美国洛杉矶大火。
这场火过后，那是烧得真干净啊。
大火前的场景，应该是什么样呢?应该是这样的。
问题来了，这他妈的烧的也太干净了吧。
一点渣都不剩下啊！
就连旁边的树，都还留着树干呢，房子呢？却凭空消失了。
原因是，美国的别墅基本上都是木质结构。
有人解释了，他们说原因是：
美国被誉为“木材之国”，此外，美国还有丰富的木材资源，尤其是北美洲的森林覆盖率很高，所以木材资源得天独厚。另外，美国的气候条件也对木质房屋有利，南方潮湿气候，北方寒冷气候，木结构房屋更适合这样变化多端的环境。 早在17世纪，美国殖民地中的移民们就开始使用木材来建造房屋。那个时候，木材被认为是一种非常适合用来建造房屋的材料，因为它容易获得、便宜并且易于加工。所以到了18世纪后期，很多美国城市都开始使用木质结构建造房屋，这个时候的设计风格主要是乔治亚式，这种风格的房子多数是两层或三层，房子外面会加一些装饰。时至今日，美国房屋使用木质结构的传统一直流传下来。
可是，这是真正的原因吗？当然不是。
作为一个建筑物，当然是越紧固越好。早期美国人来开荒，储蓄不够，用木头建房子，这是正常的。
但只要产权稳定，房子这种耐用品，人人都会追求坚固的。
你看看，同样是欧美商人，他们来到上海，建起的是什么样的房子？石头建的，成本远远超过木质房子吧。
你再看看欧洲，那些欧洲城堡，哪个不是建成了几百年不倒的紧固建筑？
你再看看阿根廷，大街上的路，周边的建筑物，大部分是欧洲人当年去美洲开荒时建的石头路、石头房子，几百年后，依然是一道风景线。
美国人，不也是主要由欧洲人过去组成的么？怎么他们就只建木房子呢？
真正的原因，当然不是木材便宜，而是出在了制度上，那就是房产税。
美国的房产税自1792年起征，至今已经有229年的历史。
现在的美国房产税，以房子的价值为标准进行征收，这种征收模式破坏了美国房产的私有程度。
大多数人对产权私有程度的理解是看这个产权登记在谁名下。这种理解太过简单，因为登记在某人名下，只是一个名，并不是实。
要判断产权私有程度，要抛弃名义看实质。
产权是什么呢？
除了人的身体，人是无法与一个物产生物理上不可分离的连接的，所谓私有，产权实际上指的是人支配物的能力，你支配物的完整性，就是产权的私有程度。
你买了一台车，这台车登记到你名下，各个国家基本上都允许个人购买车辆，但他们之间的私有程度有区别吗？当然有。
比如，政府规定你一年只能开一个月，那你的私有程度就受损了，在余下那十一个月中，这台车的产权就被他人所限制，产权并不完整。
再比如：大家都同样是私有企业，也都要将企业所得的部分利润上交政府作为税收，那税收越高的地方，产权私有的程度就越低。
再比如：当一块土地全部归政府所有，个人只能听从政府安排去生产拿工分，并根据工分获得由政府决定的产出时，那私有产权就几乎看不见了，因为你支配土地的能力彻底消失了。
再比如：小产权房为什么没有价值，哪怕他就位于城中心，因为他的产权不完整，最主要的限制就是产权方与其他人的交易受限，不许抵押，不许贷款，法律不承认产权方与他人的交易等等。
我们评估房产的具体私有程度，就是评估一个人对名下房产的完整的支配能力。它包括使用权、收益权、处置权这三个权利。
使用权，就是你可以决定这个房产的用途，并在产权边界内随意使用；
收益权，就是你利用这个房产获得的利益归你所有
处置权，就是你可以在产权边界内随意处置你的房产，包括出售，拆成毛坯，或赠送他人。
那对应的评估就要具体评估不同权利的具体情况了。
总而言之，产权私有程度，是政府干预程度大小的体现。
那美国的房产税是怎么破坏房子产权的？
房产税指的是对所有持有房屋进行长期征收的一种税收，他一般以房屋的当年评估价为基准，税率一般在评估价的4%以内。
也就是说，如果你房子值一百万，房产税税率是2%，那你一年就要交2万的税。
美国房产税属于地方税种，由各地自行征收，一般在0.25%到3%之间。
从全美来看，美国房产税税率的中位数为1.31%。这意味着一座价值200万美元房子的主人平均每年要上交的房产税为26200美元。
价值500万美元的房子每年要交65500美元的房产税，价值1000万美元的房子要交税的税达到31000美元。
美国1美元房产的故事，在中国流传很久，这个灾难就是房产税的灾难之一。
美国确实出现过一美元出售的房子，虽然比较破旧，但还是独栋，甚至有前院后院。有人要说了，就算是把房子的砖拆了卖掉，也不止一美元啊！
首先我们要搞清楚，如果你是买主，你真认为他只有1美元吗？
每年房产税5000美金，你虽然只付一美元，但你每年还得付5000美元，他的实际价格是多少呢？
实际价格是1美元+未来的预期税收。你本来可以卖50万美元，但由于预期税收是499999美元，因此，你只能卖1美元，你卖房子的收入的99.999%被政府拿走了，你说狠不狠。
有了房产税后，人们的心态都发生了剧变。
你买房以后，你是希望房价涨还是跌呢？在不征收房产税的地方，房产价值涨了，你的资产升值，你很高兴。
但在有房产税的地方呢？每年要交更多的税，跌了，你税倒是少交了，但你的资产在贬值。
你看，这时，你就陷入两种痛苦之中，你是肉疼呢还是心疼呢？
当你拥有一套千秋万代都要交房产税的房子的时候，这房子对你来说，还是资产吗？不是了，他是一部割肉机。而且是一部祖传千秋万代的割肉机。
现在你知道美国为什么城市化发展到一定规模就停止了么？
因为城市规模要是持续扩大，一定会让中心区房价不断上涨，再加美联储持续放水，城市居民是天然有抗拒城市规模扩大的动力的。
一百年前，美国纽约的繁荣程度就远超世界各地了，但今天的纽约经历了一百多年的发展后，并没有出现与时间对应的繁荣程度的规模增加。
由于没有出现更大规模的人员聚集，城市基础建设投资的价值就不再增加，纽约地铁破败不堪也就是预料之中的啦。
回到开头的话题，如果你在美国买房，面临两个选择，一个是建设可以传承数百年的紧固房子，一个是木头房子，你选哪一个?
前一个价值二百万美元，木头房则价值一百万美元。
如果大家都选200万美元的坚固房子，房产税就要涨一倍，持有成本增加了。
在税率的压力下，当然是选择木头房子持有成本更低。
于是大家都愿意选择建筑成本更低一点的房子。
在一个产权保护更好的地方，往往能见到更多的百年建筑。在一个产权保护程度不好的地方，很多建筑没有多少年，就从光鲜亮丽变成了破败不堪。
同样的事件，会发生在中国的公寓房里。
由于产权受限，交易税高，事前契约不完备，大量的公寓房将来的破败不可避免。
我们应该期望一个什么样的房产制度。
第一、永久的私有产权，当然是最好的，但不能只是名义。
第二、产权上要减少管制、减少税收，遗产税，房产税，房租管制，保护房客非法利益，都是对产权的剥夺。
如果没有这些剥夺和管制，美国纽约中心区的房价，应该是中国一线城市的五倍十倍，十万美元一平米都不奇怪。现在才不到3万美元。
全世界的富豪都会去这样的地方购买房产。
写这些，并不是为了夸中国，贬美国，而是在说，中国这些年来，对房产税、遗产税的呼吁越来越多，有在向所谓“先进国家”学习的趋势。
你真的希望每年因为自家有房产，要年年交1%的税么？
如果真的学习了，那就将变成一个无恒产又无恒心的地区。鹤岗的房子的价格将是负五万，得贴五万才能卖得掉。
如果你有房子的话，你希望中国实施美国这些制度吗？
切记，美国并不是一切东西都是先进的，保护产权的东西可以学，破坏产权的东西，可千万不能学。
