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澳洲房市收入与房价差距扩大 短期回调
一份最新报告揭示，澳洲住房市场的低迷主要源于收入、借贷能力与房屋价值之间的差距加剧。但报告也指出，这一调整可能是“浅层且短暂的”。
CoreLogic数据显示，去年12月全国房价在11月持平后小幅下跌0.1%，反映出市场逐步放缓。CoreLogic澳洲研究主管Eliza Owen表示，高企的利率和经济增长疲软是房价下跌的主要原因。
她指出，中等收入家庭能够负担的房屋价格（51.3万澳元）与全国房屋中位数（81.5万澳元）之间的差距，反映出严重的负担能力问题。此外，生活成本上升和经济状况疲软进一步加剧了市场压力。
在澳洲15个首府城市及地区市场中，12月仅五个市场房价出现下跌，其中墨尔本跌幅最大（-0.7%），悉尼（-0.6%）、堪培拉和霍巴特（-0.5%）紧随其后。相比之下，新州乡镇地区小幅上涨0.03%，南澳乡镇地区涨幅最高，为1.2%。
即便如此，报告指出，悉尼和墨尔本是推动全国房价下滑的主要力量，大多数市场的增速普遍放缓。例如，阿德莱德虽然仍是增长最快的首府城市，但季度增长率从第二季度的4.1%下降到第四季度的2.1%。
虽然房价放缓对首次购房者来说是利好，但Owen提醒，这种调整难以从根本上改善住房负担能力。
根据历史数据，全国房屋价值指数的最大跌幅出现在1982年10月至1983年3月，为7.7%。与之相比，目前市场调整显得温和且局限。
专家预测，未来住房市场的走向将取决于经济状况和利率变化，但短期内市场可能保持低迷状态。
02
澳洲这50个地区房产投资“最安全”
据RealEstate1月8日报道，一份关于澳洲最安全的50个投资区域的报告引起了广泛 关注。
这些区域虽然不一定是最热门的投资地点，但它们的表现却是最稳定的。
据房地产分析机构Hotspotting公布的2024年夏季房价预测指数显示，在这50个最 安全的投资区域中，昆州占据了绝对优势，共有29个区域上榜。
其中，24个区域的房屋市场持续稳定，另外5个区域的公寓市场表现同样稳健。
新州、维州和西澳则占据了剩余的21个名额。 具体来说，新州有10个区域入选，维州有6个，西澳有4个。
Hotspotting总经理Tim Graham表示，这50个市场代表了安全的投资地点，可以为 投资者提供可靠的回报。
他举例说：“阳光海岸的Buderim在过去三年里的销售量一直非常稳定。”
“它的五年平均资本增长率为每年13.3%，过去12个月里，其房屋中位价上涨了 14%，达到125万澳元。”
Hotspotting董事Terry Ryder指出，虽然这些稳定的市场可能不如所谓的“下一个 大热门”那么令人兴奋，但它们为买家提供了多年内安全的投资机会，可以获得中 长期的回报。
Ryder先生还特别强调，昆州在2024年的受欢迎程度代表了整个州的需求上升，而 不仅仅局限于布里斯班地区。
他说：“昆州是澳洲国内人口迁移的最大受益者。”
“人们正在离开大城市，转移到地区城市寻求更好的生活方式和更实惠的房价，而 昆州是这一趋势的最大受益者。”
值得注意的是，地区城市在本次报告中表现突出，约占全国50个最稳定区域的一半。
Ryder表示：“昆州所有的地区城市都真正获得了持续的买家需求。”
与往年相比，西澳在最新报告中出现的区域较少。
Ryder认为，这代表了全国房地产市场的一个转折点，西澳的繁荣已经过了顶峰， 人们的注意力越来越多地转向了昆州。
同时，新州和维州的大多数稳定区域位于地区，这些地区在2024年受到了越来越多 的欢迎。
虽然没有出现在原始名单中，但Ryder特别提到，阿德莱德有五个区域以持续的买 家需求而闻名，它们是Aberfoyle Park、Aldinga Beach、Craigmore、Prospect和 Salisbury North。
他表示：“这些例子说明，拥有稳定买家需求的市场可以带来出色的价格表现，而 且这些稳定的地区可以在各种价格范围内找到。”
“这些地区是阿德莱德市场的典型代表，以其一致性和出色的增长表现而闻名。”
03
澳洲房价中位数远超家庭可负担水平
一项最新报告显示，澳洲普通家庭的购房能力极为有限，能够负担的房屋价格仅为51.3万澳元（$513,000），远低于全澳房屋中位价81.5万澳元（$815,000），让大多数房产遥不可及。
即便房价因高利率导致的借贷能力下降而有所回调，大多数没有家庭帮助的首次购房者仍面临巨大的购房难题。
根据CoreLogic的模型计算，一年总收入10万澳元（$100,000）的家庭，如果能存下20%的首付款，并将不超过收入30%的资金用于房贷，还款能力仅够支付51.3万澳元（$513,000）的房产。这与全国独立屋及公寓合计的中位价81.5万澳元（$815,000）相去甚远。
以独立屋为例，悉尼的中位价高达147万澳元（$1.47 million），而墨尔本则为86万澳元（$860,000）。在墨尔本，只有Melton和Melton South的独立屋中位价低于51.3万澳元的可负担预算。悉尼甚至没有任何城区的独立屋中位价在这一预算内。悉尼最便宜的地区为Central Coast的San Remo，中位价为69.4万澳元（$694,000）。
全国范围内，仅有15.5%的房屋和公寓市场的中位价被认为是可负担的。
CoreLogic澳洲研究负责人Eliza Owen指出，购房者中有一些不受利率影响较大的群体，如拥有丰厚转售利润的卖家、高收入家庭或获得家庭资助的买家，但即便是这些高净值买家，需求也在减弱。
她表示：“面对高昂的房价和持续上升的利率，买家群体逐渐减少。如果利率不下降且收入增长有限，价格将不得不进一步回调。”
报告显示，房价的下降通常始于高端市场。去年第四季度，悉尼房价跌幅最大的区域集中在东部，包括Little Bay（下降8.8%）、Matraville、Randwick、Waverley、Kensington、Clovelly、Maroubra和Coogee等，跌幅均超过6.6%。
在墨尔本，一些内城区房价下跌较为明显，包括East Melbourne（下降9.3%）、Brunswick West（下降7.6%）、Clifton Hill（下降7.2%）和Abbotsford（下降6.2%）。沿海地区如Carrum、Bonbeach、Chelsea、Chelsea Heights和Patterson Lakes也有所下降。
04
澳洲市中心优质办公楼市场迎复苏曙光
经历两年的低迷期后，澳大利亚中央商务区（CBD）优质办公楼市场正处于转折点，2025年可能迎来价格小幅上扬的复苏迹象。
尽管高利率和远程办公趋势持续施压，但专家指出，核心地段、高端资产的需求正逐步恢复。
高借贷成本和企业不确定性对过去两年的办公楼市场构成了巨大压力，东海岸部分CBD大楼的交易价格较高峰期折让多达30%。B级次级办公楼空置率高企，受租户倾向优质办公空间的影响，估值压力仍存。
墨尔本市场因估值收益率与交易收益率的差距，可能面临进一步下行空间；悉尼、布里斯班和珀斯市场则被认为已触底。
专家强调，优质资产仍有显著吸引力，尤其是在悉尼核心金融区。
Knight Frank首席经济学家Ben Burston表示，2025年优质CBD资产价格有望回升，复苏或从悉尼开始，逐步扩展至北悉尼、布里斯班及墨尔本的核心资产，最终覆盖更广泛市场。资本化率的收紧将是关键信号，预计2025年悉尼CBD资本化率将收紧50个基点，而墨尔本可能稍有延迟。
租金增长也将成为推动复苏的重要因素。目前名义租金增长率约为5%，但受到高激励措施（如免租期或装修补贴）的抵消。
分析师预测，优质资产的激励水平可能保持稳定，而次级资产可能需要更多投入吸引租户，这将对未来现金流构成压力。
尽管市场需求总体疲软，悉尼办公楼交易额在2024年达至40亿澳元，超越过去四年总和，显示主要投资者对市场触底的信心增强。
专家预测，预计的利率下调将进一步刺激投资需求，尤其是超级基金和海外投资者的积极参与。
RW Capital的Luke Dixon指出，2025年最具潜力的市场包括悉尼、布里斯班、珀斯和堪培拉，而墨尔本因税收政策及需求疲软可能表现滞后。整体来看，随着利率下降和租金增长支撑，优质CBD资产市场的复苏将带动整个行业迈向新阶段。
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