谁能想到，在内外压力交织的 2024 年，上海二手房市场竟能突出重围，打了一场漂亮的翻身仗。过去这一年，上海二手房成交数量惊人，接近 24.2 万套。其中，二手房住宅成交量达到 21.3 万套，成功打破近 3 年的成交纪录。
2024 年无疑是充满变数的一年。这一年里，从土地政策到金融调控，再到限购政策的调整，各种新政接连出台，上海楼市迎来前所未有的宽松时期。然而，这看似宽松的背后，实则暗示着楼市环境面临严峻挑战。但让人欣慰的是，上海二手房的成交量远超预期。在 2024 年年末 9 月 29 日的新政落地后，二手房住宅成交量连续 3 个月稳稳站在 2 万套以上。这一成绩让 2024 年的二手房成交量成功超越 2022 年和 2023 年，荣登近三年榜首。
上海二手房市场在历经两年的折磨后，终于成功扳回一局。一个值得关注的重要现象是，近年来，上海二手房市场呈现明显的刚需化趋势，但在 929 新政实施后，550 万以下低总价刚需房源的成交占比有所下降，而刚需改善型和豪宅的成交占比开始逐步扩大。
这一变化表明，上海二手房市场的流动性正在逐渐复苏。以往，市场主要是刚需购房者和顶级豪宅买家的天下，如今，那些一直犹豫不决的中间层购房者也开始积极入场。一旦房屋置换的链条顺畅转动起来，楼市的流动性将被充分激发，不仅会对新房市场起到积极的促进作用，也将带动土地市场逐渐回暖。
2024 年总体而言仍处于以价换量的阶段。也就是说，如果二手房不适当降价，销售难度依然很大。自 2013 年 5 月起，上海二手住宅价格已连续 20 个月呈下降态势，目前价格基本回到 2017 年 5 月份的水平。
不过需要重点留意的是，尽管房价仍在下行，但 929 新政实施后，价格跌幅逐渐收窄，有企稳的迹象。这一点在上次的重要会议中被着重强调过。
随着 2026 年 5 年限售解封期日益临近，上海楼市即将面临更大的考验，留给上海楼市调整的时间已然不多。当下，上海二手房市场的当务之急是稳住成交量，只要成交量能保持稳定，上海二手房市场就有向上发展、焕新活力的可能。
