在人们的传统观念中，买房出租似乎总能稳稳地赚取租金收益，但随着房地产市场风云变幻，这一逻辑也悄然发生着改变。然而，近日中指研究院发布的一组数据却让人大跌眼镜：2024年全国重点50城住宅租金累计下跌3.25%，房租普遍下滑，但买房出租却意外地成了一个看似更划算的生意。
房租下跌，市场趋冷
近年来，房租市场经历了一场前所未有的寒冬。以上海浦东新区的“耀华璟耀”保租房社区为例，尽管设施完善、环境优雅，却难以抵挡市场大势。据中指研究院数据显示，2024年全国重点50城的住宅租金普遍下跌，二线城市跌幅最大，达到了3.56%；而一线城市也从2023年的微涨转为下跌，跌幅与三四线城市持平，均为2.82%。
在广州，这样的变化尤为明显。贝壳广州的中介薛睿感叹道，租房业务惨淡，销售冠军的业绩也不到高峰期的五分之一。90后的赵欣然更是以更低的价格租到了心仪的房子，市中心的小两居月租金从3200元降至2700元，降幅显著。
租售比提升，投资回报增强
然而，在房租普遍下跌的背景下，一个奇特的现象却悄然出现：租金房价比（租售比）反而提升了。这意味着，对于房东或住房租赁企业而言，买房出租的投资回报率在悄然增加。
中指研究院的数据显示，近两年重点50城的租售比持续回升，截至2024年12月已达到2.12%，较2023年末提升了0.09个百分点。在不少城市，租售比的提升幅度甚至更为显著。例如，常州、东莞、徐州、武汉等城市的租售比提升幅度就较为突出。
这样的数据无疑给那些仍在犹豫是否买房出租的人们打了一剂强心针。毕竟，2.12%的租售比已经高于五年期定期存款利率和十年期国债收益率。换句话说，如果你有500万元，买房出租的收益已经高于存在银行的利息收益了。
保租房入市，市场格局重塑
那么，究竟是什么原因导致了这样的变化呢？一方面，经济调整期下就业环境不稳定，租客对未来收入预期较弱，租金敏感度提升；另一方面，保障性租赁住房（保租房）的批量入市也起到了重要作用。
自2021年国务院提出加快发展保租房以来，全国各地积极响应，计划筹集建设大量保租房。这些保租房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
随着保租房的快速上量，市场格局也在悄然发生变化。一方面，保租房的增加直接扩大了房源供给；另一方面，保租房项目一般会配套优惠政策，在招租上具有明显优势，进一步分流了租赁需求。
机遇与挑战并存
尽管当前买房出租看似成了一个更划算的选择，但住房租赁企业仍面临不少挑战。随着租金下滑、供给增加，租客的选择更多，租赁企业留客难度加大。同时，随着保租房筹建任务的逐步完成，“十五五”期间供应量可能趋于稳定，对市场的冲击力度将会消减。
然而，挑战往往与机遇并存。在租售比回升和融资运营成本下降的背景下，住房租赁产业的商业可持续性有所增强。未来，随着经济的逐步恢复和政策的持续支持，租赁住房总的收益率有望进一步提升。
