北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
美国房子的租金回报率为什么高？也就是租售比为什么非常的划算？
A：
1、以前两年那个被击毙的华裔女房东当作案例吧。她的房子是30万买的小公寓，预计每月租金2500美金，每年3万，租金回报率10%，租售比达到了惊人的120，非常的划算吧？比北京的动辄700划算多了。
2、那请问了，如果一个投资的收益率非常高，通常意味着什么？一般是三点：高投入，高难度，高风险。
房子本身就是高投入，但不算什么，关键的是持有成本高，或者说是运营成本高。这房东首先要交房产税，平均每年1.5%，4500美金。然后是物业费，每月300不算高，每年3600，约等于房价的1.2%。之后是保险费，由于是安全性高的城市，既没有龙卷风也没有海啸什么的，所以每年600美金，0.2%。到目前合计成本8700美金，每年收到的3万还剩21300了。
之后是房租税，也就是个人所得税10-30%。外来投资者一般30%，但如果是当地居民一般能够抵扣，平均在15%左右。3万就是4500，还剩16800美元了。
此时没完，还有维护费，也就是租客正常使用中发生损坏后的维修更换等费用，再加上有时要求减免的水费燃气取暖等费用，通常按照1个月租金计算，2500块，还剩14300美元。
其他的费用暂时不计入，比如中介的一个月租金，代理费半个月租金，空置期通常1个月租金等等，这些小钱儿都不算了，毕竟到了美国必须通情达理。即便如此，每年10%的回报率也只剩4.8%了，租售比降到了250。
3、但以上计入的都是常规费用，最大的隐形成本没算呢。那就是房租限制，也叫轮候排队。就因为这是高档公寓，所以HOA（业委会）规定了出租的比例，如果人多那就得排队，否则就算空置也活该。
这个华裔女业主之所以和物业发生纠纷，就是因为她想出租而物业不让，让她排队等着。可房子已经买了啊，空置一天就是一天的损失，各种费用就白交了。所以这女业主一气之下就不交物业费了，那物业就更不让她出租了，整整拖了三年。
常规来讲，如果不是业主中投资客太多的公寓，那等候时间是三年轮一年，也就是空置一年后能租三年，租金按照75%计算就行了。以14300来说，还剩10725，租金回报率还剩3.5%。
4、到此时仍然没完，最大头儿来了，那就是横行美国的“租霸”。因为美国是有“房租管制”的，也就是只要租客入住，那除非他自己退房，否则房东是很难轰走的。因此就有些人伪造收入证明什么的，骗过房东而签了合同，一旦入住就不走了。请问，如果你是房东怎么办？
一般四种办法，一是让物业出面解决。但这就是额外的花费了，钱虽然不多但效果不好，毕竟他们没有执法权，也只能是替你去传话而已。
第二种是找社会团体，比如斧头帮大哥什么的，人家是拿钱真办事儿，只要你出的起钱，那他们就能保证让租客消失。但这效果虽然好，花费却太高了，而且有法律风险。
第三种是找律师+法院，用法律武器保护自己的权益。花费不高+效果很好，但是拖的时间长，一般一年以上才能完成驱逐。而且就算是驱逐了，中间这段时间的房租也就算白扔了，不可能追缴。另外律师费基本也得几千美金，遇上缺德的律师还没谱儿呢。
第四种就是直接找租霸谈判。比如你欠了我半年房租了，那我再给你1万的搬家费+精神损失费，你自己走人怎么样？如果租霸是讲诚信的彬彬君子，那在完成零元购之后会走人，否则就没谱儿了，赖上三年都不新鲜。
那要想预防租霸怎么办？两种办法，一是只租给有政府补贴的人，他们出的房租虽然不高，涨租金也费劲，但确保稳妥。那这所谓的3.5%收益率，能剩下2%就不错了。
第二种是严格审核租客条件，首先是收入必须是房租的三倍以上，然后按照十大杰出青年的标准选择就行了。但道高一尺魔高一丈，很多租霸都是专业的团伙作案，防不胜防，一旦受骗，那少了半年房租，多了三年的都算白扔，租金收益率能低到没法儿算。
5、所以明白了吗？美国的租金收益率是表面上很高，但这都是被逼出来的，就因为成本太高了。真实的收益率其实全世界都差不多的，毕竟资本永远在流动，不会放着暴利而没人赚的。
另外多说一句，别以为美国的房租管制有多好。这表面上是保护了租客的权益，但实际上是封死了底层低收入群体的租房通道，除非是去贫民区租地头蛇的房子，否则没有正经的房东把房租给他们。对了，美国贫民区的房租收益率是最高的，而且房产税和物业费都很低，也没人敢欠房租，你知道为什么吗？你想去这种地方当房东吗？你敢吗？
6、补充一下那女房东的结局，她欠了3年的物业费，1万多美元，但加上滞纳金就成3万了。于是物业（HOA）在没通知她的情况下申请了拍卖程序，她的房子就被低价卖掉了，只卖了20多万吧，比市场价低了很多，被物业的关系户买走了。
这女人不服，于是拒绝接受，也拒不交房。于是物业找来了警察驱逐她，还是地方警局外包的“协警”。这女人不搬家还威胁了协警，于是就被清空弹夹了。
仅供参考。
二
Q:
请问，孩子2027年上学，目前孩子户口在海淀一个学区一般的房子。
1、家长不是想拼命卷的，但也不想完全躺平，目前看孩子挺聪明但自律性差一点。
2、想考虑的方向是海淀或者西城中等偏上，小升初较确定、下限高的学校。
有两个问题：
1、何时入手学区房？预算暂不考虑，但如果价格太高需要置换。2、有无推荐的学校、学区房？
A：
1、呵呵，大多数家长都是这么想的，大多数孩子也都是这情况，我家也一样。不过这都看发展吧，很多时候都是踏入江湖就身不由己了。
小升初确定+下限高，那就首选九年制的+直升比例高的，这好选，都是公开信息，理论上不会有意外的政策。
2、预算暂不考虑，那不谈钱怎么聊啊？学区房从价格分三种。500万以下的占坑儿房的溢价最高，居住的性价比也就最低，常规建议是临上学前再买都不晚，用完了学位就可以考虑出手。
普通的溢价中等，性价比也中等，千万以下的基本都是这种情况，顶级学区的再高一些。这种房的常规建议是资金准备好了就买，尽量选其中溢价相对低的。不着急的话过了明年信息采集看行情，溢价部分至少是不会再增加。
豪宅的溢价就低了，因为感兴趣的家庭少，不太好抬高溢价，各项也就都兼顾了。这种房什么时候买都行，看自己喜好。
3、推荐的学校，西城金德月+陶白，海淀上地+育英，还有人大附的世纪城，这都算比较确定的，下限高。其他的就得看学校了，但幼升小不敢保证。另外中一二三这种的是小学非常好，但小升初得拼实力为主。
房子推荐不了，还是先定预算吧。然后是先看自家情况适合哪个行政区，之后是学区，再之后是学校，最后的小区和房子，一步一步来。反正2027年上学呢，不着急。
仅供参考。
三
Q:
请问，【基本情况】我们夫妻俩均为外地户口，小孩今年刚出生，未来希望留京。老公在密云创业，正处于上升期，未来3-5年可能不出密云，我在朝阳东直门上班。
【购房期待】自住为主，也希望有一定的保值。距离方便我们上下班。三居为佳。预算努努力的话800w-1000w差不多。
【区域选择】目前看过觉得还算合适的区域包括：
1、望京太阳宫
2、姚家园附近的次新和新房（御翠园）
【小区选择】看过十来个小区了，比较喜欢融科橄榄城、观湖国际的环境。
【提问】
1、从保值来看，您比较推荐哪个区域呢？
2、现阶段购房是否需要考虑学区呢？
3、是否有其他推荐可看的区域或小区？
A：
1、朝阳的话可以考虑学区，千万左右有可能买到溢价低或没溢价的。或者说是总价越高溢价越低，除太阳宫之外的学区，千万以上的基本都没溢价了。
现有板块如果兼顾学区就先看望京再看太阳宫。因为太阳宫价格高，够呛能买到合适的。当然橄榄城不算学区房，这里只是有可能上清朝望京，所以没有学区溢价。东边陈分对口的算学区房，千万左右的有可能买到没溢价的，有也不高。
2、不考虑学区，单从保值来讲的话当然是橄榄城了，至少到目前为止的价格走势远超观湖国际，也超过附近的那些公寓豪宅。就算望京没之前那么火了，那也至少不会落后大盘。观湖国际这种小区基本都是自住为主，除非是有学区加持的，否则价格走势在房龄稍老后就不太强了。
3、密云和东直门，那如果觉得望京方便，也可以考虑新北苑和来广营啊，都是整体保值排名靠前的板块。新北苑是朝外的校区，但和本校的关系不是太近，所以也不太算学区房，没溢价。
仅供参考。
四
Q:
请问，我是前几年听您的建议买的天悦壹号，现在从表面的房价上可以说是赚了，但我们装修花了200多万，再加上三年的利息就算10%也要200万，所以如果能高价卖出也只能说是没赔。
目前是孩子转回海淀上初中，加高中至少五年，这套房的利用率会非常低。我和老公商量了，出租的话很可能装修就毁了，追究赔偿的话会非常的麻烦。而不出租的话等于闲置，六年等于损失至少上百万，以3%利率计算的话会更高，约200万了。
所以想听您的建议，这套房是留着等升值后再卖？还说现在就出手。然后卖掉后您建议是在海淀买房，还是说其他投资？我们在海淀目前是有自住房子的，虽然是老房但也能满足需求。
A：
1、我建议您买的天悦壹号？我还真没印象了，估计是打的折扣比较高吧，否则我一般不会提什么建议的。另外房价虽然没赔没赚，但您住了三年啊，如果这套房是租的那就得支付租金，三年至少大几十万吧，这也算收入或利润。
2、房子是用来住的，您这应该是大户型的，那就更是自住为主了，那如果长时间住不上的话就卖掉呗。要不然不仅是这好几年闲置，各项居住条件也有可能老化。而这种高档小区对维护的要求高，房龄长了的话很可能价格走弱。所以要是我就卖掉了，留着的意义不大。
3、买房还是其他投资那看自己吧，有稳妥的高息渠道就理财，实在没合适的才买房呢。如果买房，不住的话以这2000万的总价最好买两套，租金会高些，流动性也相对好。常规建议是以北部朝阳的为主，没有学区溢价，租金更合适。
4、其他的再说吧，还是先确定是否卖掉，然后再说后续的安排。
仅供参考。
五
Q:
请问，通州潞河中学怎么样？在我们河北老家的名气非常大，但我一直住在四环里不知道情况，请问这里算超级中学吗？在北京能排什么档次？学区房能推荐吗？
A：
1、潞河中学很强啊，历史悠久，是从教会大学改成的中学，通州一中，北京第一批市重点，在通州排第一。在河北老家的名气大？估计是在北三县一带吧。
2、超级中学，这我不清楚。或者说在通州应该可以算，但在北京未必。因为超级中学有个人数标准是达到万人左右，怎么也得大几千，按这标准全北京也没几所，全国都不多。
3、在北京什么档次，肯定是中上啊，50名之内。在郊区中学里仅次于牛一，跟亦庄应该是差不多平行的。
4、学区房还用推荐？买人家学校的家属宿舍区不就得了，或许能跟老师做邻居呢，请教问题+请家长都方便。好像是4万多一平吧，300多万能买小两居。
仅供参考。
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