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引言
今年（2024）的成都有三怪：
“西藏老干部疗养中心”在成都双流区招标施工
舍近求远，这是第一怪；
第二怪是土拍市场与楼市冰火两重天。
2024年成都的土拍市场，我用“拉胯”两个字来形容一点也不为过。
2024年成都拿了135宗涉宅用地出来拍卖，只成交了其中的116宗，成交数量较2023年下降26%；
不仅仅数量下降，成交面积也同比下降34%。
但成都的楼市十分火爆，请允许我使用“火爆”这个词，因为真的太火爆了。
根据吉信行数据，成都全年商品住宅成交面积排在全国第一。
住宅卖得这么好，涉宅土地的出让还在连年下降。
这是第二怪。
第三怪是楼盘越贵，房子卖得越好。
根据监测，成都3.5万元/平方米以上的住宅销售面积已经连续4年上涨。
如果你对成都稍稍有点了解就知道，单价3.5万绝对超越成都95%以上的楼盘了。
怪，真的太怪了，完全不符合常理的。
为什么成都变得这么怪了？
01
与西藏不同，成都地处四川盆地，没有猛烈的紫外线，生活节奏慢，所以一直以来都是“新（新疆）西（西藏）兰（甘肃）”们的养老地。
其次，成都的地理位置与新疆、西藏、甘肃都离得不算太远；
所以，西藏老干部疗养中心选址在成都，也算是合情合理。
那第二怪呢？为什么楼市火爆，而土拍市场遇冷？
我们仔细对比了近4年成都的涉宅用地土拍市场，有两个很明显的特点：
第一个特点是成都的涉宅土拍市场整体都在收缩。
我们把成都划分为主城区（成华区、锦江区、金牛区、青羊区、武侯区、高新区、天府新区）、近郊（温江区、郫都区、龙泉驿区、新都区、双流区）以及远郊三个圈层。
无论是主城区、近郊还是远郊，三个圈层的涉宅用地的供销量都在收缩；
而且，2024年主城区的供销量分别下降47%、54%，比其他圈层的下降幅度更明显。
第二个特点是主城区的土地成交楼面价在进一步上升。
2024年成都拍出了27300元/平方米的楼面价地王，刷新了成都的土拍市场记录。
不仅有地王，主城区的成交楼面价也在迎来了四连升。
而且，如果我们统计楼面价在2万元以上的地块，2020至2024年共21宗，其中2024年就占了13宗，占了62%。
也就是说，虽然成都的整体土拍市场是在缩减的，但房企在主城区拿地的动作变得更加坚定了。
拿地楼面价的连年上升，必然会导致项目售价的抬升。
2024年成都整体的住宅成交均价是19396元/平方米，环比下跌了3%，比2023年下降了将近500元/平方米。
整体市场价格波动不大
主要的原因还是：主城区高单价项目热销拉动、近郊市场供销回落，而远郊整体呈下行
在我们的监测中，留意到如金融城、林家坝等热点板块高单价项目的热销。
而近郊市场供应环比下降18%，成交下降22%；
但是，成交均价仅下降6%，去化周期仅仅微增3个月；
明显是以去库存为主。
而远郊市场供销下降幅度均在30%以上，库存量基本持平，但部分区域价格下滑严重，整体去化周期增加了10个月。
因此， 我们可以认为，远郊部分区域为了加速去化，存在激烈的价格战。
结合上述所说的现象，我们也就能解答为什么成都的楼市和土拍市场冰火两重天了。
那为什么成都的房子是越贵的卖得越好呢？
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》
02
我相信大家都不傻，不会放着价格便宜的房子不买，而去买贵的。
当然了，这一切都得建立在除价格外的条件是一致的情况下。
所以成都人的购房逻辑也是同理：拥抱核心
拥抱核心的背后原因是：成都楼市的风格在转变，
而这种转变分为三个方面：
一是购房者观念在转变。
购房者从以前的先买刚需上车，变成现在的直接上车改善、或者置换二套改善。
根据成都住建局数据，2024年成都二手房共成交22.6万套，比新房成交的9.9万套数量还要多不少。
但这也不是第一次成都二手房成交量高过新房成交量
同时，2024年成都新入市的产品套均面积为135平方米，而新房成交套均面积为133平方米。
但是二手房成交套均面积仅96平方米。
结合前文所说的成都新房供求规模下降，新房供求的面积都趋向于大面积，刚需购买力只能转向二手市场。
换个角度想，就是刚需只能买二手房了，而这些卖掉刚需二手房的人正涌入改善型产品的市场。
二是房企拿地的逻辑在改变。
以前的市场好，所以无论是好的、坏的产品，都能顺利去化。
所以造成了一大批远离核心城区的、项目有缺陷的地块被开发商收入囊中。
但是，
经过几年的市场遇冷，开发商生存的方式改变了，再像以前那样随便拿地的日子一去不复返。
所以开发商扔掉了以前闭眼拿地的思路，在近几年的土拍市场，拿地的动作明显不同，对于地块的考量也换了新的思路。
在成都2024年全年有溢价的31宗出让用地中，除了其中5宗在双流区和郫都区，其余溢价用地均在主城区。
价格不再是问题，只能大家对于板块价值是认可的，高价或者是溢价拿地不在话下。
另外，如果我们把这些地块所属的板块再仔细分类，就会明显看出这些地块都集中在具有发展潜力的区域或者是热点板块中。
同一个板块拿几块地的不再是死穴，看好板块就一并开发，搭配不同的产品更好包揽不同需求的客群。
也就是说，价格贵不是问题，品质好才是重点。
三是产品设计在发生变化。
2024年成都发布了建筑设计新规，新规很长，简单来说就是开发商可以通过加大阳台面积等方式提高住宅的得房率
所以导致一批得房率超过100%的新规产品在2024年下半年入市，要知道，使用旧规的产品得房率能达到90%已经是谢天谢地了。
发布新规的同时，当地还鼓励低密度、高品质的住宅产品入市
再结合2024年成都土地成交集中在主城区，且成交楼面价连年上升，为了确保项目产品溢价率，可以断定后续将出现一大批使用新规的项目，而且使用新规的产品将陆续增加并占领市场主流。
旧规产品的生存空间可以预见将被不断压缩，那哪里是出路呢？
个人预判，旧规产品会趁着新规产品大量入市之前的窗口期降价促销以达到快速清空的目的。
而新规产品得益于高得房率，销售均价将保持坚挺。
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03
成都的未来会是怎样？
一般我是不做这种预判的，主要对了没人鼓掌，错了就一堆人来打脸，但既然文行至此，以一个预判作为文章的结尾也是不错的选择。
1、核心城区土地价格将进一步提升
成都市规划和自然资源局，在2024年11月公布了《成都市中心城区土地定级与基准地价（2024版）》；
公告中详细制定了成都各个板块的土地定价与基准定价标准，和每个级别定价的依据；
对比2021年版，土地定价全面上涨，而且大量后续新开发区域纳入定价体系；
除此之外，还做了大量板块的级别调整，比如大源由Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ三档全部调整为Ⅰ级、新川从Ⅲ级调整为Ⅱ级，金融城三期和林家坝，从以前的Ⅲ、Ⅳ级，调整为Ⅰ级土地等；
也就是说各版块土地价格最低出让标准大幅提高，板块价值也随之提高
与此同时，土地的供应量缩减，开发商为保证市场份额，对优质地块的争夺会更加激烈，未来土地价格还将继续突破现有的价格区间。
2、未来几年，豪宅市场将进入白热化竞争阶段
按照现有的新房套均销售面积140平方米左右（咱们大胆假设，算多点），单价在5万元/平方米以上，合计总价700万/套的房子算作豪宅的话
在2021至2024年期间，成都每年成交约2000至3000套豪宅
这个成交数量基本稳定，有钱的那批人始终是那批人。
结合2024年新拍地项目情况以及前期拍地未入市项目情况，成都2025年预计有5000套700万左右的房子入市
僧多肉少的市场，必将竞争白热化。
3、核心城区项目价格将进一步推高
当我们关注成都核心的“5+2”城区近几年的土拍情况就会发现核心的板块项目价格必将进一步推高。
比如说武侯区，2024年只拍了一块地，而且项目目前已经入市了
叠加2022-2023年该区域只有一块地成交，武侯区新房市场必将出现明显的空缺。
假若2025年武侯区有新的招拍挂项目或者其他方式的用地出让，地块肯定会受到开发商追捧。
卖方市场，价格，开发商说了算。
而且在考虑开发周期在1至2年之后，统计了2023至2024年主城区的土拍市场情况，2025年共31个待入市新项目，主要集中在锦江区、成华区以及青羊区。
也就是说这几个区域还是有一定机会因为板块内项目内卷而让大家捡到“笋盘”的。
得重点关注！
写到最后，还是分享一个小故事：
同样是半杯水，悲观的人会说：太惨了，只剩下半杯水；
而乐观的人会说：太好了，还有半杯水。
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