种：
1.要么渠道提升佣金点位
2.要么案场多送优惠折扣降价
3.要么提升佣金点位+降价
中建智地的招数呢？
8月11日下午，北京刚刚下过一场小雨。
同是宸系产品的中建宸园望京工地，迎来了一群 「中国最懂盖子的业主」 。距离收房还有近一年时间，中建智地提前开放了工地。
还有另外一群探盘者，他们是挑剔的行业媒体人。
下雨天看工地，已经是行业大忌。中建智地提前请来业主和媒体深入工地监督，更是大忌。
不仅如此，他们还将自己的超极交付源代码公示。
这样的举措，板块内竞品没有做过，行业没有做过。赶在北京宸园开盘前，同款产品线的中建宸园出人意料做了，而且反馈效果极佳。。
还有更炸裂的事情，正在上演。
8月24日，在北京国贸大酒店，北京宸园举办了一场声势浩大的全球产品发布会，参会人数规模数百人。
在过去三年里，10w+豪宅已经很少公开举办产品发布会了，更多是新品业内见面会，人数规模不会超过20人。
在这次发布会上，北京宸园首次合盘托出了对抗市场的产品核武器策略：
超级亮点+没有缺点
Rose当时在会场，感觉到市场寒风吹过，只有北京宸园一双倔强肩膀力扛……
在这次发布会上，Rose才读懂北京宸园一往无前的决择和魄力。
它首次将自己的底层代码开源：
1.文化游心；
2.传世宅园；
3.超极交付。
而两周前的超极交付活动，恰恰是产品代码开源中的一环。
代码开源之上的北京宸园产品发布会，清晰地传递出一个强烈信号：
超级产品力倒挂
北京宸园将竞品从一手覆盖二手，并且将 产品力倒挂差距，数倍拉大。
还有一个强烈信号：
超级稀缺供应
因为一切伟大的交易机会，都源于巨大的结构性改变 。
东四环豪宅板块最后一块拼图，就在讲述东四环10年来首次供地和新品上市的结构性改变，以及其中蕴藏的超级交易机会。
通常情况下，市场买家恐惧的背后，还有另外一面，就是欲望。
这也构成了北京宸园的买家欲望模型：
产品力超级倒挂+稀缺供应超级倒挂=豪宅买家需求欲望模型
即：在我很多套房子里，北京宸园是我最常住的那套，也是我升值潜力最快的那套。
在经过内容核爆式市场输出后，北京宸园吸引了越来越多的北京老豪和新贵们的关注。
05
在很多同行看来，八月的中建智地，是一位孤胆英雄 。
Rose反倒觉得，这是一种强大的心力——我才是你们需要的确定性。
下面这张图更能表达出舞台演讲者总经理吴国强的彼时心境：
初心
初心就是从泥泞和尘土中伸出的那双手在比心：我会一辈子对你好。
不同于其它 央企，中建智地深耕北京市场之初，并没有子凭母贵在城区甚至主城拿地。
恰恰相反，中建智地起步于竞争更加激烈的偏远郊区，这也激发了中建智地的初心。
从房山国贤府的「先做环境后建楼」的「样板园林示范区」，再到北京国贤府的「唐风主题建筑」……中建智地从最艰苦的市场里一路凭借初心闯杀出来。
这也让他们确信，产品力量足以痛击一切概念泡沫。
这还只是初心的表象。
在产品力量背后，是中建智地的设计创新，设计创新又来源于管理创新。
毫不客气地说，现代管理正是中建智地迅速崛起的原动力，并集中体现在制度规范和施工全流程监管上。
如果没有严谨且合理的顶层设计，中建智地不可能演绎出实景示范区唐风宋韵的视觉冲击和有序施工样板。
这就是初心的内核，并集中体现在「单盘主义」营造上。
如果把单盘主义放在中建智地大盘面复盘，你会意外发现，单盘主义也只是中建智地管控的部分体现。
换句话说，在公司现代运营层面，北京开发商鲜有与其比肩者。
因为已经导入顶层设计的现代企业治量模式，在纳入到战略发展程序的中建智地，已经和北京绝大多数同行根本不在一个层面上。
所以，在市场看来，楼盘可能是房企的全部。
但对于中建智地来说，产品只是表象，背后则是一直以整合营销的思维寻找产品本体的可持续爆品亮点。
06.
北京宸园产品全球发布会后的第一周，营销中心正式对处开放。
颇让人意外的是，营销中心选扯没有躲进鳞次栉比的奢华写字楼，更没有选扯北京宸园的工地现场附近，
而是选择了东风乡辛庄一街9号，紧挨着泛海世家西区南门， 和北京顶豪产品融创one9 比肩而立。
表面上出乎意料，实际上匠心独具，北京宸园的营销中心奇迹般地选扯在辛庄一街9号， 这是北京豪宅客群地图最密集的地段。
客户在哪里，营销中心就在哪里？这是北京宸园走出独立行情的关键一步。
Rose还听到一个故事，最初的选扯并不在辛庄一街9号，而是有多处备选方案。其中一处选址已经完成商务谈判，租房方案已经准备好，马上就要预交房租。
但是，操盘团队一直没有放弃努力，拿着客户地图在东四环沿线挨家挨户争取。
奇迹居然发生了。
辛庄一街9号闯入了操盘团队的视野，北京宸园没有丝毫犹豫，考察、一轮轮谈判，以火箭般速度签订了租借协议。
这样创造神奇的一幕，在北京宸园身上多次发生—天助自助者。
营销中心开放当天，北京宸园布了一次山水主题画展，展品价值1.5亿，释放出客群的身价和品位，在山水中诗意栖居。
内容即流量。
北京宸园产品全球发布会后，超级内容终于在口碑中爆发大流量。
接踵而至的挑战，又扑了上来— 北京宸园开始承压流量带来的接待压力。
营销中心已经开放，样板间却没有开放。这就意味着，北京宸园此时还只是一款概念产品。
从概念到流量，再到网签，中间有很长一段路要走，其中就有「流量陷阱」这道坎。
为了更好理解「流量陷阱」，我们先来看一道公式：
网签率=有效流量率×预约率×到场率×到场成交率
走到网签这一步，拆分为公式中的四步骤，每一步骤做不好，就会掉到「流量陷阱」里。
其中最关键的，是样板间的开放时间和展示效果，不能发生短路现象。
在口碑中爆发的北京宸园，面对大流量，接下来，又会如何应对？
下
07
进入9月的北京宸园，Rose的判断是，
北京宸园已经走出市场的独立行情，正在按照自己的操盘节奏，进入「北京宸园时间」。
这时候的第三问，就切换成北京宸园的市场摸底，到底最低会有多少组有效流量，开盘能认购金额多少，网签转化金额上限又是多少？
在回答这个问题前，我们先来聊聊「倒三角流 量模型」和「正梯形流量模型」。
通常情况下，在网络流量层层灌进售楼处，经过预约、带看、首次来访、二次来访后，会呈现倒三角形结构，转化成交的客户占比越来越低。
10w+豪宅不同于刚需盘流量，流量模型又是否有所区别，即线下看房、线下朋友推荐、老客户占比越来越多。
做到「正梯形流量模型」，只有 一个秘诀—高端客户的高频分享。
高频分享的路径就是用户体验好，
首先是卖场体验要好。
Rose拿到了北京宸园营销中心一份内部资料：
饮品师毕业于CSCA咖啡学院，曾经研发超60种赛级特色饮品；
西点师专业院校出身，有高端糕点烘焙经验；
水吧提供中式点心、西式下午茶，定期常备红枣莲子粥、低糖茶歇；
服务人员每天动态调控案场室温、水温、湿度等；
背景音乐精选；
香氛选用高端白茶；
礼宾团队有特警特勤精英，还有来自王牌部队的退役军人……
在富人扎堆的辛庄一街，出门遛弯儿来这里小座一会，也是一种美好享受。
其次是样板间体验好。
在营销中心开放的第一个周末，进入9月的第一个营销动作，165样板间正式对放开放。
那天是周末，下着小雨。
Rose朋友圈的渠道几乎全部出动了，也有渠道的朋友夸张说，全北京的渠道全都去北京宸园打卡了。
Rose当时发朋友圈说，在当下平庸的北京楼市，乍暖还寒的秋分时节，这种量级人气已经不再多见，因此更让人意外和惊喜。
两周后的又一个周末，249样板间开放。
一位陪同Rose看房的置业顾问走路踉踉蹡蹡，她连忙解释说：
这双刚买的菲拉格慕新鞋已经走路开胶了；这样的客户接待量，每天是20000步起。
置业顾问每天暴走20000步，这就是北京宸园的肉眼可见的流量。
249样板间开放的同一天，北京宸园项目开工动员誓师大会召开，参会单位都领到了「军令状」 ，并且拍照上墙。
开工动员誓师大会和249样板间开放，发生在同一天，也在传递被很多人忽略的信息：
从6月13日拿地那天起，北京宸园的各条线都是按原计划铺排，早已下定决心走出独立行情。
08.
在经过营销中心开放、165和249样板间展示三个节点后，时间进入10月。
北京宸园的独立行情旋即进入到了第二个阶段——
开盘认购金额上限多少？
彼时在9月中下旬，楼市新政出台后，上海、深圳陆续传出豪宅超卖的消息。
北京同行也将期待目光投向北京宸园，期待它能提震市场信心，拉升市场情绪。
转眼就到了国庆7天小长期。
销冠100市调团队发现，10月1日到10月3日，大部分案场只是按惯例安排值班，很多置业顾问在朋友圈秀风景照。
这似乎是一个不好的信号，北京业内对 楼市新政的效果，似乎信心并不足。
但是到了北京宸园案场，剧情反转，客户依然人流如织，置业顾问士气饱满，斗志昂扬。
案场的巨大反差，也让Rose确信，这是北京宸园开盘前的最后蓄客窗口期，只是效果的上限未知。
国庆假期结束后的第一天， 销冠100在市场夜话栏目也发起了一轮楼盘信心投票：
哪些项目将开盘大卖（开盘认购百套以上）？
结果是北京宸园以领先23个百分点，夺得票选第一。
在销冠100的国庆期间的渠道带看和转化榜单上，北京宸园也已经跃升至第一名。
有信源后来私下透露，北京宸园国庆假期7天认筹218组，加上取证当天收筹216组，总认筹量超过400组，认筹总量远超北京宸园原定的282套目标。
相比案场的人流如织，网络上的民间狂热，官方的信息静默更惹人心烦意乱。
除了10月9日举办的一场常规的圈层活动，北京宸园官方在网络上持续神隐。
战场上的无线电静默，往往预兆战事一触即发。
敏感的同行隐约感受到紧张的备战氛围——北京宸园开盘就在这几天，时间前后不会超过一周。
而网传的10问北京宸园更是激发市场的好奇：
1.开盘日期什么时候释放？
2.线下开盘还是线上开盘？
3.如果是线下开盘，开盘地点选在哪里？
4.选房楼栋、楼层、单元、房号什么时候公布？
5.开盘推售的房号单价什么时候公布，是否有优惠，有多大优惠？
6.来访量过大后，如何持续保证客户的接访体验？
7.北京10w+豪宅已经三年没有线下开盘，如何确保线下开盘的预期效果？
8.开盘认购金额能否再创奇迹，和深圳、上海比肩？
9.开盘的认购转化比，估计会是多少？
10.开盘活动能否对渠道和媒体开放？
等来的依然是官方的沉默。甚至连Rose走后门观摩北京宸园开盘现场的私人要求，也被婉拒。
09
事实上，北京宸园此时也在纠结。
如果按照原定计划推盘，282套房源所形成的卖压，一定会更强。 当然，超预期完成任务指标的概率也更大。
但一定会有客户因为选不到好的楼层而遗憾。
要不要加推，加推多少，这个难题转嫁到操盘团队身上。
最终在10月12日上午9点半，北京宸园决定加推30套145㎡户型； 当天中午12点，操盘团队又紧急加推32套165㎡户型。
截至10月12日下午3点，北京宸园终于封筹关账。
从原定首推282套房源，到经过两次加推增至344套之后，操盘团队和买家才稍微喘了一口气。
在国庆假期后的第一个周末，万众瞩目的北京宸园开盘，开盘现场的820把椅子全部被坐满后，很多买家站在走道选房。
朋友圈在北京宸园开盘那一刻瞬间引爆，接下来满屏都是北京宸园的小道消息和传言。
开盘业绩最终定格在官宣海报
61.5亿
北京宸园的热销，甚至都热到跨界上了微博热搜。
但是，意外终究还是来了。
10
在北京宸园上午刚开完盘后，下午就有更多买家涌入售楼处，半天时间到访量就超过了200组。
甚至，开盘后的连续几个工作日，单日到访量都飙到了150组以上。
165㎡小高户型，但凡想要个好楼层，需要等待清退。
就在北京宸园开完盘之后，仅仅24个小时内，预交认筹金等待清退房源的，就有48组。
更大的麻烦，还在后头。
麻烦来自坊间的质疑，质疑北京宸园官宣海报的水份能挤掉多少？
这一次的开发商同行质疑，没有往常楼盘官宣海报打5折的声音，但是挤一挤，水分多少总是有的的论调，倒是出奇的一致。
奇怪的是，渠道朋友圈的质疑声，反倒没有，更多是希望自己的带看客户能选上房源。
开发商同行的质疑，并非完全没有道理。通常情况下，明星楼盘受到市场高度关注和追捧下，很多炒家会趁机加入认购队伍，然后通过拖延网签，将房票流向新房的二级市场。
这时候的网签，不仅是验证业绩含金量的试金石，更是劝退炒家的机会。只是在过去的三年时间里，很少有房企有劝退炒家的勇气。
北京宸园又会怎么做呢？
11.
先来看网签。
10月13日开盘，仅隔18天，北京宸园网签10月31日网签
20.6亿，
约占官宣海报金 额的33.5%，是最近5年来，北京商品房开盘当月网签金额第二。
更有含金量的是，单价稳稳定格在
11.28万/m²
击破了北京宸园开盘均价10w+的坊间揣测。
12.
开盘热销后，北京宸园就进入11月，迎接更大的难题：
北京宸园网签比，能否持续高攀？
这不仅是验证北京宸园官宣海报含金量，更是验证北京宸园走出独立行情的成色，以及中建智地在产品力创新、管理创新等制度建设的含金量。
整个11月份，北京宸园只做一件事：网签转化。还有一件事，07#最后一栋加推，不再有任何蓄客活动。
这也从侧面验证了Rose的推测：网签转化的主要工作就是劝退意志不坚定的投机客。
截至11月30日，北京宸园单月网签金额最后定格在14.12亿，总网签金额34.72亿，约占海报官宣金额的56.38%。
开盘48天，网签完成率过半，达到56.38%。这绝对算是北京楼市三年来的奇迹。
热爱挑战的北京宸园操盘团队，又能否网签登顶销冠呢？
13.
11月过得很快，除了网签，就是在网签的路上。
转眼就到了12月，夺冠的军令状已经挂在墙上，每个人都在网签，或在网签的路上。
进入12月，北京宸园几乎每周都是北京住宅成交销冠。
此时，北京宸园已经变成一台高速运转的网签机器。它的目标也很明显，就是要创造奇迹和夺冠。
距离年关还有2天，北京宸园的网签已经接近50亿，约是48.57亿。
这是什么概念？
加上同时拿地的北京璞园网签金额，中建智地在6个月不到的时间内，创造百亿销售，几乎覆盖拿地资金总额。
这是非常可怕的资金运转效率。
在2024年收关的最后一秒，北京宸园定格在51.87亿。
中建智地稳居北京住宅权益口径亚军，成为北京房企榜二大哥。
在公司层面，中建智地也在签约、回款、营收等5个经营关键数据上，全面达标。
14.
面对51.87亿网签金额，如果有人问Rose：
宸系或者北京宸园，是中建智地的核心竞争力吗？
Rose先不回答，来讲听到的一个故事。
问题： 假如你有一只鹅，它每天下一只蛋。你把鹅蛋卖了，每天能赚不少钱。你的核心竞争力是那些鹅蛋吗？
答案：鹅蛋从来不是核心竞争力，那只鹅才是。
同样的道理，宸系和北京宸园都是中建智地的鹅蛋，不是中建智地的核心竞争力。
研发宸系和北京宸园全条线的团队，才是中建智地的核心竞争力。
正是这支团队，拿地之初就非常笃定，北京宸园要走出自己的独立行情，对冲市场和政策的不确定性。
在有了战略定力后，操盘团队历经种种磨难，最终将网签金额定格在51.87亿，成就北京楼市的肉身神奇。
天生骄傲的夺冠团队，才真正是中建智地的终极秘密武器。销冠100
.最近更新.
