近日，克而瑞陕西发布了《2024西安年度房地产市场形势报告》（以下简称：《报告》），2024年西安以1522万㎡涉宅用地成交建面成绩，位居22城首位。
楼市深度调整期下，西安楼市土拍走出独立行情。2024宅地成交金额824亿元，仅次于北京、上海、杭州，排名第四。
图片来源：《报告》
市场基本默认西安是一座改善大城。西安的普遍改善化已有3年时间，价格动辄300万起步，2024年前11月，改善型房源成交占比近五成，带动了成交份额扩容，结构性拉升了房价。
需求端上，西安的改善楼盘迎来了重新思考的时间，2024年，新房开盘去化率32%，同比降低20%，成交量也呈现下降趋势，如今热点区域仍有多盘集中入市，市场竞争激烈，但需求增长有限，接续能力需要不断内卷的产品力来匹配。
与新房供、销量随势下跌相比，西安二手房市场成交面积稳步增长，2024年成交量为778万㎡，同比+2%，背后代表的刚需市场需求增长。
图片来源：《报告》
围绕新房改善与二手刚需的2024西安楼市，似乎越来越快到达微妙的“交叉点”。
土拍“逆势进位”
根据克而瑞《2024西安年度房地产市场形势报告》，2024年1-12月大西安（包括主城、西咸、郊县）涉宅用地共计供应建面1669万㎡，同比下滑11%，成交建面1522万㎡，同比下滑12%；成交金额824亿，同比下滑13%。
虽然三项数据均下滑，但放在全国情况下，西安土拍实现了“逆势进位”。
对比重点监测22城来看，西安1522万㎡成交建面这个成绩，位居22城首位，且与第二、三名（重庆，1098万㎡、长沙，1094万㎡）拉开较大差距，824亿元的成交金额，仅次于北京、上海、杭州，排名第四。
分主城与西咸供应端来看，2024年主城供应及成交涉宅开发用地分别环比下滑24%、32%，平均成交楼面价6522元/㎡，西咸供应及成交环比上涨68%、46%，平均成交楼面价4175元/㎡，部分为本土国企、地方平台托底摘地。
2024年，主城仍是房企关注重点，成交金额占比64%，主城三强——国际港务区、高新区、浐灞生态区，占主城份额46%。围绕高新、曲江、航天、浐灞国际港及沣东新城（科创融合区&能源金贸区）呈现点状高热态势，文教园、丝路软件园、沣东，均有数个板块诞生溢价成交。
中海“软西”地块拿下2024年西安单价“地王”，楼面地价达到了14065元/㎡，这块地就是目前在售的中海云水观园项目。
观察2024年头部房企拿地规模，整体出现缩量，2023年前十的入门门槛为31.24亿元，而2024年拿地金额超过了30亿元的只有三家。前5名分别为保利发展42.76亿元、沣西发展集团40.64亿元、绿城中国37.02亿元、中国金茂29.18亿元、四川邦泰28.89亿元。
图片来源：《报告》
在规模上也有所减小，成交地块面积以百亩以内居多。成交面积主力集中30—80亩（聚焦50—80亩），摘地总价3亿-8亿，3亿-8亿宗地数量占比达到52%。呈现小规模，低总价，控风险等特征。
追求精细化，快速开发预售，变现回款，降低风险，成为目前房企经营的共识。例如保利云谷合著，2024年11月6日拿地，12月21日即实现开盘，周期仅1.5个月，此外绿城紫棠苑、中海山水观园、招商揽境周期均在3个月左右。
“精致小盘是全国都有，但它讲一个条件——周边肯定有人买，一下子能够消化，讲究流速，是回笼项目资金的一个很关键指标。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
新房开盘去化率降低
回到卖方，在2024年典型城市商品住宅成交面积榜中，西安成交规模位居第二，仅次于成都。
具体来看，新房全年供、销量随势下跌，成交价格小幅上涨但基本维稳。2024年大西安新房商品住宅供应986万㎡，同比-11%，成交874万㎡，同比-19%，成交均价18344元/m2，同比+1%。
西安楼市仍然在改善大城这条路上，2024年，大西安200万-400万改善住宅产品占比持增，24年占比为52%，环比23年增长6%；从成交结构来看，主力成交区域为国际港务区、高新区和城南，占比58%。
《报告》显示，从2024年单价段来看，1.7万-1.8万元/㎡为成交主力，同比增长8%，2.3万-2.6万/㎡为次主力成交，从面积段&总价段交叉分析来看，主力成交面积段为140-144㎡占21%，成交总价段150万-300万占比过半，总价天花板在400万元。
招商蛇口、中国铁建地产、保利发展、华润置地、绿城中国是西安房企销售TOP5，销售金额均超过100亿，房企市占率也进一步提升，2022年—2024年，TOP10房企市占率从41%提升到47%，TOP30房企市占率从68%提升到77%。
不过悄然间，新房与二手之间也出现了一些新变化。
西安改善新房迅速崛起是2021年开始的，二手房价格则一路下滑，截至2024年底，新房年度成交均价18344元/㎡，二手房则为15093元/㎡，市场也基本默认西安是一座改善大城。
但我们发现一个微妙信号是，西安的改善楼盘似乎也不太好卖了——2024年度新房开盘去化率32%，同比降低20%。2024年新房成交量也呈现下降趋势，近两年大西安开盘推售量走势显示，2023年2月开盘去化率达到77%高峰，此后震荡走跌，2024年12月仅为24%。
图片来源：《报告》
西安的普遍改善化已有3年时间，价格动辄300万起步，如今热点区域仍有多盘集中入市，市场竞争激烈，但需求增长有限，西安的高净值人群还够不够消化这么多改善楼盘了？
与新房供、销量下跌相比，二手房市场成交面积稳步增长，2024年成交量为778万㎡，同比+2%，市场需求增长；其中，150万以下刚需成交为主，小面积房源占比超半数。成交热点集中在浐灞生态区、高新区及城南，合计占比达52%。
严跃进表示，改善型需求的接续能力强不强，需要长期关注，从2025年来说，全国改善性需求，仍有进一步释放的空间。
新房产品力越来越“卷”
尽管近两年楼市处于深度调整期，但西安却是为数不多新房价格整体未下跌的城市。
根据国家统计局数据，2023年以来西安新房价格同比一直处于上涨态势。西安高端改善型产品和豪宅类产品集中入市带动了成交份额扩容，结构性拉升了房价。
进入2024年9月—11月份，西安商品房价格环比下降0.6个、0.6个，0.2个百分点。国家统计局数据显示，今年前11月，西安新房价格同比平均上涨3.2%，是除上海外唯一一个新房价格同比上涨的城市。
图片来源：VCG211523353458
现在的西安新盘市场，保利、绿城、金茂、龙湖等头部房企，均加码第四代住宅，提出赠送面积，送车位等，部分户型甚至得房率超过100%，而这些都是需要成本的，并且竞争仍在不断升级。
新项目相比旧项目，在地段、产品上越来越卷，《报告》显示，首开热销新项目产品迭代升级，竞争力提升，六成以上均能高于板块均值实现溢价。
截至2024年底，大西安商品住宅库存量为1063万㎡，环比+3.4%，比去年同期增加了197万㎡，整体去化周期为15.1个月左右，同比增加4个月。
《报告》认为，放在全国来看，西安70%的板块库存处于合理区间，楼市热点区域存量虽增加，但去化周期合理，如港务、长安、城南新增库存量最大，但流速快，去化周期最短。另外，曲江新区、沣东新城、沣西新城项目整体供应不大，去化率在全市来说较高。
二手房方面，经历长期价格环比后，其以“高性价比”优势持续占据200万以下的市场份额，且交易量正不断回升。
“西安还是有很强的虹吸效应，尤其是在北方市场。”严跃进表示，西安总体是比较稳扎稳打的，尽管它的绝对规模肯定不能跟一些南方城市比，但总体还是有机会的。
《报告》中显示，西安跟随全国大势，政策宽松，但相较同能级城市在贷款利率、公积金、购房补贴等方面尚有调整空间，未来政策或将持续加码，稳价保量。
