荔湾，太热了。
自从23年底，保利和颂点燃“300万上车”这把火以来，荔湾小户型主打一个“不愁卖”。
不管是新规产品保利雅郡或是中海浣花里，还是靠书包和大盘出圈的朗庭，市场一视同仁，全都卖光。
这一把火，就连河对岸的老西关都点燃了，年底开盘的越秀珑悦西关，310万起售，也是首开接近清盘，卖了100多套。
最近几个月，加小C问最多的就是荔湾，“学校怎么样”、“能不能赶上明年开学”、“万象城什么时候开业”。
比如说雅郡，我们也有客户认购了，当时的想法就是想要一个好学位、又在地铁口，别的都是加分项。
仅仅是对雅郡感兴趣的粉丝朋友，小C就应该加了20多组。
花地湾、广钢、老西关、芳村太能打中现在买房人的点了，总价不高、户型不错、学位拉满、通勤够用。
作为传统市区的荔湾，成为了版本答案。
战报可能会骗人，但战线不会。
2024年底的库存变化，荔湾是全广州库存量唯一一个下降的，去化周期也是最低的。
现在，荔湾可能真的缺房子卖了。
而在去年成交大幅上涨背后，有几点趋势。
1、东强西弱？时代变了，荔湾抢走黄埔客户
24年，荔湾成交额大涨26%，到了69.5万平，这个涨幅仅次于天河，位列全广州第二。（数据源于广州中原）
与之形成鲜明对比的是，黄埔下降了41%，成交额65.5万平也被荔湾超过。
在全市成交额微降的情况下，荔湾实际上抢走了一大批在围绕珠江新城置业的客户，在东西两边摇摆不定的客户。
而荔湾，主要是赢在了此消彼长。
一方面是，去年黄埔处于新旧楼盘交替的阶段，老的老了，但新项目还没有完全顶上来，导致有一段空窗期。
反观荔湾，在23年接连出让保利花语和岸、保利和颂、中海浣花里几宗热门地块后，走到了该发力的阶段，24年得以摘果子。
另一方面，荔湾真的在一步步落实当初画的饼。
三馆合一的对外开放、星河COCO PARK的营业、11号线的开通、万象城和太古的施工进度，这都是能看到的改变。
而在这些饼落实前，荔湾先把大家最关注的教育，安排明白了。
广钢和花地湾的省实，直接把芳村岛的教育基本面兜住了，尤其是广钢省实出成绩后，大家认可度越来越高。
芳村的西关培正、康有为也是很好的学校，荔湾新盘对口/统筹的学校，普遍都不弱。
教育这张牌打好了，配合板块内直达核心市区的1号线及11号线，教育和通勤这两个刚改客户最看重的点，有了兜底。
现在的买家，置换买房无非就是为了孩子的教育，或是居住体验。
相对于期望大涨价，更希望的是在手里不要跌，荔湾作为传统市区，在大家观念中更稳。
2、小户型当道，套均价下降，不是简单的以价换量
这个价格下降，有两层含义。
·成交均价5.26万/平，下降了13%，下跌幅度仅次于海珠，排名广州第二。
老选手以价换量，最典型的就是万汇天地，以前朗庭79平380万平平无奇，调价后的79平330万抢到飞起。
其实，荔湾刚改盘大跌的并不多，像和颂、浣花里、雅郡价格这几个新盘价格，都是稳的。
整体均价下降背后，是老盘调价，以及片区青睐低价小户型带来的改变。
·套均价下降，从2023年的677万下降到了569万，减少了100万。
这是市场结构的改变，意味着进入荔湾的门槛越来越低，小户型成为了出货主流。
荔湾这几个小而美的地块，的确做到了以价换量，快进快出。
保利雅郡名利双收，可售楼面价2.8万，最终开盘4.3万+，目标就是跑量，事实证明很成功。
这与旧改大盘截然不同的节奏，也是现在买家追求的确定性。
而保利和颂，虽然教育配套不确定，凭借性价比+新规产品，也在一年时间基本清盘了600多套，面积段67-99平。
像学位、地铁、高层、产品的精致小盘，不一定要六边形，主打一个“高使用率、低总价”，凸显性价比了。
而这种类型的上车小户型，也被一扫而空。
可选择的产品，只能等珑玥西关加推，或是新世界天馥，后者在售面积76-139平，上车价大约280-290万。
新世界天馥目位于滘口地铁站，配建幼儿园，周边有省一级西关培正小学芳信校区，距离万象城也不远。
3、花地湾，是出货主力
荔湾2024年销售榜单TOP10中，成交单价超过5万的只有中海保利朗阅和保利珠江天悦。
这也进一步验证了均价下降的底层原因，这是买家市场共同选择的结果，小户型，就是好卖。
出货前三名的是万科理想花地、中海浣花里、保利和颂。
这不就是花地湾三巨头嘛。
花地湾在去年楼市有多强势？成交量市区TOP 1，算上跑量大户增城，也是全广州TOP 2，遥遥领先。
朗庭、和颂、浣花里的小户型，已经完全卖完等补货了。
明年的荔湾后继有人，值得期待。
花地湾：万汇天地朗庭新组团、芳村客运站地块（和颂周边）
广钢：广钢TOD（雅郡周边）
芳村：羊城食品厂西侧（花语和岸周边）、陆居路地块（白鹅潭悦府周边）
曾经的荔湾网红盘们，都迎来了自己的继任者，而对荔湾感兴趣的朋友们，可以开始挑选感兴趣的新英雄了。
继承者们，和过去的网红盘离得很近，能吃到这波市场红利。
·朗庭二期+芳村客运站地块
先来聊聊，卖最好的花地湾新供应。
浣花路地块由于刚刚改规，时间点上会比较慢，未来买家们可以考虑芳村客运站地块、朗庭新组团。
朗庭新组团的位置，比一期更好，更近花地湾商业TOD和地铁站，也更靠近省实。
据说，户型、交标、花园等等各方面，万科会做得比一期更好。
产品面积段74-180平，三房占比约40%，也是新规户型，会做高实用率产品，搭配上本就不错的规划、学位、通勤。
而另一边的芳村客运站地块，则是更贴近坑口地铁站和广百广场，就在曦府后面。
地块在地铁站口，旁边有商业，南面没有高楼遮挡视野，比较大不确定性在学校。
可以先把客运站地块当成，更安静、更靠近地铁站和商业的保利和颂。
·广钢：广钢TOD（雅郡周边）
10号线广钢新城地铁站上盖，还规划2所九年一贯（规划中，54班+24班），属于全能型大盘选手。
明年，10号线就能开通。
承接住广钢泼天的流量，地块很可能是一个新卷王，通勤、学校、商业都有兜底。
芳村：羊城食品厂西侧（花语和岸周边）、陆居路地块（白鹅潭悦府周边）
两者的前身花语和岸和白鹅潭悦府，其实都卖的很不错。
羊城食品厂西侧地块，一线直面花地河、学校可能统筹康有为，还能步行到万象城，基本面和环境都很不错。
唯一可能差点意思的是，日常通勤走路到芳村地铁站可能有点远，超过1公里。
与花语和岸两个项目，配套，景观，基本都是一致的。
至于陆居路地块，想看详细解析的朋友→不认命，白鹅潭陆居路杀回牌桌
地块，将会在明年除夕前出让，根据最新消息，很可能有神秘房企杀出。
陆居路地块经过改规后，江景更好了，住宅更纯粹了，万象城+芳村TOD+广雅中学+250米地标。
在白鹅潭悦府全面清盘后，陆居路地块毫无疑问是荔湾接下来的旗手。
拭目以待，谁会接下陆居路项目。
