文/十一弟
这几天，广州黄埔区有一个新盘入市——
中交四航·珠江春。
十一弟查了下，去年底，珠江春就已经取得了一栋住宅楼、总共157套房的预售许可。
取证以后，拖了大半个月，才在最近正式开盘。
珠江春的开盘价，小户型产品最低只卖4.5万/平米，大户型产品最贵卖到了7.1万/平米。
在定价策略上，珠江春拉开了很大的价格区间，每平米相差了两三万块钱。
这157套房，批准预售面积大概2.1万平米。
若按照每平米5万块钱的开盘价计算，首期推盘的总货值，大约在10亿左右。
开盘以后，珠江春对外发布了一张鲜红的海报——
“开盘劲销约10亿。”
从开发商的宣传鼓吹来看，开盘当天的销售业绩，算得上相当炸裂了。
哪怕没能实现日光，去化率至少也在八九成以上，属于妥妥的红盘。
不过，这年头，开发商自报的销售业绩，注水量过高。
红艳艳的海报，完全是为了烘托气氛，人为地制造热销。
等到网签数据一出来，当初海报上鼓吹的销售业绩，或多或少，都要大打折扣。
有时候，一半以上都是水分，让人尴尬得脚趾抠地。
珠江春的开盘业绩，姑且等过一两个月以后，再去翻翻网签数据吧。
先让子弹飞一会儿。
珠江春的开发商，是一家大央企——
中交第四航务工程局有限公司。
这是一家总部位于广州的大型建筑企业。
它是超级央企中国交建下属一级子公司，持股比例在86%以上。
另外将近14%的股权，由交通银行、农业银行、工商银行、建设银行下属金融资产投资公司共同持有。
中交四航局的股东背景，几乎就是搞房地产开发的完美配置——
建筑施工+银行贷款。
尽管股东配置天赋异禀，但在国内房地产行业，它却是一个很陌生的面孔，几乎没有存在感。
中交四航局的主营业务，以基础设施建设为主，包括了港口、桥梁、铁路、公路、隧道、疏浚等工程。
尤其是在国内港口工程领域，它的行业地位和市场份额，举足轻重。
中交四航局的业务模式，主要分为两大板块——
基建施工、基建投资。
其中，基建施工业务，主要承担建设施工任务，以总承包商、分包商的角色，承揽基建项目。
而基建投资业务，是作为投资方，同时也是施工方，参与基建项目的投资、建设和运营。
简单来说，基建施工业务就是只出力，赚的是辛苦钱；
基建投资业务，需要出钱又出力，一边赚辛苦钱，一边获取投资收益。
这两大业务板块，也是中交四航局的主要营收来源——
2023年，中交四航局的营收规模将近508亿。
其中，基建施工业务收入占比超过79%，基建投资业务收入占比大约17%，其他业务收入占比不到4%。
在其他业务里，包含了设计、房地产、贸易、材料销售、资产出租、物业管理等。
中交四航局的房地产业务，体量很小——
2023年收入10亿左右，2022年只有1亿出头。
相较于高达508亿的营收规模，房地产业务的收入贡献，微乎其微。
十一弟查了下，从涉足房地产业务以来，中交四航局的累计销售额大约45亿。
其中，2023年销售额3亿出头，去年前三季度销售额还不到3亿。
由其操盘开发的珠江春，是中交四航局在核心城市布局落子的第一个住宅项目。
这可能成为它大举杀进房地产业务的一块招牌。
珠江春的前身，是位于广州黄埔区的珠江村旧改。
这个旧改项目，涉及拆迁的户籍人口将近两千人。
光是改造安置，需要投入的成本就将近28亿。
广州的旧改模式，把需要改造的城中村土地一分为二——
复建区、融资区。
其中，复建区的土地，改造建成以后，用来回迁安置原来的村民；
融资区的土地，则进行商业性开发销售，用来平衡旧改资金。
这种旧改模式下——
相当于由城中村来提供土地，同时从外部引入合作企业，来承担拆迁安置的旧改资金。
四年前，珠江村最初引入的合作企业，是景业名邦、中洲集团与天伦控股组成的联合体。
但由于房地产下行，民营房企资金吃紧，已经啃不动旧改的硬骨头了。
于是，景业名邦、中洲集团与天伦控股，知难而退，半路上选择了退出。
2023年，广州经济技术开发区下属国企——广州科学城集团短暂过手之后，很快就找到了中交四航局接盘。
在珠江村旧改项目上，中交四航局将承担全部拆迁安置、建设改造、土地款等资本开支。
十一弟查了下，珠江村拆迁改造以后，规划计容面积将近74万平米。
其中，复建安置区计容面积53万平米，融资区计容面积21万平米。
珠江村旧改的资金来源和利润收益，将全部来自融资区的开发销售。
融资区将近21万平米计容面积里，包含了18万平米商品住宅，以及1万平米的商业办公、2万平米公共服务设施。
若把拆迁改造的投资成本分摊到融资区，商品住宅部分的楼面地价，每平米还不到2万块钱。
珠江春一开盘，最低销售单价定在了4.5万/平米，最贵的卖到了7.1万/平米。
相比楼面地价，至少翻了两三倍以上。
这个价格，只要能卖得出去，利润空间算是相当可观了。
建筑央企搞旧改，肯定比当包工头、干脏活苦活累活，更赚钱一些。
为了撬动珠江村旧改，去年初，中交四航局就已经从工商银行、交通银行、建设银行、农业银行获得了60亿银团贷款。
给中交四航局贷款的几家银行，其实就是它的几家银行股东。
而实际上，中交四航局从这些银行总共获得的贷款授信，多达144亿。
它背后的股东优势，一下子就体现出来了。
想要搞房地产，不管是拿地，还是融资，说到底，都得拼背景、拼爹。
央企确实不差钱，动辄上百亿的低成本信贷融资，根本花不完。
这几年，房地产行业拉胯，作为下游产业，建筑业也跟着受到了拖累。
很多建筑施工企业，哪怕是国央企，也很难像从前一样，从开发商手上大规模承揽房地产项目了。
房地产市场萎缩，僧多粥少，建筑企业没活干，还养着一大堆人，就得自己想办法找活路。
既然没机会，那就自己创造机会——
有些建筑央企，干脆亲自下场拿地搞开发，自己给自己干工程。
比如，国内建筑行业龙头央企——中建集团。
它旗下原本有一家房地产旗舰企业——中海地产，行业排名前三。
但这两年，在中海地产以外，中建集团旗下的八个局公司，还有中建方程等子企业，也都一窝蜂地杀进了房地产。
他们大举拿地，迅速做大了规模。
跟中建集团一样，中交集团进军房地产的路径，如出一辙。
这家超级央企旗下原本也已经拥有两个房地产业务平台——绿城中国、中交地产，都做得很大。
现在，中交四航局这样几乎不曾涉足过房地产业务的子公司，也大张旗鼓地杀进来了。
按照旧改项目需要投入三成以上的自有资金来推算，珠江村旧改的总投资，大概在八九十亿左右。
在这一个开发项目上的投资额，就比过去它在房地产业务板块的全部投入加起来还要大。
十一弟查了下，珠江村旧改的建设施工总承包商，就是中交四航局。
自己投资，自己开发，自己施工，自己卖。
在公开对外的宣传介绍里，中交四航局已经旗帜鲜明地表态，要吃房地产这碗饭了——
“大力进军地产市场。”
由于总部设在广州，因此它的房地产业务，目前主要集中在华南地区——
“以珠三角城市为核心，向周边区域辐射。”
原来，房地产开发的门槛，竟然这么低。
从前在工地上扎钢筋、浇水泥的包工头，他们拿到土地就能干了。
从乙方到甲方，一瞬间就完成了身份转换，无缝衔接。
相比开发商，这些建筑央企不差钱，更懂施工、更懂控成本。
如今，他们不仅继续做乙方，干着脏活苦活累活，养活了一大堆人，还能把甲方的钱赚了。
这真是降维打击了——
格局一旦打开，接盘甲方也不在话下。
