随着官方对新一年楼市的定调，建设安全、舒适、健康、智慧的好房子，成为新一年楼市的产品趋势。
而在房子从“有没有”到“好不好”的市场转变下，改善需求逐渐占据主导的西安楼市，也迎来了产品端的不断升级。于是能看到，大家目前讨论度、关注度以及房企们“内卷”的重点，都不约而同的指向了四代住宅。
四代住宅
成西安楼市“宠儿”
为什么说到西安产品端的升级，无论是购房者还是市场甚至是房企，都不约而同的指向四代住宅？
先来看看数据
根据中指研究院2024年1-12月单盘TOP10数据来看，四代住宅占比60%，贡献了289.4亿元的销售额。
根据克而瑞2024年1-12月的刚需和改善TOP20销售榜单来看，功能改善销售TOP20的项目中，四代住宅占比达到80%，而刚需销售TOP20的项目中，四代住宅占比也有40%左右。
单盘的全年销售数据说明了购房者对于产品的关注，而这些备受市场关注的项目中，四代宅的占有份额极大，也说明了一方面是购房者乐意为之买单，另一方面开发商也将它们作为自己产品开发的“秘密武器”。
同时，根据我们针对2024年全年主城供应的住宅产品数据，在6.3万多套房源供应、468盘次推售过程中，四代住宅占比整体来看在42.86%，虽然暂未成为市场主导的产品形态，却也已经即将占据半数。
而随着新一年新产品信息的陆续释放，目前来看我们已经了解到，例如莲湖首个四代宅中隆凌云天境、长安首个四代宅长建望川云庐、新城首个四代宅旭景·丰颢园等一经亮相。
这不仅给西安住宅市场再增四代住宅选择，从最初浐灞国际港两大板块到高新、曲江新区，再到如今的多区域均有，四代宅所出现的区域范围也越来越广。
作为城市人居革命过程中不可忽视的改变，四代住宅或许是住宅产品力升级的“一小步”，却成为西安人居生活方式理念更新和生活体验更新的“一大步”。
多重优势
奠定四代宅的“地位”
数据之后，回到四代住宅的产品本身来看，能发现目前西安四代住宅的核心还是露台。通过奇偶层错层露台，不仅实现了空中院落增加得房率，也进一步提升实际可以使用的户内面积。
同时西安四代住宅的露台也经历了进深、数量、布局等多方面的变化。
露台进深：1.5米——5米
最初的四代住宅露台进深通常在1.5米-2米之间，而短短几年，现阶段的露台进深已经达到5米左右。
例如越秀铁建樽樾建面262㎡的露台进深达到4.5米，保利天瓒建面约214㎡、243㎡的露台最大做到进深5米。
而前不久引起市场多重目光的高新玖號院建面约185㎡的奇数层户型，露台+阳台进深达到5米，开间5.8米，南北露台加起来赠送了80㎡，直接让不到200㎡的户型达到270㎡左右的空间尺度感。
露台数量：单露台变双露台
西安的四代住宅最初在露台端的设计，主要以南北错层单露台为主，例如润玺臺、龙湖航天云河颂等。
而随着产品的不断升级，开始出现了双露台产品。
例如天地源永安观棠建面约143㎡的奇数层产品，打造出高新CID罕见的“双露台”天空院。
丨天地源永安观棠建面约143㎡户型图
又例如，最近热销保利云谷和著建面约125㎡的户型，双空中露台+全景落地窗，进一步拉升生活体验。
露台布局：270°全景舱出现
四代住宅的露台主要围绕空中庭院打造生活场景，但实际上通过奇数层和偶数层的布局，能看出户型内露台的不同功能。
很多项目设计过程中，露台与阳台、客厅空间联动，提升空间互动和利用率；也有露台与主卧连接，再通过阳台打造一个LDKB社交巨厅。
在这之上，各家房企也使出“浑身解数”，于是能看到保利天瓒约243㎡的环幕全景舱光厅，打造更通透的家庭社交空间，同时满足更多生活功能的实用。
丨保利天瓒建面约243㎡户型图
当然，西安四代住宅产品也从最初建面140㎡左右起步开始越变越小，目前西安主流四代住宅的面积以建面120㎡左右为主。
不过也有楼盘更进一步，例如永晖文檀府，建面约89㎡的三室户型就已经配备露台，还有最近热销的保利云谷和著建面约99㎡也规划了四代住宅产品。
丨永晖·文檀府建面约89㎡户型图
此前我们（公众号：四海为家）也针对小户型的四代住宅进行了解读，详情可以点击：阅读。
露台之外，四代住宅也通过外立面、社区功能以及户内露台的一种优势，改变和提升了西安人的生活舒适度。
圆弧转角流线型立面将石材、铝板、玻璃、幕墙融入其中，更进一步让视觉感官更强。社区内的全龄化功能区、架空层会所、下沉会所等利用社区空间让功能性更强。
整体来看，无论是颜值还是实力，四代住宅的功能性、对生活方式的改变以及产品端的不断升级、实际的高得房率等，多重优势都让四代住宅成为开发商打造产品和购房者购买住宅的首选，也奠定了西安四代住宅的“江湖地位”。
西安四代住宅
这4类问题仍需解决
目前西安的四代住宅虽然数量不少，但对购房者来讲很多入手的朋友还是图一个新鲜和高得房率，当然其中也有更多人是关注到它对于生活方式和空间功能使用的革新。
一系列优势下，结合现阶段打造“好房子”的声音，不少人听到四代住宅就下意识觉得这是好房子。但实际上，目前西安的四代住宅还是有需要注意和有待解决的问题。
首先就是隐私性
四代住宅的露台大多都是奇偶错层布局，而这最让大家担心的就是相邻住户在空中院落对视的尴尬，以及卧室与阳台上下视线的对视问题。
尤其是夏季，业主享受仲夏夜的庭院时光时，可能不经意间就暴露在隔壁邻居或楼上邻居的视野中，这对注重隐私的住户来说，无疑是一大困扰。
针对这点，目前也有部分房企开始进行改善。例如增加水平雨棚，楼上卧室窗户处，与下层阳台的层间设置600-700㎜的雨棚挡板进行视线阻挡，上层视线仅能看到下层花园绿化部分。
再例如增加竖向挡板，解决隔壁邻居的对视问题。奇偶错层挑高布置共享式超尺度露台，对户内完全无遮挡，最大化实现生态住宅的花园生活。
除了以上，针对四代住宅隐私性问题，高科云天在设计过程中，将空中院落顶上正对实墙，完美避开楼层上下之间因错层导致隐私暴露的难题。这种设计其实值得更多房企们学习。
丨高科云天空中院落实景图
其次是采光问题
目前西安露台尺寸越做越大，进深最大已经达到5米，在这样的情况下，不可避免会出现一种情况：楼上露台如果恰好位于卧室正上方，那感觉就像是头上戴了鸭舌帽，遮挡光线。因此这也是现阶段四代住宅升级或产品更新过程中需要注意的。
目前虽然西安暂未对露台的尺寸标准做出约束，但此前西咸新区发布的住宅标准中有提到：“空中花园”露台高度不小于两层自然层层高，进深不小于2米，不大于5米，须设置在建筑主体结构之外，并至少应有相连2条外侧边不封闭。
接下来西安是否会有更好的措施避免四代住宅的采光？我们也将继续保持关注。
再次关注功能和实用性
由于四代住宅中露台成为核心，在打造产品的过程中很多项目都过多的关注在露台的空间等方面，甚至将露台做得超大，从而提升得房率。但随着四代宅面积越来越小，露台的面积和实际户内的空间功能等谁更重要？成为房企设计产品和购房者买房过程中需要注意的问题。
同时，在打造“好房子”过程中随着全生命周期住宅、完整社区等概念的提出，户内的实用性功能性和可成长性都有了更高的要求。
最后是安全以及舒适等问题
一方面，西安风沙天气居多，露台如何保证风沙天气积灰问题成为需要注意的；另一方面，在露台养鱼种花时间长了积水、漏水渗水问题如何避免，目前没有明确规定。
最后，夏季蚊虫较多，如何避免蚊虫叮咬或其他问题也是目前四代住宅急需关注和未来要解决的问题。
目前来看，更优的生活体验因四代住宅的到来初步得以实现，但在空间产品力的不断创新外，如何加入好房子的8个字要素，打造全生命周期的百年住宅等，让房子的物理属性不变但内涵更丰富，也给了房企们带来了新的升级命题。
对购房者来讲，选择四代宅的过程中，除了得房率，产品本身品质也要注意，别为面积大而舍弃其他，更重要的是看看实际的可用面积是否用在了实处，以及露台的进深面宽是否对室内采光有所影响。综合对比之下，才能选择更适合自己同时对自己来讲更具性价比的住宅产品。
而现阶段西安四代宅不断爆发的市场环境下，同一产品形态如何具备更多吸引购房者的优势，也是房企们要思考的。而随着西安首个六代住宅的推售，四代宅是否又将迎来大幅度的升级迭代？这一点也值得期待。
